Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Минфин разрешил пересчитать сотрудникам НДФЛ

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Право дольщика на расторжение договора

6 июня 2011 27 просмотров

Причины расторжения договора

Случаи, когда участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, предусмотрены Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (п. 1 ст. 9). Рассмотрим их подробнее с учетом разъяснений по применению отдельных норм законодательства, данных в письме Минэкономразвития России от 9 марта 2011 г. № Д06-1440.

Нарушение сроков

Первая причина, по которой дольщик может воспользоваться своим правом на расторжение договора, – это неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства (далее – объект) в срок, превышающий установленный договором срок на два месяца.

По общему правилу застройщик обязан передать объект участнику не позднее срока, предусмотренного договором. Этот срок должен быть единым для всех дольщиков, которым застройщик обязан передать объекты, входящие в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования (п. 1 ст. 6 закона № 214-ФЗ).

Минэкономразвития России разъясняет, что, если строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости не может быть завершено в установленный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Исходя из норм статьи 450 Гражданского кодекса РФ, изменение или расторжение любого договора возможно по соглашению сторон. Если соглашение об изменении договора не достигнуто, участник вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 9 закона № 214-ФЗ.

Например, это считается законным, если застройщик обязан был передать объект до 30 июня 2011 года, но не исполнил данную обязанность по состоянию на 1 сентября 2011 года и при этом не направил до 30 апреля 2011 года дольщику в информацию о невозможности закончить строительство в срок и предложение об изменении договора.

Письменное сообщение может состоять из уведомления о невозможности окончания строительства в срок и проекта дополнительного соглашения об изменении договора.

Иными словами, право дольщика на расторжение договора возникает при незаключении с ним соответствующего соглашения об изменении срока передачи объекта.

Претензии по качеству

Вторая причина для расторжения договора – это ненадлежащее качество строительства.

Согласно пункту 1 статьи 7 закона № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям техрегламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также другим обязательным требованиям. Если объект построен с отступлениями от условий договора и обязательных требований, приведшими к ухудшению его качества, или с иными недостатками, которые делают объект непригодным для использования, участник (когда иное не установлено договором) по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
– безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
– соразмерного уменьшения цены договора;
– возмещения своих расходов на устранение недостатков.

При неустранении выявленных недостатков в установленный участником разумный срок он может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с пунктом 2 статьи 9 закона № 214-ФЗ.

Таким образом, право дольщика на расторжение договора возникает при обнаружении недостатков и их неустранении застройщиком.

До заявления отказа от договора дольщик должен представить мотивированное требование об устранении дефектов с указанием:
– недостатков (желательно приложить заключения экспертов в обоснование претензии);
– конкретного требования, предъявляемого к застройщику.

Отметим: претензии по качеству, которые способны повлечь расторжение договора, в законе № 214-ФЗ подразделяются на существенные и несущественные.

Однако понятие существенного нарушения требований к качеству строительства в законе не раскрывается. Поэтому, по мнению автора, здесь можно ориентироваться на примерный перечень существенных нарушений требований к качеству товара, приведенный в пункте 2 статьи 475 Гражданского кодекса РФ. К ним относятся:
– неустранимые недостатки;
– недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени;
– недостатки, которые выявляются неоднократно либо проявляются вновь после устранения, и др.

Порядок действий дольщика при выявлении существенных недостатков аналогичен порядку, изложенному выше.

Несоблюдение других требований

Неисполнение застройщиком требований по обеспечению исполнения договора долевого участия также может стать причиной расторжения договора.

В статье 12.1 закона № 214-ФЗ установлено, что исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, одним из следующих способов: залогом либо поручительством.

Обеспечительные меры предусмотрены законом для того, чтобы застройщик при необходимости мог:
– вернуть дольщикам внесенные ими денежные средства (в случаях, определенных законом или договором);
– возместить участникам убытки или выплатить им неустойки (штрафы, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательств.

В частности, исполнение обязательств застройщика по договору может обеспечиваться поручительством банка. При этом договор поручительства заключается до государственной регистрации договора (ст. 15.1 закона № 214-ФЗ).

Срок действия поручительства должен не менее чем на шесть месяцев превышать предусмотренный договором срок передачи объекта участнику долевого строительства.

В случае прекращения поручительства до истечения указанного срока поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом дольщика не позднее чем за один месяц до даты прекращения поручительства.

При этом застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение 15 дней с даты прекращения действия прежнего обеспечения.

Из сказанного следует, что, если поручительство прекратилось раньше положенного срока, а застройщик не уведомил об этом участника и не заключил другой договор поручительства, у дольщика возникает право на одностороннее расторжение договора.

Кроме приведенных выше причин, иные случаи, при наступлении которых дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, законом № 214-ФЗ не предусмотрены. Однако они могут быть установлены самим договором долевого участия в строительстве.

Последствия одностороннего расторжения договора

Итак, что же ожидает застройщика при отказе дольщика от исполнения договора?

В письме Минэкономразвития России № Д06-1440 обращено внимание на то, что договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне соответствующего уведомления. В течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора застройщик обязан участнику полученные от него денежные средства, а также уплатить проценты за пользование ими в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату средств. Проценты начисляются со дня внесения участником указанных сумм в счет цены договора до дня их возврата. При этом дольщикам, являющимся физическими лицами, проценты уплачиваются в двойном размере.

В пункте 2 статьи 9 закона № 214-ФЗ разграничены сроки возврата денежных средств и процентов: при расторжении договора дольщиком в одностороннем порядке – в течение 20 рабочих дней, при расторжении договора по требованию дольщика в судебном порядке – в течение 10 рабочих дней.

Важно запомнить

Если в течение установленного срока участник не обратился за получением денег, застройщик обязан зачислить их (включая проценты) в депозит нотариуса по своему местонахождению и сообщить об этом участнику долевого строительства. Сделать это он должен не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока (20 рабочих дней со дня расторжения договора).

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка