Регистрации договора аренды недвижимости: основные правила
С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться как арендатор, так и арендодатель. Так сказано в статье 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №
Существует вполне законный способ избежать госрегистрации договора аренды: заключить договор на срок менее года, а по истечении срока – пролонгировать. Однако здесь надо учесть такую тонкость. Договор аренды недвижимости, срок действия которого обозначен с
Пример
Ситуация 1
Договор аренды заключен с 1 февраля 2017 года по 31 января 2018 года включительно. В этом случае договор нужно зарегистрировать.
Ситуация 2
Договор аренды заключен с 1 февраля 2017 года по 30 января 2016 года включительно. Данный договор регистрировать не нужно.
Договор аренды недвижимости не зарегистрирован: последствия
Предположим, что компания арендовала здание на длительный срок (более года), но при налоговой проверке выяснилось, что договор аренды не зарегистрирован. К каким негативным последствиям это может привести? Ответ зависит от ситуации. На практике возможны следующие случаи:
– договор аренды на регистрацию вообще не подавался;
– договор был подан на государственную регистрацию, но к моменту проведения проверки еще не зарегистрирован;
– договор был зарегистрирован в установленном порядке, но в последующем в него были внесены изменения, которые зарегистрированы не были.
Рассмотрим каждую из этих ситуаций подробно.
Договор долгосрочной аренды недвижимости на регистрацию не подавался. Посмотрим, какие проблемы могут возникнуть в этом случае у компании при признании расходов на аренду в налоговом учете.
По общему правилу платежи по договору аренды в налоговом учете включаются в состав прочих расходов (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК
Такой подход нельзя признать полностью обоснованным. Дело в том, что несоблюдение норм гражданского права не должно отражаться на налоговых правоотношениях – гражданским законодательством не предусмотрено, что отсутствие надлежащей регистрации делает договор аренды недействительным. Налогоплательщик вправе учесть произведенные им затраты по аренде имущества и без государственной регистрации договора, если данные затраты обоснованны и документально подтверждены. Кроме того, как известно, для документального подтверждения расходов достаточно иметь документы, подтверждающие произведенные расходы. В рассматриваемой ситуации такими документами будут подписанный сторонами договор аренды (не важно, зарегистрирован он или нет), акт
Следует отметить, что такие выводы подтверждает и многочисленная судебная практика (см., например, постановления ФАС
Договор был подан на государственную регистрацию, но к моменту проверки еще не зарегистрирован. Как известно, процесс госрегистрации договора может затянуться, поэтому арендатор чаще всего начинает использовать здание сразу после заключения договора. Соответственно расходы в виде арендной платы, коммунальных платежей и других расходов возникают у арендатора задолго до того, как договор пройдет обязательную регистрацию.
Между тем с признанием расходов в подобной ситуации могут быть проблемы. Инспекторы в подобном случае опять же ссылаются на то, что по общему правилу договор аренды недвижимости считается заключенным только с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК
Если в подобной ситуации возникнет спор, в свою защиту компания может привести те же аргументы, о которых мы уже говорили выше. Кроме того, суды при решении подобных споров также, как правило, занимают сторону предприятий (см., например, постановления ФАС
Однако конфликтов с проверяющими можно избежать вовсе – сам Минфин предложил, как выйти из такой ситуации (письмо Минфина России от
Таким образом, во избежание споров с налоговиками следует внести в договор аренды положение, в соответствии с которым условия заключенного договора применяются к отношениям, возникшим с момента его подписания. Сформулировать это положение (пункт договора) можно следующим образом: «Условия договора применяются к отношениям, возникшим с момента передачи здания от арендодателя арендатору».
Отметим, что, если изначально стороны не предусмотрели в договоре обратной силы, это условие можно установить и в дополнительном соглашении. Правда, такое соглашение, как и основной договор, будет необходимо зарегистрировать. И лишь при условии, что допсоглашение передано на регистрацию, арендатор сможет признавать свои расходы в том периоде, когда он фактически начал пользоваться недвижимостью.
Договор зарегистрирован, но в последующем в него были внесены изменения. Типичная ситуация: договор аренды зарегистрирован, но после госрегистрации стороны двусторонним соглашением изменили (увеличили) размер арендной платы. Вправе ли в подобном случае арендатор учесть в налоговом учете полную сумму новой арендной платы, если допсоглашение не было зарегистрировано?
Специалисты Минфина России настаивают, что этого сделать не удастся. По мнению чиновников, арендные платежи в повышенном размере подлежат включению в состав расходов только после государственной регистрации соглашения об изменении договора (см., например, письмо Минфина России от
По мнению автора, заключение дополнительного соглашения (вне зависимости от того, зарегистрировано оно или нет), не влияет на возможность учесть расходы на аренду при налогообложении. Доводы те же – изменение размера арендной платы не делает договор аренды незаключенным. Следовательно, увеличенная сумма арендных платежей может быть учтена для целей налогообложения прибыли, если соответствующие расходы экономически обоснованны и документально подтверждены. Судебная практика также подтверждает этот вывод (см., например, постановление ФАС
Расходы на аренду недвижимости, которая пока не используется
Типичная ситуация: компания арендовала офис, но по прямому назначению пока его не использует, поскольку в помещении идет ремонт. Можно ли в подобной ситуации учесть затраты на аренду при налогообложении прибыли? Давайте разберемся.
По общему правилу расходы должны быть обоснованны и документально подтверждены (п. 1 ст. 252 НК
Таким образом, осталось выяснить, отвечают ли расходы по аренде офисного помещения, осуществленные до начала его использования по назначению, таким признакам, как экономическая оправданность и деятельность, направленная на получение дохода. Эти критерии не имеют четких характеристик, что и приводит к частым спорам с налоговиками по их толкованию.
Понятно, что, если руководство компании приняло решение о смене офиса, значит, это вызвано определенными причинами, обусловленными
Минфин России в своих разъяснениях также не возражает признать расходы при налогообложении прибыли от аренды помещений до начала участия в производственной деятельности компании. Так, в письме Минфина России от
Судебная практика по вопросу признания экономической обоснованности расходов в последнее время также в большинстве случаев в пользу налогоплательщиков. По мнению судей, расходы являются обоснованными и экономически оправданными только в том случае, если они связаны с предпринимательской деятельностью компании. Согласно статье 2 Гражданского кодекса, предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. То есть если расходы осуществляются организацией в рамках предпринимательской (хозяйственной, производственной) деятельности и направлены на получение дохода, то такие расходы будут обоснованными.
Кроме того, необходимо отметить следующее. Судьи подчеркивают, что при решении вопроса о возможности учета тех или иных расходов в целях налогообложения прибыли необходимо исходить исключительно из того, подтверждают документы произведенные им расходы или нет. Условие включения затрат в налоговые расходы – возможность на основании документов сделать однозначный вывод о том, что расходы фактически произведены (см., например, постановления ФАС
В определении Конституционного суда от
При вынесении решений арбитражные суды учитывают позицию, изложенную в определении №
Таким образом, суды соглашаются, что экономическая обоснованность понесенных организацией расходов определяется не фактическим получением доходов в конкретном налоговом (отчетном) периоде, а целевой направленностью на получение дохода в результате всей хозяйственной деятельности организации.
Срочные изменения по вашему ИНН
Уже треть работодателей интересуют навыки бухгалтера в Excel
Пройдите тест, который оценит, умеете ли вы работать с программой так, как это нужно работодателю.
Перейти к короткому тесту- Статьи по теме:
- Как организовать пропускной режим с тестированием
- Когда суды признают увольнение незаконным
- Отпуск с последующим увольнением: как правильно оформить в 2024 году
- Сколько дней отдыха положено донору за сдачу крови и как оплатить
- Ставка рефинансирования ЦБ РФ на сегодня в 2024 году: последние изменения
Темы: