1.Документальное оформление сделки приведено в материалах ниже.
2. Приобретенные вашей организацией объекты построек подлежат обложению налогом на имущество с момента постановки объектов недвижимости на учет. Платить земельный налог необходимо с даты государственной регистрации права собственности на земельный участок.
Обоснование
Из рекомендации
Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении поступление сельскохозяйственных земель
Получение участка в собственность
Получить земельный участок в собственность организация может, в частности, путем его приобретения по договору купли-продажи, мены (бартера), получения в качестве вклада в уставный (складочный) капитал, безвозмездного получения, поступления по договору ренты.
В бухучете земельные участки, полученные в собственность, являются основными средствами (п. 4, 5 ПБУ 6/01).
Документальное оформление их оприходования сельскохозяйственная организация вправе осуществить с использованием:
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
- унифицированных документов, утвержденных постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7;
- специализированных форм, утвержденных приказом Минсельхоза России от 16 мая 2003 г. № 750.*
Это следует из пункта 25 Методических рекомендаций по бухучету инвестиций, утвержденных Минсельхозом России 22 октября 2008 г. Данный документ применяется в части, не противоречащей нормативным актам и методическим указаниям Минфина России (ч. 7 ст. 21 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).
Главбух советует: Используйте специализированные формы, так как они позволяют отразить все необходимые для учета сведения о земельных участках (например, количество, вид угодий, качество земель, расположение земельного участка, его местное название).
При использовании отраслевого порядка для оприходования земельных участков, создайте комиссию, состав которой должен утвердить руководитель организации. В комиссию рекомендуется включать юриста (а при его отсутствии экономиста), бухгалтера, ответственного за учет земель сельскохозяйственного назначения, главного агронома, агронома, несущего материальную ответственность, представителя передающей стороны.
После обследования земель комиссия должна дать заключение о состоянии, направлении их использования и составить акт по форме № 401-АПК (№ 402-АПК). Акт составьте в двух экземплярах – для принимающей и передающей стороны. К акту приложите ксерокопию экспликации и план границ участка.
Такой порядок следует из пояснений к формам № 401-АПК и № 402-АПК, утвержденных приказом Минсельхоза России от 16 мая 2003 г. № 750.
На каждый поступивший земельный участок заполните инвентарную карточку по форме № ОС-6 или инвентарную книгу поформе № ОС-6б (предназначена для малых предприятий). Инвентарную карточку (книгу) заполняйте в одном экземпляре на основании данных акта и прилагаемых к нему документов.*
Из рекомендации
Сергея Разгулина, действительного государственного советника РФ 3-го класса
Как оформить и отразить в бухучете приобретение основных средств за плату
После обследования поступившего имущества комиссия должна дать заключение о возможности его использования. Такую отметку ставят, оформляя приобретенное имущество, в акте приемки-передачи основного средства. Этот документ составьте на основе типовых форм или же самостоятельно разработанных, главное, чтобы в них были все необходимые реквизиты.
Типовые бланки актов приема-передачи для основных средств есть разные:
- для одного объекта, кроме зданий и сооружений, – форма № ОС-1;
- для нескольких однородных объектов, кроме зданий и сооружений, – форма № ОС-1б;
- для одного здания или сооружения – форма № ОС-1а.
Какую бы форму вы ни использовали – типовую или самостоятельно разработанную, руководитель должен ее утвердить в приказе.*
Такой порядок следует из части 4 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ и пункта 4 ПБУ 1/2008.
По общему правилу акты надо составлять на дату, когда право собственности на имущество переходит от продавца к покупателю. Обычно по умолчанию это происходит в день отгрузки, если иное не предусмотрено в договоре поставки. Исключение предусмотрено лишь для зданий или сооружений. Акт о приемке таких объектов составляют на ту же дату, которая стоит в передаточном документе. При этом неважно, зарегистрированы права собственности на объект или нет.*
Порядок оформления акта зависит от того, как до этого учитывал имущество поставщик – как товар или в составе основных средств.
Поставщик учитывал продаваемое имущество в составе основных средств. В этом случае акт приемки-передачи оформляют обе стороны сделки в двух экземплярах. Один экземпляр акта, заполненный поставщиком, остается у него и служит основанием для отражения выбывшего имущества в учете. При этом раздел «Сведения об объекте основных средств на дату принятия к бухгалтерскому учету» в своем экземпляре акта поставщик не заполняет. Второй заполненный экземпляр акта поставщик передает организации-покупателю. Он и будет основанием для отражения поступления основного средства. Раздел «Сведения об объекте основных средств на дату принятия к бухгалтерскому учету» покупатель заполняет самостоятельно. Оба экземпляра акта подписывает как поставщик, так и покупатель. Такие правила следуют из указаний, утвержденных постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7.
Поставщик учитывал продаваемое имущество как товар. В этом случае акт приемки-передачи составляет только покупатель, то есть вы. Акт составьте на основании товаросопроводительных и технических документов, приложенных к основному средству. Например, товарной накладной, паспорта объекта и инструкции пользователя. При этом реквизиты поставщика, которые предусмотрены в начале акта, а также разделы «Сведения о состоянии объекта основных средств на дату передачи» и «Сдал» не заполняйте. Ведь у поставщика при реализации такого имущества передача основного средства не происходит. Следовательно, составлять акт приемки-передачи основного средства он не обязан. Об этом сказано в письме Росстата от 31 марта 2005 г. № 01-02-09/205.
При любом из перечисленных вариантов в акте приемки-передачи должны быть указаны:
- номер и дата составления акта;
- полное наименование основного средства согласно технической документации;
- название организации-изготовителя;
- место приемки основного средства;
- заводской и присвоенный инвентарный номера основного средства;
- номер амортизационной группы и срок полезного использования объекта основных средств;
- сведения о содержании драгоценных металлов, камней;
- другие характеристики основного средства.
Оформленный акт утверждает руководитель организации, предприниматель или специально уполномоченный сотрудник.
Такие правила следуют из указаний, утвержденных постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7.
Одновременно с составлением акта приемки-передачи на каждый объект или группу однородных объектов заполните инвентарную карточку или инвентарную книгу, правда, последняя предназначена только длямалых предприятий. Сделать это можно, воспользовавшись формами № ОС-6, ОС-6а, ОС-6б или самостоятельно разработанной формой. Эти документы заполняйте в одном экземпляре на основании данных акта и сопроводительных документов, например, технических паспортов. В дальнейшем в инвентарную карточку или книгу вносите сведения обо всех изменениях, влияющих на учет основного средства. Таких как переоценка, модернизация, внутреннее перемещение, выбытие.
Такие правила следуют из указаний, утвержденных постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7.
Из рекомендации
Сергея Разгулина, действительного государственного советника РФ 3-го класса
Кто должен платить земельный налог
Платить земельный налог нужно с земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса РФ и принадлежащих организации на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования* (п. 1 ст. 388 НК РФ). Право собственности и право постоянного пользования на землю подлежит госрегистрации (ст. 25 Земельного кодекса РФ, п. 1 ст. 131 ГК РФ). Оно возникает с момента такой регистрации и подтверждается соответствующим свидетельством (ст. 26 Земельного кодекса РФ, ст. 14 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).
Если право собственности или право постоянного (бессрочного) пользования на землю возникло до 31 января 1998 года, оно может быть подтверждено другими правоустанавливающими документами (ст. 8 Закона от 29 ноября 2004 г. № 141). В этом случае организация, располагающая такими документами, должна платить земельный налог с принадлежащего ей участка. Аналогичная точка зрения отражена в письмах Минфина России от 7 апреля 2010 г. № 03-05-05-02/22, от 12 октября 2009 г. № 03-05-05-02/62, от 9 апреля 2007 г. № 03-05-05-02/21 и подтверждена в постановлении Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 54.
Если земельный участок куплен или получен в постоянное пользование после 31 января 1998 года и свидетельство о регистрации не было получено, то для уплаты налога оснований нет*. Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 7 апреля 2010 г. № 03-05-05-02/22, от 12 октября 2009 г. № 03-05-05-02/62, от 10 ноября 2006 г. № 03-06-02-04/155. Подтверждает такую позицию арбитражная практика (см., например, постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 54, ФАС Северо-Западного округа от 25 марта 2010 г. № А56-58100/2009).
Из рекомендации
Елены Поповой, государственного советника налоговой службы РФ I ранга.
С какого момента нужно платить налог на имущество (прекращать уплату налога)
Ситуация: с какого момента налогом на имущество облагаются приобретенные объекты недвижимости
С момента постановки объекта недвижимости на учет в качестве основного средства или доходных вложений в материальные ценности.*
Организация может приобрести в собственность здание (сооружение):
- пригодное к использованию (дополнительные капитальные вложения не требуются);
- непригодное к использованию (требуются дополнительные капитальные вложения).
В обоих случаях право собственности на приобретенный объект недвижимости подлежит обязательной госрегистрации (ст. 131 ГК РФ, ст. 4 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). Однако с возникновением обязанности по включению этого объекта в налоговую базу по налогу на имущество факт госрегистрации права собственности на него никак не связан.* При определении среднегодовой стоимости имущества новый объект учитывается с 1-го числа месяца, следующего за тем, в котором основное средство было принято к бухгалтерскому учету. Это следует из положений пункта 1 статьи 375 и пункта 4 статьи 376 Налогового кодекса РФ. Основные средства принимаются к учету, если они соответствуют определенным критериям(п. 4 ПБУ 6/01). При этом включение объекта недвижимости в состав основных средств не зависит от наличия (или отсутствия) у организации свидетельства о госрегистрации права собственности на этот объект* (письма Минфина России от 22 марта 2011 г. № 07-02-10/20 и ФНС России от 29 августа 2011 г. № ЗН-4-11/13999, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 148).
Если покупатель приобретает здание в состоянии, пригодном к использованию (дополнительные капитальные вложения не требуются), учитывать его при определении среднегодовой стоимости имущества нужно с 1-го числа месяца, следующего за тем, в котором здание было фактически получено (подписан акт приема-передачи) и поставлено на учет. При этом до госрегистрации права собственности на объект недвижимости его следует учитывать на отдельном субсчете, открытом к счету 01 «Основные средства» (например, на субсчете «Основные средства, права собственности на которые не зарегистрированы»). Это следует из положений пункта 52 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н.
Если покупатель приобретает здание, непригодное к использованию (недостроенное, недооборудованное, требующее дополнительных капитальных вложений), то включать его в расчет налоговой базы по налогу наимущество нужно при выполнении двух условий:
- первоначальная стоимость здания (с учетом расходов по доведению объекта до состояния, пригодного к использованию) сформирована;
- здание введено в эксплуатацию.
Правомерность такого подхода обусловлена правилами бухучета основных средств и подтверждается информационным письмом Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 148. Приобретенный объект недвижимости облагается налогом на имущество начиная с 1-го числа месяца, следующего за тем, в котором этот объект стал соответствовать критериям основного средства (п. 4 ПБУ 6/01). Однако здание, непригодное к использованию и требующее дополнительных капитальных вложений, нельзя принимать к учету в качестве основного средства (подп. «а» п. 4 ПБУ 6/01). Это объясняется тем, что после проведения работ по доведению здания до состояния, пригодного к использованию, стоимость объекта, предъявленная продавцом, изменится. Проведение капитальных работ организация должна подтвердить документально (например, договором подряда на выполнение строительных работ по доведению здания до состояния, пригодного к использованию). После того как капитальные вложения будут окончены, сформированную первоначальную стоимость здания нужно отразить на счете 01 «Основные средства» и с 1-го числа следующего месяца начислять по этому объекту налог на имущество (п. 52 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н).
Опираясь на информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 148, арбитражные суды признают, что обязанность по уплате налога на имущество не зависит от того, кто именно выполняет капитальные работы в недостроенном здании – его владелец или арендатор. Если такое здание сдали в аренду с условием, что все необходимые капитальные работы по доведению объекта до состояния, пригодного к эксплуатации, выполнит арендатор, то арендодатель не признается плательщиком налога наимущество. Он вправе не включать этот объект в расчет налоговой базы до тех пор, пока арендатор не закончит реконструкцию (достройку, дооборудование) здания. То есть до того момента, пока не будет сформирована первоначальная стоимость основного средства, используемого в качестве доходных вложений в материальные ценности. Такой вывод содержится, в частности, в постановлении ФАС Поволжского округа от 25 октября 2013 г. № А55-15817/2012.
Стоит отметить, что и в этом случае объект недвижимости надо включать в состав основных средств независимо от факта госрегистрации прав на него. Арбитражная практика подтверждает, что с приобретенных объектов недвижимости, пригодных для эксплуатации, покупатели должны платить налог наимущество независимо от того, состоялась госрегистрация перехода права собственности на эти объекты или нет (см., например, решение ВАС РФ от 17 октября 2007 г. № 8464/07, определения ВАС РФ от 25 мая 2009 г. № ВАС-6326/09, от 28 апреля 2008 г. № 16599/07, от 14 февраля 2008 г. № 758/08,информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 148, постановления ФАС Уральского округа от 23 апреля 2009 г. № Ф09-2307/09-С2, Северо-Кавказского округа от 8 октября 2007 г. № Ф08-6588/2007-2440А, Восточно-Сибирского округа от 13 января 2009 г. № А33-2017/08-Ф02-6774/08,Центрального округа от 21 июля 2009 г. № А36-3999/2008, Волго-Вятского округа от 12 мая 2008 г. № А43-21471/2007-6-749).