Вам можно заключить договор доверительного управления. По данному договору одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется управлять этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Договор доверительного управления недвижимым имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет (п. 2 ст. 1016 ГК РФ). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему (п. 1 ст. 1012 ГК РФ). Доверительному управляющему выплачивается вознаграждение. Сумма вознаграждения оговаривается в договоре.
В пункте 2 статьи 276 НК РФ сказано, что доверительный управляющий должен ежемесячно представлять учредителю управления сведения о полученных доходах и произведенных расходах. Форму данного отчета можно установить самостоятельно.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух
1. Статья: Особенности определения налоговой базы участников договора доверительного управления имуществом
Комментарий к статье 276
Договор доверительного управления имуществом регулируется нормами главы 53 Гражданского кодекса. Согласно пункту 1 статьи 1012 ГК РФ по договору доверительного управления учредитель управления передает доверительному управляющему на определенный срок имущество в доверительное управление. Доверительный управляющий в свою очередь обязуется управлять этим имуществом в интересах учредителя управления либо указанного им третьего лица (выгодоприобретателя). В последнем случае договор доверительного управления имуществом является договором третьего лица и на него распространяются положения статьи 430 ГК РФ*.
Статьей 1013 ГК РФ предусмотрено, что в доверительное управление могут быть переданы предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество. Не могут быть самостоятельным объектом доверительного управления деньги, за исключением случаев, предусмотренных законом. Имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, не может быть передано в доверительное управление*.
Комментируемая статья устанавливает правила формирования доходов и расходов у участников договора доверительного управления. Рассмотрим, как определяет налоговую базу каждая из сторон договора.
Порядок определения налоговой базы доверительным управляющим
Согласно пункту 2 статьи 276 НК РФ имущество, переданное по договору доверительного управления, не признается доходом доверительного управляющего. Это связано с тем, что передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему (ст. 1012 ГК РФ). То есть право собственности на объект доверительного управления остается у учредителя управления. Иначе говоря, реализации в смысле статьи 39 НК РФ не происходит*.
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Доходом доверительного управляющего признается причитающееся ему вознаграждение.* Для целей исчисления налога на прибыль оно признается доходом от реализации. При этом форма выплаты этого вознаграждения значения не имеет.
Статьей 332 НК РФ предусмотрено, что доверительный управляющий должен вести налоговый учет операций по договору доверительного управления. Причем он обязан обеспечить раздельный аналитический учет по доходам и расходам, связанным с исполнением договора доверительного управления, и по доходам, полученным в виде вознаграждения от доверительного управления (подробнее о порядке ведения налогового учета в рамках договора доверительного управления имуществом читайте в комментарии к статье 332 НК РФ).
Согласно статье 1023 ГК РФ выплата вознаграждения доверительному управляющему является правом, а не обязанностью учредителя управления. Поэтому иногда договоры доверительного управления вообще не содержат условия о вознаграждении управляющего. В основном такие договоры заключаются между взаимозависимыми лицами. В этом случае оказание услуг по управлению имуществом осуществляется безвозмездно. А значит, следуя пункту 8 статьи 250 НК РФ, учредитель управления должен включить стоимость такой услуги в состав внереализационных доходов. Оценить доход нужно исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 105.3 НК РФ.
Бывает, что в договоре не указывается сумма вознаграждения, однако доверительный управляющий получает выгоду иным способом. Например, за счет пользования частью имущества, переданного в доверительное управление*. Для целей налогообложения прибыли такое вознаграждение необходимо учитывать как доход управляющего. Причем величина признаваемого дохода доверительного управляющего также должна соответствовать рыночной стоимости услуги по передаче имущества в пользование.
Помимо размера признаваемого вознаграждения, для целей налогового учета важна и дата его признания в качестве дохода.* Напомним, что согласно пункту 4 статьи 273 НК РФ участники договора доверительного управления обязаны применять метод начисления.
В пункте 2 статьи 276 НК РФ сказано, что доверительный управляющий должен ежемесячно представлять учредителю управления сведения о полученных доходах и произведенных расходах. Передавая эти данные, доверительный управляющий одновременно определяет размер своего вознаграждения при условии, что оно выплачивается за счет доходов от использования переданного в доверительное управление имущества.
Договором может быть предусмотрено, что учредитель управления выплачивает управляющему фиксированную сумму вознаграждения за счет своих источников дохода.
Согласно абзацу третьему статьи 332 НК РФ доходы доверительного управляющего формируются в каждом отчетном (налоговом) периоде независимо от того, предусмотрено таким договором осуществление расчетов в течение срока действия договора доверительного управления или нет. Поэтому в налоговом учете управляющий обязан ежемесячно или ежеквартально (в зависимости от того, как он рассчитывает авансовые платежи по налогу на прибыль) признавать в составе доходов свое вознаграждение. Причем это касается даже тех случаев, когда стороны в договоре предусмотрели иные сроки расчетов.
В процессе исполнения договора доверительного управления управляющий производит определенные расходы. Порядок их признания в налоговом учете зависит прежде всего от условий договора*.
Так, указанные затраты признаются расходами доверительного управляющего, только если в договоре не предусмотрено их возмещение учредителем управления (п. 2 ст. 276 НК РФ). В этом случае финансовый результат от деятельности по управлению имуществом у доверительного управляющего определяется следующим образом. Это разница между учтенными доходами в виде вознаграждения и расходами, произведенными в рамках исполнения договора доверительного управления.
Статьей 252 НК РФ предусмотрено, что любые затраты организации должны быть экономически обоснованными.* Поэтому организациям, у которых деятельность, связанная с выполнением функций доверительного управляющего, постоянно является убыточной, нужно быть особенно внимательными.
Дело в том, что согласно статье 1023 ГК РФ доверительный управляющий имеет право на возмещение расходов, осуществленных им при доверительном управлении имуществом за счет доходов от использования этого имущества. Если же такая компенсация договором не предусмотрена, а сумма вознаграждения доверительного управляющего не покрывает его расходов, то при налоговой проверке возникает риск непризнания расходов. Такая ситуация может быть вызвана занижением суммы вознаграждения.
Если же учредитель управления возмещает управляющему его затраты, направленные на исполнение договора, то ни стоимость возмещения, ни величина расходов при исчислении налоговой базы у доверительного управляющего не учитывается. Это следует из пункта 2 статьи 276 НК РФ.
Налог на прибыль организаций. Комментарии к главе 25 НК РФ 2014
2. Статья: Комментарий к статье 332 Налогового кодекса РФ
Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет.
Доходы от доверительного управления признаются учредителем управления (выгодоприобретателем) «по начислению» независимо от порядка признания организацией всех других, в том числе внереализационных доходов. Дополнительно то же самое устанавливается и по отношению к вознаграждению доверительного управляющего.
Вознаграждение доверительному управляющему уплачивается за счет доходов от использования имущества, переданного в доверительное управление*.
Порядок отнесения имущества к амортизируемому и разделения его на амортизационные группы установлен статьями 257 и 258 Налогового кодекса РФ.
Комментируемым абзацем не установлено, в каком порядке начисляется амортизация в период доверительного управления амортизируемым имуществом.
«Постатейный комментарий к Налоговому кодексу Российской Федерации» под редакцией Касьянова А. В.
1. ДОГОВОР ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ
г. Москва «23» января 2012 г.
Юрий Иванович Колесов(далее именуемый – Учредитель), с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью «Альфа»(далее именуемое – Управляющий) в лице генерального директора Александра Владимировича Львова, действующего на основании устава, с другой стороны, совместно именуемые – Стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем.
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Учредитель управления передает Управляющему недвижимое имущество (далее – имущество) в доверительное управление, а Управляющий обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах Учредителя.
1.2. Под недвижимым имуществом в настоящем Договоре понимается нежилое двухэтажное здание, расположенное по адресу: г . Москва, шоссе Энтузиастов, д. 32. План здания является неотъемлемой частью настоящего Договора (приложение 1).
1.3. Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к Управляющему.
1.4. Выгодоприобретателем по настоящему Договору является Учредитель.
1.5. Целью доверительного управления имуществом является максимальное извлечение прибыли от использования имущества.
1.6. Указанное в пункте 1.2 имущество принадлежит Учредителю на праве собственности и свободно от прав третьих лиц.
17. Имущество передается в доверительное управление сроком на пять лет.
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Права и обязанности Управляющего:
2.1.1. Управляющий, осуществляя доверительное управление имуществом, вправе совершать в отношении этого имущества любые юридические и фактические действия в интересах Учредителя, направленные на достижение цели, указанной в пункте 1.5 настоящего Договора.
2.1.2. Управляющий совершает сделки с переданным в доверительное управление имуществом от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого Управляющего.При отсутствии указания о действии Управляющего в этом качестве Управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.
Права, приобретенные Управляющим в результате действий по доверительному управлению имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества. Обязанности, возникшие в результате таких действий доверительного Управляющего, исполняются за счет этого имущества.
2.1.3. Управляющий обособляет переданное ему в доверительное управление имущество от другого своего имущества.
2.1.4. Переданное в доверительное управление имущество отражается у Управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет.
2.1.5. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, Управляющий открывает отдельный банковский счет.
2.1.6. Управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и настоящим Договором, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление.
2.1.7. Управляющий самостоятельно и за свой счет:
– обеспечивает сохранность имущества;
– осуществляет текущий ремонт здания;
– осуществляет эксплуатацию инженерных сетей и электрооборудования;
– производит все платежи, связанные с эксплуатацией имущества.
2.1.8. Управляющий осуществляет контроль за соблюдением противопожарных, санитарных и иных норм, установленных действующим законодательством.
2.1.9. Для защиты прав на имущество, находящееся в доверительном управлении, Управляющий вправе требовать всякого устранения нарушения его прав.
2.1.10. Ежегодно не позднее 28 декабря Управляющий представляет Учредителю управления отчет о своей деятельности по доверительному управлению имуществом. Отчет представляется Учредителю в письменной форме и должен содержать информацию о совершенных Управляющим сделках и иных действиях с имуществом, сумме полученных доходов за отчетный период от использования имущества, сумме расходов Управляющего, связанных с выполнением обязательств по настоящему Договору.
К отчету Управляющий должен представить финансовые документы, подтверждающие
информацию, изложенную в отчете.
2.1.11. Управляющий осуществляет доверительное управление имуществом лично.Управляющий может поручить другому лицу совершать от имени доверительного Управляющего действия, необходимые для управления имуществом с письменного согласия Учредителя. При этом Управляющий отвечает за действия избранного им поверенного как за свои собственные.
2.1.12. Управляющий не вправе без согласия Учредителя отчуждать имущество, вносить какие-либо изменения в имущество (кроме текущего ремонта), включая снос или возведение стен,
изменение планировки здания, изменение целевого назначения здания.
2.1.13. Причитающиеся Учредителю суммы (доходы от доверительного управления) должны перечисляться ему в безналичном порядке в срок не позднее трех рабочих дней с момента их получения Управляющим.
2.2. Права и обязанности Учредителя:
2.2.1. В течение пяти календарных дней с момента подписания настоящего Договора Учредитель подготавливает документы и подает их для государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление. Расходы по государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление несет Учредитель.
2.2.2. Учредитель доверительного управления в течение двух рабочих дней с момента государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление передает имущество Управляющему. Передача имущества осуществляется по акту приема-передачи, в котором указываются:
– дата и место составления акта;
– наименования Сторон;
– перечень имущества (наименование, количество);
– состояние имущества на момент передачи.
2.2.3. Учредитель в течение срока действия настоящего Договора вправе осуществлять контроль за деятельностью Управляющего путем ознакомления с финансовой и бухгалтерской и иной документацией Управляющего, осмотра имущества.
2.2.4. Учредитель уплачивает Управляющему вознаграждение, а также возмещает расходы Управляющего в порядке и сроки, установленные разделом 3 настоящего Договора.
3. ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ УПРАВЛЯЮЩЕГО
3.1. Учредитель доверительного управления ежегодно в течение месяца с момента представления Управляющим отчета уплачивает последнему вознаграждение в размере 100 000 (Сто тысяч) руб.
3.2. Одновременно с вознаграждением Учредитель из суммы полученных доходов возмещает Управляющему расходы, понесенные им при доверительном управлении имуществом.
4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
4.1. Не допускается обращение взыскания по долгам Управляющего на имущество, переданное им в доверительное управление.
4.2. Управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботы об интересах Учредителя управления, возмещает убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду.
4.3. Управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие обстоятельств непреодолимой силы либо действий Учредителя управления.
4.4. Долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества. В случае недостаточности этого имущества взыскание может быть обращено на имущество Управляющего, а при недостаточности и его имущества – на имущество Учредителя управления, не переданное в доверительное управление.
4.5. Управляющий в обеспечение возмещения убытков, которые могут быть причинены Учредителю управления ненадлежащим исполнением настоящего Договора доверительного
управления, предоставляет Учредителю в залог имущество. Условия предоставления залога определяются договором о залоге, который является приложением 2 к настоящему Договору.
5. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
5.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания и продолжает свое действие в течение пяти лет. При отсутствии заявления одной из Сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие предусмотрены настоящим Договором.
5.2. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, по одному для каждой Стороны и один – для Росреестра.
5.3. Все изменения и дополнения к настоящему Договору вступают в силу для Сторон после их подписания.
5.4. Настоящий Договор прекращается в случае:
–смерти Учредителя;
– отказа Управляющего от Договора в связи с невозможностью для Управляющего лично осуществлять доверительное управление – с предварительным уведомлением Учредителя не позднее чем за два месяца;
– отказа Учредителя от Договора по иным причинам при условии выплаты Управляющему вознаграждения в размере 200 000 руб.
Учредитель не может отказаться от получения выгод по настоящему Договору.
5.5. При отказе одной Стороны от Договора другая Сторона должна быть уведомлена об этом за два месяца до прекращения Договора.
5.6. При прекращении настоящего Договора находящееся в доверительном управлении имущество передается Учредителю в течение 10 календарных дней. Регистрация прекращения обременения принадлежащего Учредителю недвижимого имущества в виде доверительного управления осуществляется Учредителем и за его счет.
6. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
Учредитель: Юрий Иванович Колесов Паспорт РФ 6262 № 145903, выдан ОВД «Бабушкино» 15 октября 2001 г. Адрес проживания: г. Зеленоград, ул. Вавилова, д. 9 ИНН 501012141897 Р /с 40710810500882878776 в АКБ «Надежный» К/с 30101810400000000222 БИК 044583222 |
Управляющий: ООО «Альфа» Адрес: 125008, г. Москва, ул. Михалковская , д. 20 ИНН 7708123456 КПП 770801001 Р /с 40702810400000001111 в АКБ «Надежный» К/с 30101810400000000222 БИК 044583222 |
Ю.И. Колесов |
А.В. Львов |
27.09.2014 г.
С уважением,
Виолетта Моргун, эксперт БСС «Система Главбух».
Ответ утвержден Варварой Абрамовой,
ведущим экспертом БСС «Система Главбух».