Основанием ввода построенного объекта в эксплуатацию является разрешительный акт, который выдается в порядке, предусмотренном ст.55 ГрК РФ.
Дело в том, что вновь построенный объект недвижимости вводится в эксплуатацию на основании разрешения (ст.55 ГрК РФ). Данное разрешение впоследствии и служит основанием для регистрации права собственности на возведенный объект в силу ст.25 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ.
Иными словами, по окончании строительства вначале застройщик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а затем регистрирует право собственности на построенный объект.
Обоснование
Из рекомендации
Сергея Разгулина, действительного государственного советника РФ 3-го класса
Как ввести в эксплуатацию основное средство
«Ввод основного средства в эксплуатацию – это документально оформленные действия, которые подтверждают готовность имущества к использованию по назначению. Такое определение дано в ГОСТ 25866-83, который утвержден постановлением Госстандарта СССР от 13 июля 1983 г. № 3105.
Это означает, что в эксплуатацию вводят те объекты, которые в принципе готовы к использованию, что следует из документов. Даже если фактически эксплуатировать готовое к этому имущество еще не начали, оно уже изнашивается и морально устаревает. А значит, его можно и нужно амортизировать. И только если объект простаивает и законсервирован, его свойства не ухудшаются. Но поступить так можно только после ввода объекта в эксплуатацию.
Прежде чем начать амортизировать имущество, проводят оценку самой возможности его применения. Кроме того, определяют первоначальную стоимость, амортизационную группу и срок полезного использования имущества. А сам ввод в эксплуатацию оформляют необходимыми документами.
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Документальное оформление
Как и любой другой факт хозяйственной жизни, ввод в эксплуатацию надо оформить первичным документом. Такой порядок установлен в части 1 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ.
Оформить ввод в эксплуатацию имущества вы можете типовыми формами, а именно:
- № ОС-1 – для одного отдельного объекта. Кроме зданий и сооружений;
- № ОС-1а – для зданий и сооружений;
- № ОС-1б – для групп объектов основных средств. Кроме зданий и сооружений.
Это следует из указаний, которые утверждены постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7.
В эти формы можно добавить специальные графы для внесения необходимых сведений налогового учета. В частности, таких:
- дата ввода в эксплуатацию;
- первоначальная стоимость;
- срок полезного использования (амортизационная группа);
- способ начисления амортизации.
Вы также вправе создать и утвердить собственную форму акта ввода в эксплуатацию. Главное, чтобы в нем были все необходимые реквизиты. Иначе документ не признают первичным. Например, можно составить такой акт ввода в эксплуатацию.
В любом случае форму документа, которым вы оформите ввод в эксплуатацию и оприходование имущества в качестве основного средства, утверждает руководитель приказом к учетной политике.
Все это следует из статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ и пункта 4 ПБУ 1/2008.
О готовности объекта к эксплуатации будет также свидетельствовать заключение специальной комиссии. Его достаточно указать прямо в акте ввода в эксплуатацию. Для этого можно привлечь комиссию, которая занята приемкой приобретенных основных средств.
Кроме того, на основное средство заводят инвентарную карточку или книгу в зависимости от того, как вы учитываете основные средства. При этом можно воспользоваться следующими типовыми формами: № ОС-6, ОС-6а, ОС-6б.
Ситуация: как определить дату, когда основное средство ввели в эксплуатацию
Датой ввода в эксплуатацию считайте день, когда основное средство будет готово к использованию. Подтвердите это актом или отдельным приказом.
Момент, когда вы фактически начнете использовать имущество, значения не имеет. Ведь готовое к использованию имущество начинает изнашиваться и морально устаревать сразу. Его нужно амортизировать. При этом если объект не введен в эксплуатацию, его не амортизируют. Это следует из пункта 4 статьи 259 Налогового кодекса РФ.
Исключение предусмотрено только для законсервированного имущества. Но даже его все равно сначала вводят в эксплуатацию, а потом консервируют.
Внимание: если документов, подтверждающих дату ввода объекта основных средств в эксплуатацию, не будет, при проверке налоговые инспекторы могут исключить начисленную амортизацию из затрат, учтенных при расчете налога на прибыль. Связано это с тем, что в отличие от бухучета в налоговом учете амортизация начисляется со следующего месяца после ввода объекта основных средств в эксплуатацию (п. 4 ст. 259 НК РФ). Как следствие, на сумму недоимки организации начислят пени и штрафы.
Чтобы зафиксировать дату ввода в эксплуатацию, используйте типовые документы – формы № ОС-1, ОС-1а или ОС-1б. Для этого в них добавьте графу «Дата ввода основного средства в эксплуатацию». Так позволяет поступить Порядок применения унифицированных форм первичной учетной документации, утвержденный постановлением Госкомстата России от 24 марта 1999 г. № 20. Дополнительный реквизит в форме № ОС-1пропишите в учетной политике.
В качестве альтернативы можно использовать акт ввода в эксплуатацию, разработанный самостоятельно, или просто зафиксировать дату приказом руководителя.
Для бухучета факт ввода в эксплуатацию не столь важен. Ведь в составе основных средств насчете 01 нужно отражать любое имущество, соответствующее установленным критериям. И начинать амортизировать основное средство в бухучете нужно именно после его принятия к бухучету.
Застройщику для ввода в эксплуатацию возведенной им недвижимости придется оформить еще и специальное разрешение. Выдает его учреждение, которое ранее разрешило строительство. Такое указание есть в пункте 2 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.
Чтобы получить разрешение, придется подать следующие документы:
- правоустанавливающие документы на земельный участок (собственный, арендованный и т. д.);
- градостроительный план;
- разрешение на строительство;
- акт приемки объекта капитального строительства;
- заключение органа Госстройнадзора (в установленных случаях) и т. д.
Такие документы приведены в пункте 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.*
Постановлением Правительства РФ от 1 марта 2013 г. № 175 этот перечень дополнен техническим планом, подготовленным в соответствии с требованиями статьи 41 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Оприходование основного средства
Зачастую ввод в эксплуатацию имущества и его оприходование в качестве основного средства совпадают. Однако важно помнить, что в бухучете в составе основных средств отражают все имущество, которое отвечает определенным критериям. Понятие же ввода в эксплуатацию амортизируемого имущества используют для целей налогообложения.
Но давайте разберемся с тем, что же нужно сделать в бухучете в эти моменты.
Оприходуйте имущество в составе основных средств в момент, когда оно будет соответствовать определенным критериям. Для этого сделайте следующие записи:
Дебет 01 (03) Кредит 08
– принято к учету и введено в эксплуатацию основное средство.
Счет 03 используйте, если планируете сдавать основное средство в аренду или лизинг.
Такой порядок следует из пункта 4 ПБУ 6/01 и Инструкции к плану счетов (счет 01, счет 03).
Внимание: если основное средство было приобретено, изготовлено или построено в одном месяце, а на счете 01 (03) отражено в последующих, необходимо заручиться документами, подтверждающими неготовность его к использованию. Иначе при проверке налоговые инспекторы признают, что в момент приобретения имущество ошибочно не учли в составе основных средств. В результате налог на имущество за месяцы, в которых основное средство числилось на счете 08, пересчитают и на сумму недоимки начислят пени и штрафы (письма Минфина России от 18 апреля 2007 г. № 03-05-06-01/33, от 4 сентября 2007 г. № 03-05-06-01/98).
По этому вопросу есть примеры судебных решений, принятых в пользу налоговых инспекций (см., например, решение ВАС РФ от 17 октября 2007 г. № 8464/07, определения ВАС РФ от 25 мая 2009 г. № ВАС-6250/09, от 19 сентября 2008 г. № 11258/08, от 28 апреля 2008 г. № 16599/07, от 14 февраля 2008 г. № 758/08, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 24 февраля 2009 г. № А29-3496/2007, от 12 мая 2008 г. № А43-21471/2007-6-749, от 25 апреля 2008 г. № А29-3494/2007, Северо-Кавказского округа от 8 октября 2007 г. № Ф08-6588/2007-2440А, Западно-Сибирского округа от 23 июня 2008 г. № Ф04-3844/2008(7130-А75-40), Уральского округа от 28 октября 2008 г. № Ф09-7833/08-С3, Московского округа от 5 ноября 2008 г. № КА-А40/10237-08).
Однако суды встают и на сторону налогоплательщиков, если налоговая инспекция не может представить доказательств того, что спорный объект пригоден к эксплуатации (см., например, постановления ФАС Поволжского округа от 17 июня 2008 г. № А65-26068/07, от 10 июня 2008 г. № А55-14778/07,Уральского округа от 11 октября 2007 г. № Ф09-8293/07-С3, Северо-Западного округа от 16 июля 2007 г. № А56-2271/2007).
Документами, подтверждающими, что на момент приобретения основное средство было не доведено до состояния, пригодного к использованию, могут быть:
- акты сторонних организаций на оказание услуг по монтажу и наладке оборудования;
- накладные на приобретение комплектующих к основному средству;
- наряды на монтаж оборудования;
- договор подряда на выполнение строительных работ;
- отчеты о проделанной работе по доведению основного средства до состояния, пригодного к использованию.
Если основное средство начали фактически эксплуатировать позже принятия его на учет, то к счету 01 (03) откройте субсчета «Основные средства на складе (в запасе)» и «Основные средства в эксплуатации». Принятие на учет основного средства отразите в общем порядке проводкой:
Дебет 01 (03) Кредит 08
– принято к учету основное средство.
Когда, наконец, основное средство будут фактически эксплуатировать, сделайте проводку:
Дебет 01 (03) субсчет «Основные средства в эксплуатации» Кредит 01 (03) «Основные средства на складе (в запасе)»
– введено в эксплуатацию основное средство.
Такой порядок следует из пункта 4 ПБУ 6/01 и Инструкции к плану счетов (счет 01, счет 03).
Здания, сооружения и другие объекты недвижимости можно принять на учет и ввести в эксплуатацию еще до того, как документы, подтверждающие переход права собственности, будут поданы на регистрацию. Это следует из пункта 41 Положения по бухучету и отчетности, пункта 52 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н.*
Ввод в эксплуатацию отражайте проводкой:
Дебет 01 субсчет «Основные средства, права собственности на которые не зарегистрированы» Кредит 08
– принято к учету и введено в эксплуатацию основное средство, право собственности на которое не зарегистрировано»