Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

ФНС заранее разъяснила, какие коды ставить в годовой отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№24
27 мая 2016 16 просмотров

Организация планирует приобрести целостный имущественный комплекс в целях использования его для производственной деятельности. Крымская организация-Продавец еще не переоформила имущество в соответствии с законодательством РФ. Может ли организация заключить и нотариально оформить предварительный договор купли-продажи, перечислить Продавцу частичную оплату (аванс или задаток) за приобретаемое имущество, начать ремонтные работы на приобретаемом объекте?Окончательный договор купли-продажи и Прием- передача имущества будут оформлены после того,как будут оформлены кадастровые документы на имущество.Есть ли финансовые и налоговые риски в данной операции? можно ли относить на расходы стоимость ремонтных работ по объектам, которые еще не приняты в собственность? Как лучше поставить на баланс имущество, как отдельные объекты или как ЦИК?

Заключить нотариально заверенный предварительный договор купли-продажи имущества допускается, однако следует учитывать риски, связанные с заключением основного договора.

Так, согласно ст. 12 ФКЗ от 21.03.2014 № 6-ФКЗ на территории Республики Крым действуют документы, подтверждающие право собственности, выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, без ограничения срока их действия.

Таким образом, заключить предварительный договор купли продажи (нотариально удостоверенный) возможно.

Однако, сторонам следует осторожно подойти к вопросу о сроке заключения основного договора. Дело в том, что если стороны согласуют срок заключения основного договора указанием на событие - получением кадастровых документов на имущество, данный срок в случае спора может быть признан несогласованным, т.к. данное событие не обладает признаками неизбежности (т.е. не зависит от воли сторон). Иными словами, есть риск признания такого условия незаключенным, в связи с чем, будут применяться общие правила - если стороны не установят срок, в течение которого они должны заключить основной договор, то сделать это нужно в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Относительно условия в предварительном договоре об уплате аванса, то суды считают, что предварительный договор не порождает и не может порождать имущественных обязательств, связанных с исполнением по основному договору. Главная обязанность сторон – заключить основной договор. Устанавливать в предварительном договоре обязанности, направленные на исполнение основной сделки, запрещено (см., например, постановление Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. № 9798/12). Однако, условие о задатке в предварительном договоре допустимо.

По соглашению сторон допускается проведения ремонтных работ до заключения основного договора, однако следует учитывать риски, связанны с заключением основного договора.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

1.Что нужно проверить при заключении предварительного договора

<…>

«Если стороны решили заключить предварительный договор, необходимо:

Кроме того, есть категория условий, которые не обязательно, но все же крайне желательно предусмотреть. Они будут защищать интересы сторон и снизят риск последующих споров.

Также имеет смысл проанализировать:

Форма договора

Предварительный договор нужно заключить в той же форме, в которой требуется заключить основной договор. Если стороны нарушат это правило, предварительный договор будет считаться ничтожным (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Между юридическими лицами (индивидуальными предпринимателями) договоры заключают в письменной форме (подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ). Следовательно, и для предварительных договоров необходимо ее соблюдать.

Кроме того, предварительный договор может требовать нотариального удостоверения. Нотариальную форму нужно соблюсти в каждом из следующих случаев:

  • закон устанавливает обязательное нотариальное удостоверение для основного договора (подп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ);
  • стороны предусмотрели, что предварительный и (или) основной договор необходимо удостоверить у нотариуса (подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ).*

Нужно ли регистрировать предварительный договор

Нет, не нужно.

Для некоторых договоров закон предусматривает требование об обязательной госрегистрации (ст. 164 ГК РФ). Однако это не является формой договора.

Вместе с тем, предварительный договор необходимо заключить именно в форме (а не по правилам) основного договора (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Следовательно, невозможна ситуация, когда предварительный договор требовалось бы зарегистрировать на основании пункта 2 статьи 429 Гражданского кодекса РФ.

Каких-либо положений, посвященных регистрации самого предварительного договора (независимо от формы основного договора), закон не содержит. В частности, «Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания... не является... сделкой с недвижимостью исходя из требований статьи 164 Гражданского кодекса РФ» (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"»).

Название и стороны договора

Соглашение лучше всего озаглавить как «Предварительный договор». Это сразу будет свидетельствовать об организационном характере договора (правда, в случае спора суд все равно будет руководствоваться его содержанием, а не наименованием).

При этом стороны по своему усмотрению могут:

  • включить в название указание на основной договор («Предварительный договор купли-продажи», «Предварительный договор аренды» и т. д.);
  • не добавлять в название никаких дополнительных слов (то, в отношении какого договора стороны заключают предварительный договор, будет понятно из его содержания).

Стороны предварительного договора не имеют специального наименования. Как правило, их именуют в соответствии с содержанием основного договора («Арендодатель и Арендатор», «Поставщик и Покупатель» и т. д.).

Обязательные условия

При заключении предварительного договора необходимо согласовать все существенные его условия. Если этого не сделать, договор будет считаться незаключенным (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. № 165«Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»).

К числу существенных относятся следующие положения.

1. Предмет предварительного договора.

Такое условие складывается из двух элементов:

  • указание на заключение основного договора;
  • предмет основного договора.

Обоснование

Существенное условие любого договора – его предмет (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Предварительный договор всегда направлен на заключение в будущем основного договора (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Это его предмет.

В свою очередь «...условие об определении предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить» (определение Верховного суда РФ от 16 июня 2015 г. № 4-КГ15-21).

Чтобы определить предмет предварительного договора, необходимо согласовать предмет основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Если этого не сделать (например, если просто предусмотреть, что стороны заключают предварительный договор некоего договора аренды с арендной платой 50 тыс. руб.), то предварительный договор будет считаться незаключенным.

Предмет основного договора нужно формулировать по правилам, применяемым к конкретному будущему договору. Другими словами, сторонам нужно руководствоваться теми правилами, которые бы действовали, если бы стороны сразу заключали основной договор.

Например, предварительный договор аренды нежилого помещения должен содержать все сведения, необходимые для идентификации арендуемого объекта (в частности, адрес, кадастровый номер, площадь, экспликацию). В предварительном договоре купли-продажи (поставки) необходимо определить товар, в предварительном договоре подряда – виды работ с учетом их специфики.

Пример формулировки предмета предварительного договора

«По настоящему договору Стороны обязуются заключить в срок, предусмотренный данным договором, договор аренды нежилого помещения (далее – Основной договор), согласно которому Арендодатель предоставляет Арендатору право пользования нежилым помещением по адресу г. Москва, ул. Михалковская, д. 20, 3 этаж, помещение № 17, кадастровый номер 16:50:110803:2476, общей площадью 22 кв. м. Границы арендуемого помещения определены в экспликации (приложение 1 к настоящему договору)».

2. Условия, по которым, как заявила одна из сторон, должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Такие условия могут касаться исполнения:

Сторона, считающая необходимым согласовать в предварительном договоре определенное условие, должна заранее заявить другой стороне о том, что она считает обязательным:

  • достигнуть договоренности по условию предварительного договора (например, о сроке для совершения основной сделки) либо основного договора (к примеру, о сроке аренды) и
  • включить эту договоренность в предварительный договор.

В таком случае условие будет считаться существенным.

Условия, которые стоит предусмотреть

Сторонам достаточно согласовать только существенные условия предварительного договора. В этом случае договор будет считаться заключенным и действительным. Однако он не будет в полной мере защищать интересы сторон. Чтобы снизить риск возможных споров, связанных с заключением основного договора, в предварительном договоре желательно предусмотреть следующие положения.

1. Иные условия основного договора (помимо предмета) или некоторые из них.

С 1 июня 2015 года предусматривать все существенные условия основного договора в предварительном договоре не обязательно (п. 3 ст. 429 ГК РФподп. «а» п. 72 ст. 1ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»). Другие условия (в т. ч. существенные) в случае спора определяет суд (п. 5 ст. 429п. 4 ст. 445 ГК РФ). Официальных разъяснений о том, чем именно он должен руководствоваться при этом, пока нет.

Поэтому ничто не мешает стороне дать суду некий ориентир – самостоятельно сформулировать условия, не предусмотренные предварительным договором, и потребовать понудить контрагента заключить на них основной договор.

Пример формулировки требования о понуждении к заключению основного договора на условиях, не предусмотренных предварительным договором

«...Прошу:

1. Понудить ответчика заключить договор подряда на основании предварительного договора от 15 декабря 2015 г. № 1.

2. Предусмотреть для выполнения работ, являющихся предметом договора подряда, 30-дневный срок начиная с момента вступления в силу решения суда и заключения договора подряда».

2. Все ли условия основного договора, предусмотренные в предварительном договоре, в полной мере отвечают интересам стороны.

Если сторона намерена заключить основной договор на более выгодных для себя условиях (например, с более низкой арендной платой), можно указать на это в исковом заявлении. Косвенное подтверждение такой возможности содержится в абзаце 2 пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ: «В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда».

Пример формулировки требования о понуждении к заключению основного договорана условиях, отличных от тех, которые предусматривает предварительный договор

«...Прошу:

1. Понудить ответчика заключить договор аренды на основании предварительного договораот 15 декабря 2015 г. № 1.

2. Изменить условие договора аренды, указанное в пункте 1.3 предварительного договора, следующим образом: "Ежемесячная арендная плата составляет 20 000 (Двадцать тысяч) руб."».

Правда, велика вероятность того, что суд откажется понуждать ответчика заключать договор на новых условиях. Так, скорее всего, суд будет руководствоваться именно теми положениями, которые стороны предусмотрели в предварительном договоре. Однако полностью все же не исключено, что суд изменит предусмотренные положения.

Если суд удовлетворит иск, то судебное решение будет содержать условия основного договора (п. 5 ст. 429п. 4 ст. 445 ГК РФ). При этом он будет считаться заключенным:

  • с момента, когда решение суда вступит в законную силу, или
  • с момента, который будет указан в решении суда.

Если после соответствующего судебного решения контрагент не исполнит основной договор, то другая сторона сможет использовать все меры защиты своих прав по этому договору. В частности, можно будет:

  • потребовать исполнения (передать вещь, перечислить денежные средства, выполнить работы или оказать услуги);
  • применить меры ответственности (взыскать убытки, неустойку и т. д.)».

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка