Погашение долга квартирой в строящемся доме оформите соглашение об отступном. Соглашение об отступном, как и любая другая сделка юридического лица, должно быть совершено в простой письменной форме.
По вопросу отражения в бухучете
В бухгалтерском учете отразите проводки:
Дебет 58, 41, 08 Кредит 62 задолженность по строительно-монтажным работам погашена отступным.
По вопросу налогообложения
При погашение долга квартирой ИП должен отразить у себя доход от выполнения строительно-монтажных работ.
Если ИП продаст квартиру, то выручку включите в состав доходов. Если ИП применяет УСН с объектом обложения доходы за минусом расходы, то выручку он сможет уменьшить на стоимость квартиры, равной погашенной задолженности, а также дополнительных расходов.
Если ИП оставит квартиру для себя, либо сотрудников, то расходы он учесть не сможет, т.к. квартира не является амортизируемым имуществом.
Если ИП переуступит право на квартиру, то при расчете УСН он должен будет включить выручку в составе доходов от реализации. При этом в расчет налогооблагаемой базы доходы включайте на дату получения оплаты от покупателя права требования. Если же ИП платит единый налог с разницы между доходами и расходами, учесть в составе расходов стоимость переступаемого права требования (т. е. стоимость квартиры) он не сможет, т.к. данный вид расходов не поименован в закрытом перечне расходов, приведенном в ст. 346.16 НК РФ.
Обоснование
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Из рекомендации
Марии Комаровой ведущего эксперта ЮСС «Система Юрист», кандидата юридических наук
Виталия Дианова кандидата юридических наук, старшего юриста Goltsblat BLP
Александра Крюкова кандидата юридических наук, заместителя председателя Арбитражного суда Свердловской области, магистра частного права
1.Как прекратить обязательство выплатой отступного
Иногда должник не способен исполнить свое обязательство. В этом случае он может по соглашению с кредитором предоставить взамен исполнения отступное – то есть уплатить денежные средства или передать иное имущество (ст. 409 ГК РФ). Такая форма прекращения обязательства может быть выгодна должнику. Он получает отсрочку и возможность удовлетворить требования кредитора приемлемым для себя способом. Чтобы прекратить обязательство отступным, сторонам необходимо заключить отдельное соглашение.
Форма соглашения об отступном
Соглашение об отступном, как и любая другая сделка юридического лица, должно быть совершено в простой письменной форме (подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ).*
Специальные требования к форме сделок на отступное не распространяются (постановление Президиума ВАС РФ от 25 сентября 2007 г. № 7134/07). Например, соглашение о предоставлении недвижимого имущества в качестве отступного не требует государственной регистрации. Однако переход права собственности на такое имущество следует зарегистрировать в установленном законом порядке (п. 15 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"»).
Содержание соглашения об отступном
Соглашение об отступном должно включать сведения о предмете соглашения, порядке, размерах и сроках передачи отступного.
Прежде всего необходимо четко указать, какое именно обязательство стороны намереваются прекратить отступным (например, перечислить реквизиты договора), и что именно будет передано как отступное.
Пример из практики. Суд признал соглашение об отступном незаключенным, поскольку оно не содержало реквизитов первоначального договора
В качестве отступного могут выступать деньги, ценные бумаги, другое имущество: недвижимость, транспортные средства, товары и т. п. При этом в соглашении необходимо максимально идентифицировать предмет отступного, то есть указать его наименование, качественные и количественные характеристики. Закон не дает исчерпывающего перечня обязательств, которые могут явиться отступным.
Определяя порядок передачи отступного, стороны устанавливают, какие действия должнику следует совершить и какие документы передать, чтобы кредитор смог принять уплачиваемые деньги или передаваемое имущество.*
Стороны сами решают, какой размер отступного их удовлетворит: больший, меньший или равный величине обязательства.
Когда размер отступного больше, чем размер основного обязательства, существует риск возникновения налоговых споров. Налоговые органы могут предъявить претензии к кредитору из-за неправомерного уменьшения налоговой базы по налогу на прибыль.
Если размер отступного меньше размера основного обязательства, то во избежание споров с контрагентом в соглашении надо четко указать, полностью или частично прекращается обязательство. Впрочем, даже если разногласия возникнут, суды обычно выносят решение в пользу должника. Когда не удается установить волю сторон прямо или путем толкования условий соглашения, суд будет считать обязательство прекращенным полностью. Такое разъяснение содержится в пункте 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21 декабря 2005 г. № 102 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 409 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – информационное письмо № 102, действует в части, не противоречащей постановлению Президиума ВАС РФ от 12 июля 2011 г. № 17389/10). И суды продолжают руководствоваться этим правилом.*
Должник по согласованию с кредитором передает отступное полностью или по частям.
В соглашении необходимо оговорить срок, в течение которого отступное будет передано. С момента заключения соглашения и до истечения такого срока должнику дается отсрочка исполнения основного обязательства. Кредитор не вправе требовать исполнения основного обязательства, пока не истечет срок предоставления отступного (п. 2 информационного письма № 102). Только после этого кредитор сможет обратиться к должнику с требованием (или в суд с иском) о взыскании по основному обязательству.
Дополнительно в соглашение об отступном можно включать любые иные условия, которые стороны сочтут важными для себя.
В некоторых случаях закон устанавливает специальные требования, которые необходимо соблюдать при заключении соглашения об отступном. Это касается, например, исполнения требований о преимущественном праве:
- при покупке доли в праве общей долевой собственности (ст. 250 ГК РФ, п. 7 информационного письма № 102);
- при покупке доли в уставном капитале ООО (п. 4 ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ«Об обществах с ограниченной ответственностью»);
- при покупке акций закрытого акционерного общества (п. 3 ст. 7 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»).*
2.Расходы
По правилам должник может погасить свои денежные обязательства, например, товарами (услугами) с согласия кредитора. Для этого вам нужно заключить соглашение об отступном к договору займа (ст. 409 ГК РФ). Тогда в учете организации-должника передача товаров будет считаться реализацией. А в учете фирмы-кредитора соответственно покупкой. Такой вывод следует из письма Минфина России от 18.03.2010 № 03-11-06/2/38.*
Из рекомендации
Андрея Кизимова, заместителя директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
3.Как цессионарию оформить и отразить в бухучете и при налогообложении переуступку права требования
УСН
Независимо от выбранного объекта налогообложения организация на упрощенке должна учитывать доходы в соответствии с требованиями статьи 346.15 Налогового кодекса РФ.
Ситуация: нужно ли цессионарию при расчете единого налога учитывать доходы от переуступки права требования
Да, нужно.
Переуступка права требования признается реализацией финансовых услуг. Поэтому при расчете единого налога учитывайте ее в составе доходов от реализации (п. 1 ст. 346.15 ист. 249 НК РФ). При этом в расчет налогооблагаемой базы доходы включайте на дату получения оплаты от покупателя права требования (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).
Аналогичная точка зрения высказана в письме Минфина России от 12 октября 2011 г. № 03-11-06/2/142.
Если организация платит единый налог с разницы между доходами и расходами, учесть в составе расходов стоимость переступаемого права требования (т. е. стоимость ее приобретения) она не сможет. Это объясняется тем, что данный вид расходов не поименован в закрытом перечне расходов, приведенном встатье 346.16 Налогового кодекса РФ. Подтверждают данный вывод письма Минфина России от 24 июля 2012 г. № 03-11-06/2/93, от 31 июля 2007 г. № 03-11-04/2/191.*