Фактически в описанной ситуации имеет место договор купли-продажи будущей вещи.
Объясняется это следующим.
В пункте 4 постановления № 54 Пленум ВАС РФ указал на отсутствие в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости такой правовой конструкции, как инвестиционные договоры. Судам при рассмотрении дел предписано определять правовую природу спорных отношений, вытекающих из инвестиционных договоров, и квалифицировать их с применением конкретных норм Гражданского кодекса – о подряде, купле-продаже, простом товариществе. Если договор нельзя отнести ни к одной из известных конструкций, судам рекомендовано квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимости. Такой договор не позволяет истребовать имущество у третьих лиц или зарегистрировать право собственности при отсутствии зарегистрированного права у застройщика (п. 5 постановления № 54).
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист» .
1. Статья: Споры из договоров о будущей недвижимости. Как изменились возможности инвесторов
Прошел почти год с момента принятия Пленумом ВАС РФ постановления от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление № 54). Его принятие значительно повлияло на работу компаний, инвестирующих в строительство.* Юристам пришлось адаптироваться к новым правилам, учитывать новую судебную практику, искать новые способы оформления отношений в сфере финансирования строительства, так как некоторые старые, сложившиеся конструкции больше не дают прежних гарантий.
Договор подряда с условием об оплате работ путем передачи помещений
Зачастую договоры подряда предусматривают в качестве оплаты за строительные работы передачу подрядчику помещений в возведенном здании. Пленум ВАС РФ определил, что договор с таким условием нужно квалифицировать как смешанный (п. 3 ст. 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи (абз. 3 п. 6 постановления № 54). Это значит, что продавца (заказчика, застройщика) нельзя понудить к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. Требовать от продавца передачи недвижимой вещи можно, только если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре, им владеет продавец по договору и право собственности продавца на данное имущество зарегистрировано в ЕГРП (абз. 6 п. 5 постановления № 54).
Подрядчику невыгодно постановление № 54. Если условия для требования передачи объекта недвижимости не соблюдены (например, объект построен, но право собственности за продавцом еще не зарегистрировано или объект передан другому лицу), то Пленум ВАС РФ предлагает покупателю (подрядчику) требовать возврата денег и уплаты процентов на эту сумму (абз. 6 п. 5 постановления № 54). Но, учитывая, что встречное обязательство подрядчика состояло не в уплате денег, а в выполнении строительных работ, по сути, это означает, что он может требовать возмещения своих затрат на строительство. Однако это не всегда соответствует экономическим интересам подрядчика.
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Во-первых, у заказчика могут отсутствовать денежные средства. Зачастую именно с этим риском и связано условие об оплате работ путем передачи недвижимости. Значит, подрядчику придется ждать, когда заказчик начнет получать деньги от других покупателей.
Во-вторых, подрядчик обычно рассчитывает на то, что за счет роста рыночных цен на недвижимость стоимость помещения, которое он получает в качестве платы за работы, через некоторое время превысит его фактические затраты на строительство. Казалось бы, на этот случай есть правило о том, что покупатель будущей недвижимости может требовать возмещения убытков в виде разницы между ценой недвижимого имущества по договору купли-продажи и текущей рыночной стоимостью такого имущества (абз. 6 п. 5 постановления № 54). Но проблема в том, что рыночная стоимость объекта будет определяться на момент рассмотрения спора, а не на тот момент, в который подрядчик намеревался реализовать имущество. К тому же цена будет определяться на основании данных оценщика, которые могут отличаться от реальной стоимости имущества.
В-третьих, далеко не всегда можно точно определить размер реально понесенных расходов на строительство. Реалии таковы, что в договоре подряда и актах к нему (в том числе в формах КС-1, КС-2) размер фактически понесенных подрядчиком расходов зачастую отражается не полностью. Разумеется, не указанные в документах расходы суд при рассмотрении спора учитывать не будет.
Выход: договор долевого участия в строительстве. Для обеспечения интересов подрядчика, по мнению автора, можно включать в договор строительного подряда условие о встречном обязательстве заказчика заключить с подрядчиком договор долевого участия в строительстве. Разумеется, это возможно при условии, что строительство ведется в рамках Федерального закона от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости »(далее – закон № 214). При таком варианте в договор подряда включаются элементы предварительного договора. При заключении основного договора о долевом участии в строительстве долг заказчика по оплате подрядных работ должен быть зачтен в счет обязательства подрядчка-дольщика по внесению оплаты за приобретаемый объект.
В пункте 11 постановления № 54 есть оговорка о том, что его действие (за исключением абзаца 2 пункта 4) не распространяется на отношения по долевому строительству. Поэтому при такой конструкции договора у подрядчика будет законная возможность понудить заказчика к заключению договора долевого участия в строительстве, в том числе в судебном порядке, и к его последующей регистрации в ЕГРП. Дальше при необходимости подрядчик сможет уступить свои права по договору долевого участия в строительстве за реальную стоимость помещения (ст. 11 закона № 214-ФЗ).
Судьба инвестиционных договоров
В пункте 4 постановления № 54 Пленум ВАС РФ указал на отсутствие в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости такой правовой конструкции, как инвестиционные договоры. Судам при рассмотрении дел предписано определять правовую природу спорных отношений, вытекающих из инвестиционных договоров, и квалифицировать их с применением конкретных норм Гражданского кодекса – о подряде, купле-продаже, простом товариществе. Если договор нельзя отнести ни к одной из известных конструкций, судам рекомендовано квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимости.*
ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество (абз. 2 п. 4 постановления № 54).
Поясним, что это меняет. Раньше на основании договоров, названных инвестиционными, и ссылаясь на статью 6 Федерального закона от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», а также статью 5 и пункт 3 статьи 7 Закона РСФСР от 26.06.91 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», инвесторы могли подать иск о признании доли в праве собственности на объект незавершенного строительства. Такие иски, как правило, удовлетворялись (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 12.04.11 по делу № А45-12862/2010 , ФАС Московского округа от 03.02.11 по делу № А41-4251/09). Это позволяло, например, оформить право собственности, не дожидаясь окончания затянувшегося строительства и продать свою долю третьему лицу или признать за собой право собственности, если недобросовестный застройщик зарегистрировал объект целиком на себя либо передал третьим лицам.
Теперь же инвестиционный договор (точнее, договор купли-продажи будущей вещи, как судам предписано его квалифицировать) не позволяет истребовать имущество у третьих лиц или зарегистрировать право собственности при отсутствии зарегистрированного права у застройщика (п. 5постановления № 54).*
Минимизация рисков. В этой ситуации инвесторам вместо привычного инвестиционного договора тоже лучше оформлять взаимоотношения с застройщиком договором долевого участия в строительстве. Этот договор не поможет избежать применения абзаца 2 пункта 4 постановления № 54 (правила о том, что лица, финансирующие строительство, не могут требовать признания за собой права собственности на возводимую за их счет недвижимость). Конкретно это правило распространяется и на договоры о долевом участии в строительстве (абз. 2 п. 11 постановления № 54). Поэтому участник долевого строительства не может на основании этого договора, например, потребовать признания за ним права собственности на долю в объекте незавершенного строительства (см. постановления ФАС Московского округа от 19.12.11 по делу № А40-150035/10-60-941 , ФАС Уральского округа от 08.02.12 по делу № Ф09-9464/11 , определение ВАС РФ от 19.03.12 № ВАС-2430/12).
Однако договор долевого участия в строительстве все равно предоставляет компании-инвестору больше гарантий, чем иная конструкция. С момента госрегистрации договоров долевого участия у дольщиков в залоге находится земельный участок или права на него и строящийся объект, а с момента, когда застройщик зарегистрирует свое право собственности на объект незавершенного строительства, этот объект тоже считается находящимся в залоге у участников долевого строительства (ч. 1 , 2 ст. 13 закона № 214-ФЗ). Кроме того, у застройщика нет возможности зарегистрировать законченный строительством объект на себя – право собственности сразу регистрируют дольщики (ст. 16 закона № 214-ФЗ).
СОВЕТ В ТЕМУ
Зарегистрировать переход права собственности на недвижимость можно только после регистрации прав продавца
Если покупатель обратится с иском о понуждении передать объект недвижимости (предмет договора) и с требованием о госрегистрации права до того, как продавец оформит свои права на объект, суд ему откажет (определение ВАС РФ от 28.03.12 № ВАС-2834/12 , постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.12 по делу № А56-31702/2011). Причем в настоящее время нет механизма, позволяющего принудить продавца зарегистрировать свои права на объект.*
ВОПРОС В ТЕМУ
Может ли дольщик потребовать в судебном порядке признания права собственности, если застройщик не передает ему объект по акту?
Может, если получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Это является основанием для передачи дольщику объекта по акту и регистрации его права собственности (ч. 1 ст. 8, ч. 2 ст. 16 закона № 214-ФЗ). Если застройщик уклоняется от передачи объекта по акту, дольщик может требовать признания права собственности на объект (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.06.11 по делу № А40-122641/10-23-1032).
Елена Лебедева, управляющий партнер юридического центра «МЕГАПОЛИС Лигал»
2. Статья: Приобретение будущей недвижимости. Практические проблемы и способы их решения
Участники гражданского оборота могут привлекать финансовые средства и производить расчеты при помощи самых различных правовых инструментов. В их числе следует назвать уступку будущих прав требования и отчуждение будущей недвижимости, то есть такого имущества, которое на момент заключения договора отсутствует. Применительно к отчуждению будущей недвижимости в п. 2 ст. 455 ГК РФ предусмотрено специальное правило, позволяющее покупателю приобретать товар, которого хотя и нет у продавца на момент заключения сделки, но который будет создан или приобретен в будущем.Пленум ВАС РФ своим постановлением от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» подтвердил возможность заключать сделки в отношении объектов недвижимости, которые не созданы на момент заключения сделки. Принятие данного постановления значительно повлияло на работу компаний, основным видом деятельности которых является строительство или инвестирование в него. Юристам пришлось адаптироваться к новым правилам, судебной практике, искать новые способы оформления правоотношений.
ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ ВОЗНИКАЕТ ТОЛЬКО ПОСЛЕ РЕГИСТРАЦИИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
При заключении договора купли-продажи, предметом которого выступает будущая вещь, продавец не обладает правом собственности на нее, он приобретет его лишь впоследствии. В связи с этим такой договор не может быть признан недействительным по мотиву отсутствия у продавца на момент его заключения права собственности. Данный вывод подтверждается сложившейся в настоящее время обширной судебной практикой.*
Практика. В деле о признании недействительным договора мены производственных мощностей на автомобильный кран суд отметил, что по смыслу ст.ст. 455 и 567 ГК РФ наличие у продавца товара в собственности на момент заключения договора не является обязательным условием договора мены. Отсутствие у продавца крана на момент заключения договора не влияет на действительность последнего. Фактическая передача обмениваемых товаров является стадией исполнения договора. Факт ненадлежащего исполнения обязательства по передаче имущества в обмен на полученное здание не может являться основанием для признания договора недействительным на момент его заключения (постановление ФАС Центрального округа от 26.06.2000 по делу № А54-2967/99-С17). |
В другом деле суд установил, что предметом представленного ему на рассмотрение договора является приобретение истцом помещений, которые будут построены ответчиком.
Практика. Рассматривая дело об оспаривании договора купли-продажи будущей недвижимости, суд решил, что право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, то есть с момента регистрации этого права за покупателем. Право собственности покупателя по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи является производным от возникшего в установленном законом порядке права собственности продавца. Из материалов дела следует, что спорное здание в эксплуатацию не введено и права собственности, по правилам ст. 219 ГК РФ, у застройщика на возведенный объект недвижимости не возникло. При таких обстоятельствах отсутствуют основания для удовлетворения требований, направленных на переход к истцу права собственности на долю в незавершенном строительством объекте (постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.10.2011 по делу № А13-4441/2011). |
Аналогичным образом и в другом деле ФАС Северо-Кавказского округа указал, что поскольку кафе, возведенное в рамках заключенного между сторонами договора, в эксплуатацию введено не было, право собственности не было зарегистрировано в ЕГРП, обращение с вещно-правовым иском в данном случае является ненадлежащим способом защиты права (постановление от 07.12.2011 по делу № А32-1183/2011).
На основании инвестиционного договора с застройщиком истец имеет лишь обязательственное право требования к застройщику о передаче недвижимого имущества либо право требовать возмещения убытков в связи с невозможностью исполнения последним принятого на себя обязательства. Истец лишен возможности оспаривать зарегистрированное право собственности третьих лиц на это имущество, используя при этом вещно-правовые способы защиты своего права (постановление Президиума ВАС РФ от 25.10.2011 № 6271/11).
По смыслу положений ст.ст. 218, 219, 223 Гражданского кодекса РФ, покупатель вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора и регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь в порядке ст. 398, п. 3 ст. 551 ГК РФ при условии, что объект, подлежащий передаче по договору, создан в натуре и права продавца на спорный объект зарегистрированы в ЕГРП. До регистрации права собственности инвестора (застройщика), соинвестор не может требовать у него передачи причитающейся ему доли. Юридически вещь считается несозданной, в связи с чем у сторон имеются только обязательственные отношения, предоставляющие сторонам право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (постановление ФАС Московского округа от 26.01.2012 по делу № А40-107777/10-82-939).*
ДОГОВОР ПОДРЯДА С УСЛОВИЕМ ОБ ОПЛАТЕ РАБОТ ПУТЕМ ПЕРЕДАЧИ ПОМЕЩЕНИЙ
Зачастую договоры подряда предусматривают в качестве оплаты за строительные работы передачу подрядчику помещений в возведенном здании. Пленум Высшего арбитражного суда РФ определил, что договор с таким условием нужно квалифицировать как смешанный (п. 3 ст. 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи (абз. 3 п. 6 Постановления № 54). Это значит, что продавца (заказчика, застройщика) нельзя понудить к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. Требовать от продавца передачи недвижимой вещи можно, только если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре, им владеет продавец по договору и право собственности продавца на данное имущество зарегистрировано в ЕГРП (абз. 6 п. 5 Постановления № 54).
Если условия для требования передачи объекта недвижимости не соблюдены (например, объект построен, но право собственности за продавцом еще не зарегистрировано или объект передан другому лицу), то Пленум ВАС РФ предлагает покупателю (подрядчику) требовать возврата денег и уплаты процентов на эту сумму (абз. 6 п. 5 Постановления № 54). Но, учитывая, что встречное обязательство подрядчика состояло не в уплате денег, а в выполнении строительных работ, по сути, это означает, что он может требовать возмещения своих затрат на строительство. Однако это не всегда соответствует экономическим интересам подрядчика.
Во-первых, у заказчика могут отсутствовать денежные средства. Зачастую именно с этим риском и связано условие об оплате работ путем передачи недвижимости. Значит, подрядчику придется ждать, когда заказчик начнет получать деньги от других покупателей.
Во-вторых, подрядчик обычно рассчитывает на то, что за счет роста рыночных цен на недвижимость стоимость помещения, которое он получает в качестве платы за работы, через некоторое время превысит его фактические затраты на строительство. Казалось бы, на этот случай есть правило, согласно которому покупатель будущей недвижимости может требовать возмещения убытков в виде разницы между ценой недвижимого имущества по договору купли-продажи и текущей рыночной стоимостью такого имущества (абз. 6 п. 5 Постановления № 54). Но проблема в том, что рыночная стоимость объекта будет определяться на момент рассмотрения спора, а не на тот момент, когда подрядчик намеревался реализовать имущество. К тому же цена будет определяться на основании данных оценщика, которые могут отличаться от реальной стоимости имущества.
В-третьих, далеко не всегда можно точно определить размер расходов на строительство. Реалии таковы, что в договоре подряда и актах к нему размер фактически понесенных подрядчиком расходов зачастую отражается не полностью. Разумеется, не указанные в документах расходы суд при рассмотрении спора учитывать не будет.
КОНСТРУКЦИЯ СМЕШАННОГО ДОГОВОРА В СДЕЛКАХ ПО ПОВОДУ БУДУЩЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ
В практике торгового оборота его участники часто используют конструкцию смешанного договора. Применительно к рассматриваемой нами проблеме это могут быть случаи, когда оплата работ по строительству будущей недвижимости осуществляется не деньгами, а передачей вещи (к примеру, части помещений в строящемся здании).
Согласно разъяснению, содержащемуся в абз. 3 п. 6 Постановления № 54, если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный. К обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в п.п. 2, 3 и 5 Постановления № 54, посвященных вопросам индивидуализации недвижимости, которая будет создана в будущем.
На практике, кроме того, часто заключаются договоры о выполнении работ, оплата по которым осуществляется передачей товара в собственность или вещи в пользование, оказанием услуг или встречным выполнением работ, а также любой другой договор, содержащий подобные комбинации. Следует заметить, что такие договоры можно встретить довольно часто, поскольку они в значительной степени способствуют ускорению гражданского оборота. В договоре с такой комбинацией обязательств можно увидеть элементы подряда, купли-продажи, аренды, оказания услуг и т.?д. Несмотря на то, что договор подряда и договор купли-продажи образуют два обязательства (по выполнению работ и по их оплате, по передаче товара и по его оплате), при этом в рассматриваемом случае смешанный договор образует не все обязательства, входящие в договоры подряда и купли-продажи, а только два первых, исключая денежные обязательства, – такой договор все равно является смешанным.
Ключевое значение для квалификации договора, то есть отнесение его к тому или иному типу, виду или подвиду, имеет такое составляющее его обязательство, исполнение которого имеет решающее значение для содержания договора. Так, к примеру, п. 2 ст. 1211 Гражданского кодекса РФ применительно к отношениям, составляющим предмет регулирования международного частного права, предусматривает, что в договоре купли-продажи таким обязательством необходимо считать обязательство продавца по передаче товара, в договоре дарения – обязательство дарителя, в договоре аренды – арендодателя и т.?д.
Действительно, обязательство по внесению платы со стороны покупателя в договоре купли-продажи, арендатора в договоре аренды и заказчика в договоре подряда является родовым денежным обязательством и не достаточно для квалификации договора. Обязательства же по передаче товара, выполнению работы, оказанию услуги и др. являются индивидуально определенными и достаточны для определения существа договора. Это тем более верно, что даже при отсутствии в договоре денежного обязательства по оплате переданного товара, выполненной работе или оказанной услуги, такой договор может быть отнесен к соответствующему виду, а отсутствие денежного обязательства можно восполнить общей презумпцией возмездности гражданско-правового договора (ст. 423 ГК РФ).
Следовательно, в качестве элементов смешанного договора следует понимать не только его существенные условия, но и индивидуально определенные обязательства, исполнение которых имеет решающее значение для содержания договора. Включение в договор хотя бы двух таких обязательств позволяет сделать вывод о его смешанном характере.
Бычков Александр Игоревич, начальник юридического отдела ЗАО «ТГК “Салют"»
11.04.2014г.
С уважением, Виктория Рыбалкина,
ведущий эксперт Горячей линии «Системы Юрист»
Ответ утвержден Натальей Колосовой,
ведущим экспертом Горячей линии «Системы Главбух»