взять в субаренду часть собственного здания Гражданский кодекс не запрещает, а налоговое законодательство не ограничивает списание расходов по такому договору. Однако, вероятней всего, налоговые органы не признают такие расходы экономически обоснованными, и затраты на субаренду придется в суде.
Чтобы избежать споров, организации следует исключить из договора аренды часть помещения, которую она будет использовать в собственных целях. Тогда собственник сможет учесть расходы, связанные с использованием и содержанием части здания, которая осталась в его пользовании.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух».
1. Ситуация: Что такое субаренда
Договор субаренды (например, помещения или его части) регулируется теми же нормами, что и договор аренды, если другое не установлено законом и иными правовыми актами. Так, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок самого договора аренды. Досрочное прекращение основного договора аренды прекращает и заключенный на его основе договор субаренды.
Такой порядок установлен частью 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ. При этом условие о госрегистрации договоров аренды распространяется и на субарендные соглашения, заключенные на срок от года и выше (ч. 2 ст. 609, ч. 2 ст. 651 и ч. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 19 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).*
Олег Хороший,
государственный советник налоговой службы РФ III ранга
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
2. Рекомендация: Что необходимо проверить арендатору при составлении и заключении договора аренды недвижимого имущества
Права и обязанности сторон
В договоре могут содержаться самые разнообразные права и обязанности арендатора и арендодателя. В то же время есть ряд положений, на которые арендатору стоит обратить внимание в любом случае.
- Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать помещение либо его часть в субаренду (п. 2 ст. 615 ГК РФ). В договорах аренды рекомендуется прописывать порядок рассмотрения арендодателем соответствующего обращения арендатора о возможности сдать помещение или его часть в субаренду, чтобы процедура дачи согласия на субаренду не была неопределенной по времени.
*Пример условия договора аренды о порядке дачи арендодателем согласия на передачу имущества в субаренду
«При запросе Арендатора о сдаче Помещения либо его части в субаренду Арендодатель обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней уведомить Арендатора о своем решении».
Согласие арендодателя на сдачу арендатором помещения в субаренду может быть заранее выражено в самом договоре: «Арендатор может сдавать Помещение либо его часть в субаренду на срок, не превышающий срока действия настоящего Договора». В этом случае получение каких-либо дополнительных согласий от арендодателя не требуется. Данный вывод подтверждается также пунктом 18 информационного письма № 66.*
- Арендатор по умолчанию обязан производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Капитальный ремонт по умолчанию обязан производить арендодатель (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Данное общее правило может быть изменено договором. В связи с этим юрист должен проверить текст договора на предмет распределения обязанностей сторон по содержанию объекта аренды.
- Арендатор, если иное не предусмотрено в договоре, по окончании срока аренды имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных им за свой счет с согласия арендодателя (п. 2 ст. 623 ГК РФ).
Юристу арендатора нужно обратить особое внимание на то, как этот вопрос прописан в договоре аренды. Арендодатели зачастую указывают в договоре, что арендатор не имеет права на возмещение стоимости неотделимых улучшений: «При прекращении действия Договора Арендатор обязуется передать помещение Арендодателю вместе со всеми произведенными в помещении неотделимыми улучшениями без возмещения их стоимости». Данные условия не отвечают интересам арендатора, в связи с чем их необходимо исключать из текста проекта договора аренды.
В то же время арендатору нужно иметь в виду, что по общему правилу ему не возмещаются расходы на неотделимые улучшения недвижимого имущества, произведенные без согласия арендодателя (п. 3 ст. 623 ГК РФ).
-
Арендатор по истечении срока договора имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Это правило действует, если одновременно выполняются два условия:
- арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору;
- иное не предусмотрено законом или договором аренды.
Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Таким образом, юристу необходимо обратить внимание на два момента:
- в договоре не должно быть оговорки о том, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок;
- должен быть указан срок, в течение которого это право может быть реализовано, к примеру, не позднее чем за 30 (тридцать) календарных дней до окончания срока аренды.
Галина Богдановская
кандидат юридических наук, судья Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда
Роман Масаладжиу
кандидат юридических наук, старший эксперт ЮСС «Система Юрист», преподаватель МГЮА им. О.Е. Кутафина
Дмитрий Чваненко
начальник юридического отдела ООО «Русский проект»
3. Статья: Вопрос недели. «…Может ли наша компания арендовать свое же собственное здание?..»
«Наша компания занимается торговлей, и нам принадлежит здание в Краснодаре. Поскольку раньше мы в этом регионе не работали, здание отдали в долгосрочную аренду. Договор, как положено, зарегистрировали. Сейчас мы планируем открыть офис в Краснодаре и хотели бы работать в нашем здании, но переоформлять договор аренды сложно – уйдет уйма времени на новую государственную регистрацию. Можем ли мы арендовать свое же собственное здание? То есть взять часть помещений у нашего арендатора в субаренду»
Из письма главного бухгалтера Кристины Мурашовой, г. Москва
Кристина, взять в субаренду часть собственного здания Гражданский кодекс не запрещает. Да и налоговое законодательство не ограничивает списание расходов по такому договору. Однако чиновники придерживаются иного мнения, и скорее всего отстаивать затраты на субаренду придется в суде.
ФНС и Минфин: нужно переоформить договор арендыФНС и Минфин: нужно переоформить договор аренды
Начальник отдела налогообложения прибыли (дохода) организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России Валентина Буланцева не видит экономического смысла в договоре субаренды для собственника:
– В такой ситуации собственник здания должен перезаключить договор аренды. То есть часть помещения, которую компания будет использовать в собственных целях, следует исключить из договора. Тогда собственник сможет учесть расходы, связанные с использованием и содержанием части здания, которая осталась в его пользовании. Субаренда помещения, принадлежащего на праве собственности, будет рассматриваться налоговыми органами как затраты, не имеющие экономического смысла.
Согласен с коллегой Олег Хороший, советник государственной гражданской службы РФ 1-го класса. По его мнению, препятствий для перезаключения договора аренды нет:
– Право собственности на здание, в том числе право распоряжения им, ни к кому не переходит и остается у арендодателя-собственника. Поэтому организация имеет возможность изменить договорные отношения с арендатором. Субаренда своего же здания будет рассматриваться налоговой инспекцией как экономически не обоснованная операция.*
Независимые эксперты: мнения разделились4Независимые эксперты: мнения разделились
Как полагает начальник отдела консалтинга и проектной работы Центра юридического сопровождения бизнеса (Москва) Олег Кандырин, для компании заключение договора субаренды собственного здания является высокорискованной с точки зрения налогов сделкой:
– Из статьи 209 Гражданского кодекса следует, что собственник имущества имеет возможность владеть и пользоваться зданием без уплаты какого-либо вознаграждения третьим лицам. Поэтому компании будет очень сложно объяснить необходимость внесения платы за то, чем она может бесплатно пользоваться в силу закона.
А вот юрист департамента налогов и права управляющей компании «Независимые директора» Сергей Косолапов не видит в такой сделке ничего противозаконного. По его словам, действующее законодательство не содержит норм, запрещающих собственнику помещения взять в субаренду часть принадлежащего ему здания у своего же арендатора:
– Для подтверждения экономической обоснованности расходов в данном случае можно привести несколько аргументов. Во-первых, потребность собственника здания в помещении возникла уже после заключения договора аренды. И чем больше данный разрыв, тем сильнее позиция собственника. Во-вторых, договор аренды помещений является долгосрочным и не может быть расторгнут или изменен по инициативе одной из сторон без достаточных оснований. Об этом говорится в статье 619 ГК РФ. В-третьих, дополнительным аргументом будет соответствие цены сдачи имущества и в аренду, и в субаренду рыночному уровню.
Наше мнение: расходы можно обосновать
Наше мнение: расходы можно обосновать
Мы считаем, обосновать расходы можно. Главный аргумент – статья 619 ГК РФ. Она допускает досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя в конкретных случаях и только через суд. Беспричинное расторжение без суда возможно, только если это прямо позволяет сделать договор аренды (п. 2 ст. 450, ч. 2 ст. 619 ГК РФ). Иначе говоря, если договор не дает право арендодателю отказаться от аренды раньше времени, то просто так взять и переоформить аренду (без согласия на то арендатора) собственник здания не имеет права. Поэтому в данном случае субаренда вполне обоснованна. Однако налоговики вряд ли будут вдаваться в такие юридические тонкости, поэтому скорее всего затраты на субаренду придется отстаивать в суде. А чтобы там ее не признали фикцией, лучше, чтобы цены за аренду и субаренду соответствовали рыночным.*
Журнал «Учет. Налоги. Право»№21, 2–8 июня 2009
09.04.2014г.
С уважением,
Руководитель направления VIP-поддержки «Горячей линии»
Колосова Наталья.