В соответствии с статьей 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Если договор не прошел государственную регистрацию, то его надлежит считать незаключенным, а следовательно, не порождающим для сторон прав и обязанностей.
Единственное налоговое последствие заключается в том, что организация в момент передачи имущества по акту начислила налог на прибыль. Следовательно, в Вашей ситуации образовалась переплата налога. Вы можете или подать уточненную декларацию или внести исправления в налоговый учет в текущем периоде.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух» vip-версия
1. Рекомендация: Как добиться признания договора незаключенным
Договор не прошел обязательную государственную регистрацию
Основанием для признания сделки незаключенной является отсутствие государственной регистрации в тех случаях, когда она требуется.*
Например, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, когда заключен на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Если стороны не зарегистрировали договор либо договор не прошел государственную регистрацию, то его надлежит считать незаключенным, а следовательно, не порождающим для сторон прав и обязанностей.
Юлия Копеева
старший эксперт ЮСС «Система Юрист»
Ирина Белокопытова
руководитель юридического управления ЗАО «Ольвекс», кандидат юридических наук
Виктор Анохин
доктор юридических наук, профессор, заслуженный юрист РФ, председатель Арбитражного суда Воронежской области в отставке
2. Статья: Нюансы исчисления налогов, если совершенная сделка признана недействительной
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (см. врезку на с. 75). Такая сделка признается недействительной с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Поэтому каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, то есть совершить двустороннюю реституцию.* Если невозможно вернуть полученное в натуре, например, когда оно выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге, то сторона обязана возместить его стоимость деньгами (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
В случае с недействительностью сделки купли-продажи покупатель должен вернуть продавцу товар, а продавец ему — полученные за товар деньги. Причем возврату подлежит именно та сумма, которая была уплачена по сделке, а не рыночная стоимость товара, сложившаяся на дату его возврата или на дату признания сделки недействительной. Хотя по требованию покупателя эта сумма может быть проиндексирована с учетом инфляции (определение Конституционного суда РФ от 18.01.05 № 23-О).
Кроме того, недействительной может быть признана не вся сделка, а только ее часть, то есть одно или несколько из ее условий. Причем недействительность части сделки не влечет недействительности остальных ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения в нее недействительной части (ст. 180 ГК РФ).
При признании сделки недействительной налоговые риски возникают у обеих сторон
Поскольку признание сделки недействительной влечет двустороннюю реституцию, ее налоговые последствия также считаются ненаступившими. Иными словами, полученные одной стороной доходы, осуществленные другой стороной расходы и возникшие обязательства по НДС, налогу на имущество и другим налогам юридически не существуют.
Значит, стороны недействительной сделки должны привести свой бухгалтерский и налоговый учет в то положение, которое было до ее заключения.* Скорее всего, к моменту признания сделки недействительной стороны успели отразить ее в бухгалтерском и налоговом учете и, возможно, уже подали соответствующие налоговые декларации и уплатили причитающиеся налоги.
Для организации-продавца недействительность сделки купли-продажи означает, что она завысила свои налоговые обязательства по налогу на прибыль и НДС и уплатила эти налоги в б"ольших размерах.* Для покупателя ситуация обратная. Получается, что он завысил сумму вычетов по НДС и расходы по налогу на прибыль и, значит, недоплатил эти налоги в бюджет. Поэтому для организации-покупателя признание сделки купли-продажи недействительной влечет определенные налоговые риски.
В Налоговом кодексе не указано, как отражать двустороннюю реституцию по недействительной сделке. Рассмотрим возможные варианты. Выбранный организацией вариант целесообразно закрепить в учетной политике для целей налогообложения. По возможности его необходимо согласовать с контрагентом либо хотя бы проинформировать вторую сторону о том, как организация собирается отражать недействительную сделку в учете.
При этом варианте стороны недействительной сделки вносят исправления в учет и подают уточненные декларации за тот период, в котором состоялась эта сделка. Очевидно, что все корректировки делаются в месяце признания сделки недействительной.*
Такой подход основан на том, что юридически недействительная сделка считается несостоявшейся, поэтому все учетные операции, связанные с ней, ошибочны. Поскольку в учете и расчете налогов были допущены ошибки, их нужно исправлять путем подачи уточненных деклараций (ст. 54 и п. 1 ст. 81 НК РФ).*
Вместе с тем сторона сделки, для которой признание ее недействительной не привело к занижению суммы налога к уплате, — по сделке купли-продажи это продавец, может откорректировать налоговую базу текущего периода (абз. 3 п. 1 ст. 54 НК РФ). То есть он вправе не подавать уточненную декларацию за тот период, в котором заключила первоначальную сделку. С этим согласен и Минфин России (письма от 26.08.11 № 03-03-06/1/526, от 25.08.11 № 03-03-10/82 и от 01.08.11 № 03-03-06/1/436).*
Однако ФНС России считает, что пересчитывать налоговую базу и сумму налога в периоде выявления ошибки или искажения можно только в том случае, когда невозможно определить период ее совершения (письмо от 17.08.11 № АС-4-3/13421).
ФНС России считает, что пересчитывать налоговую базу и сумму налога в периоде выявления ошибки или искажения можно только в том случае, когда невозможно определить период ее совершения
Несмотря на мнение налогового ведомства, Минфин России в ответах на запросы налогоплательщиков продолжает придерживаться прежней точки зрения. Финансисты указывают, что независимо от того, можно или нет установить период совершения ошибки, налогоплательщик вправе пересчитать налоговую базу и сумму налога в том периоде, в котором выявил ошибку, при условии, что допущенные искажения привели к излишней уплате налога (письма Минфина России от 30.01.12 № 03-03-06/1/40 и от 23.01.12 № 03-03-06/1/24).
К аналогичным выводам в основном приходят и арбитражные суды (постановления ФАС Московского от 11.05.12 № А40-70714/11-75-292, от 14.10.11 № А40-151888/10-129-621 и Поволжского от 16.06.11 № А65-6652/2010 округов).
Таким образом, сторона, выступавшая продавцом или исполнителем по недействительной сделке, может по собственному выбору либо подать уточненные декларации за прошлый период, либо пересчитать налоги в текущем периоде.*
Налог на имущество не обязана пересчитывать ни одна из сторон недействительной сделки
Нередко суды признают недействительными сделки купли-продажи недвижимого или иного дорогостоящего имущества. Это возможно, например, в случае заключения такой сделки без ее предварительного одобрения общим собранием участников или акционеров общества (п. 5 ст. 46 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ и п. 6 ст. 79 Федерального закона от 26.12.95 № 208-ФЗ).*
Предположим, до совершения сделки продавец отражал это имущество в составе основных средств. Поскольку стороны должны вернуться в то положение, в котором они находились до заключения недействительной сделки, налоговики считают, что объект ОС как будто бы и не выбывал с баланса продавца. И поэтому требуют от него уплатить налог на имущество за период с момента совершения сделки до даты признания ее недействительной.*
Вместе с тем инспекторы не считают нужным возвращать покупателю налог на имущество, который он перечислил за этот же период.
Минфин России согласен, что если покупатель включил купленное по такой сделке имущество в состав основных средств, именно он должен начислять и уплачивать налог на имущество вплоть до даты двусторонней реституции (п. 2 письма от 27.12.10 № 03-03-06/2/221). Ведь в этот период объект ОС учитывался именно на его балансе. Причем сумму начисленного налога покупатель вправе включить в расходы при расчете налога на прибыль (подп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ).
Безопаснее отражать двустороннюю реституцию по недействительной сделке путем корректировки показателей в периоде ее совершения
Президиум ВАС РФ разъяснил, что продавец не обязан уплачивать налог на имущество за те периоды, когда объект ОС фактически отсутствовал на его балансе (п. 9 информационного письма от 17.11.11 № 148). Судьи отметили, что по смыслу статьи 54 НК РФ налоговые последствия влекут не сами гражданско-правовые сделки, а совершаемые во исполнение этих сделок финансово-хозяйст-венные операции, которые отражаются в бухгалтерском учете.
Передав покупателю объект ОС по договору купли-продажи, продавец отразил эту операцию в бухучете путем исключения переданного имущества из своих активов.* В свою очередь покупатель оприходовал приобретенное в собственность имущество, отразил его на своем балансе и начал использовать в хозяйственной деятельности. Последовавшее затем признание договора купли-продажи недейст-вительным не влечет ни для продавца, ни для покупателя обязанности исказить в бухучете реальные факты их хозяйственной деятельности.
Следовательно, продавец не обязан задним числом восстанавливать в бухучете сведения о реализованном покупателю имуществе. Также и покупатель не должен исключать спорный объект основных средств со своего баланса в период с даты его оприходования до даты двусторонней реституции. Тем более что ошибки в бухгалтерской отчетности исправляются в периоде их выявления без внесения каких-либо изменений в уже сформированную отчетность (п. 5 и подп. 1 п. 9 ПБУ 22/2010).
Кроме того, неточности в отражении фактов хозяйственной деятельности, выявленные в результате получения новой информации, которая не была доступна организации на момент отражения фактов в учете, не признаются ошибками (п. 2 ПБУ 22/2010). Ведь на дату заключения сделки стороны не могли знать, что впоследствии она будет признана недействительной. Значит, недействительность сделки они должны отражать в бухгалтерском учете в периоде ее признания таковой. Поэтому доначисление налога на имущество в подобной ситуации является неправомерным.
Президиум ВАС РФ также обратил внимание на то, что продавец объекта недвижимости, получивший его обратно в результате двусторонней реституции, вновь становится плательщиком налога на имущество в отношении этого объекта с момента его возврата на баланс (п. 9 информационного письма от 17.11.11 № 148).
«Российский налоговый курьер», 2012, № 13-14
3. Рекомендация: Как оформить и отразить в бухучете продажу основных средств
Если здание, сооружение передается покупателю до того, как переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке, уже на момент подписания акта по форме ОС-1а объекты перестают обладать всеми признаками основных средств. Поэтому остаточную стоимость зданий, сооружений, не дожидаясь реализации (перехода права собственности), нужно списать.* Финансовое ведомство рекомендует использовать для этих целей счет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» (письмо Минфина России от 22 марта 2011 г. № 07-02-10/20, доведенное до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 31 марта 2011 г. № КЕ-4-3/5085). Такую хозяйственную операцию отражают проводкой:
Дебет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»*
– списана остаточная стоимость выбывающего основного средства, право собственности на который подлежит госрегистрации.
Для учета доходов и расходов от продажи основного средства используйте:
– счет 91-1 «Прочие доходы», на котором отражайте выручку от реализации объекта;
– счет 91-2 «Прочие расходы», на котором отражайте остаточную стоимость выбывшего основного средства и прочие расходы, связанные с его продажей.
Выручку от реализации отразите в составе прочих доходов, когда право собственности на проданное основное средство переходит к покупателю (по объектам недвижимости – право собственности зарегистрировано). Выручкой признавайте сумму, предусмотренную в договоре купли-продажи (поставки, мены).*
Одновременно в состав прочих расходов включите остаточную стоимость продаваемого основного средства и другие затраты, связанные с продажей (например, расходы на хранение, упаковку, обслуживание, транспортировку и т. д.).
Такой порядок предусмотрен в пунктах 30 и 31 ПБУ 6/01, пунктах 12 и 16 ПБУ 9/99, пункте 11 ПБУ 10/99 и Инструкции к плану счетов (счета 01 и 91).
Записи на счете 91 делайте на основании:
– договора купли-продажи (передачи, мены);
– акта по форме № ОС-1 (ОС-1а, ОС-1б);
– свидетельства о регистрации права собственности (по объектам недвижимости);
– документов, подтверждающих расходы, связанные с продажей основного средства (например, акта об оказании услуг транспортной компанией, перевозящей объект, расчетной ведомости на выдачу зарплаты сотрудникам, производящим предпродажную упаковку, и т. д.).
Такой порядок предусмотрен статьей 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ.
Сергей Разгулин, заместитель директора
департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
4. Ситуация:в какой момент при расчете налога на прибыль учесть выручку от реализации объектов, право собственности на которые подлежит госрегистрации (например, недвижимости). Организация применяет метод начисления
Выручку следует включить в состав доходов на дату составления акта приема-передачи имущества.*
С 2013 года признание доходов от реализации недвижимого имущества не увязывается ни с моментом передачи правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав, ни с фактом такой регистрации. Датой реализации недвижимого имущества при методе начисления признается дата передачи объекта покупателю по передаточному акту или по иному документу о передаче недвижимого имущества. Такой порядок предусмотрен абзацем 2 пункта 3 статьи 271 Налогового кодекса РФ.
Елена Попова, государственный советник налоговой службы РФ I ранга
5. Ситуация:когда организация должна заплатить НДС со стоимости проданного здания: по итогам квартала, в котором подписан акт приемки-передачи, или по итогам квартала, в котором прошла госрегистрация сделки. Оплата от покупателя поступит после госрегистрации
НДС нужно заплатить по итогам того квартала, в котором произошла госрегистрация права собственности на проданное здание.*
Если товар не отгружается и не транспортируется, к отгрузке приравнивается передача права собственности на этот товар (п. 3 ст. 167 НК РФ). Именно такая ситуация возникает при продаже недвижимости. Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит госрегистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Следовательно, моментом определения налоговой базы при реализации недвижимости является дата госрегистрации права собственности покупателя на проданное здание. С этого дня отсчитывается и пятидневный срок, в течение которого продавец здания должен выставить покупателю счет-фактуру.
Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 7 февраля 2011 г. № 03-03-06/1/78, от 22 июля 2008 г. № 03-07-11/261 и от 26 октября 2004 г. № 03-03-01-04/1/85.
Подтверждают такую позицию некоторые арбитражные суды (см., например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 8 июля 2009 г. № А79-3483/2008, Западно-Сибирского округа от 17 октября 2007 г. № Ф04-7265/2007(39332-А75-34), от 5 июля 2007 г. № Ф04-4455/2007(35961-А46-14)).
Вместе с тем, в арбитражной практике есть примеры судебных решений, в которых признается, что продавец может выставлять счета-фактуры на объекты недвижимости до госрегистрации перехода права собственности (см., например, постановление Президиума ВАС РФ от 8 апреля 2008 г. № 15333/07, определение ВАС РФ от 11 сентября 2009 г. № ВАС-6790/07, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 12 декабря 2008 г. № Ф08-6709/2008, Дальневосточного округа от 24 декабря 2009 г. № Ф03-7576/2009, Западно-Сибирского округа от 9 сентября 2009 г. № Ф04-4832/2009(19369-А27-42), Московского округа от 3 июля 2008 г. № КА-А40/5771-08). Эти решения были приняты по спорам в отношении налоговых вычетов по НДС, которые покупатели недвижимости применяли до госрегистрации своего права собственности на приобретенные объекты. Вычеты на основании счетов-фактур, выставленных до госрегистрации, были признаны правомерными. Следовательно, выводы, сделанные судьями, распространяются и на продавцов.
Ольга Цибизова, начальник отдела косвенных
налогов департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени