Объекты недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ). Поэтому право собственности на указанные объекты должно быть зарегистрировано.
Так как по гражданскому законодательству предметом договора мены могут быть только товары (п. 1 ст. 567 ГК РФ), то двусторонние сделки, предусматривающие обмен товаров на эквивалентные по стоимости результаты выполненных работ, к договорам мены не относятся. Такой вывод позволяет сделать пункт 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 сентября 2002 г. № 69. В нем судьи указали, что в основе таких сделок лежат смешанные договоры, содержащие элементы договоров купли-продажи и возмездного оказания услуг.
Поэтому в данном случае заключите с заказчиком два договора: договор о выполнении работ и договор купли-продажи объекта недвижимости. Обязательства по оплате этих договоров могут быть исполнены либо в денежной форме, либо в форме зачета встречных требований (ст. 410 ГК РФ).
Передачу объекта недвижимости оформите актом приемки-передачи. Типовая форма акта приемки-передачи законодательством не установлена. Поэтому заказчик может разработать эту форму самостоятельно.
Если организация оформляет с сотрудниками договоры купли-продажи квартир, со стоимости реализованной сотруднику квартиры не нужно удерживать НДФЛ (п. 1, 2 ст. 211 НК РФ). Вместе с тем, если сотрудник и организация признаются взаимозависимыми лицами, то при продаже квартиры по сниженным ценам у сотрудника может возникнуть материальная выгода. Она облагается НДФЛ (подп. 2 п. 1 ст. 212 НК РФ).
Кроме того, организация может предоставить сотрудникам имущественный заем. При этом если сотруднику предоставлен беспроцентный заем, у него образуется материальная выгода в виде экономии на процентах. Материальная выгода облагается НДФЛ (подп. 2 п. 1 ст. 212 НК РФ).
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух
1. Рекомендация: Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении поступление основных средств, требующих госрегистрации
Госрегистрации подлежит право собственности на основные средства, которые являются объектами недвижимого имущества. Это следует из положений статьи 131 Гражданского кодекса РФ и статьи 4 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.*
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Госрегистрация права собственности на объекты недвижимости производится на основании:
- заявления о государственной регистрации, форма которого утверждена приказом Минэкономразвития России от 29 ноября 2013 г. № 722;
- документов, подтверждающих уплату госпошлины за госрегистрацию (например, платежное поручение);
- документов о госрегистрации организации и ее учредительных документов;
- документов об объекте недвижимости;
- других документов, предусмотренных законодательством.
Сам порядок госрегистрации права собственности на недвижимость прописан в статье 13 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (п. 6 ст. 131 ГК РФ). А приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184 утверждены Методические указания к данному порядку.
Оформление поступления ОС
При поступлении (создании) объекта основных средств, право собственности на который подлежит госрегистрации, составьте акт по форме № ОС-1а. Порядок его заполнения зависит от способа, которым объект поступил в организацию. Это следует из указаний, утвержденных постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7.
Сергей Разгулин,
действительный государственный советник РФ 3-го класса
2. Рекомендация: Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении получение основных средств по бартеру (договору мены)
Основные средства, полученные по бартерному договору (договору мены), принимайте к бухучету по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01).*
Первоначальная стоимость ОС
Первоначальной стоимостью основных средств, полученных по бартерным договорам (договорам мены), признавайте рыночную стоимость имущества, переданного взамен этих основных средств. Если же рыночную стоимость такого имущества установить невозможно, основные средства принимайте к учету по возможной цене их приобретения (т. е. исходя из их рыночной стоимости). Такой порядок предусмотрен в пункте 11 ПБУ 6/01.
Разница между бухгалтерским и налоговым учетом
Порядок определения первоначальной стоимости основных средств, поступивших по договору мены, в бухгалтерском и налоговом учете различается. В результате в бухучете может возникнуть постоянная разница, которая приведет к образованию постоянного налогового обязательства (п. 4 и 7 ПБУ 18/02).
При поступлении основных средств по договору мены заполните акт по форме № ОС-1. Составлять акт нужно в том же порядке, что и при поступлении основных средств за плату.
Сергей Разгулин,
действительный государственный советник РФ 3-го класса
3. Рекомендация: Как начислить НДС по товарообменным (бартерным) операциям
Объект договора мены
По гражданскому законодательству предметом договора мены могут быть только товары (п. 1 ст. 567 ГК РФ). Двусторонние сделки, предусматривающие обмен товаров на эквивалентные по стоимости результаты выполненных работ или оказанные услуги, к договорам мены не относятся. Такой вывод позволяет сделать пункт 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 сентября 2002 г. № 69. В нем судьи указали, что в основе таких сделок лежат смешанные договоры, содержащие элементы договоров купли-продажи и возмездного оказания услуг. Обязательства по оплате этих договоров могут быть исполнены либо в денежной форме, либо в форме зачета встречных требований (ст. 410 ГК РФ).* О начислении НДС при взаимозачетах см. Как отразить при налогообложении зачет взаимных требований. Организация применяет общую систему налогообложения.
Ольга Цибизова,
начальник отдела косвенных налогов департамента
налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
4. Ситуация: нужно ли начислить НДС с реализации жилья по бартерным договорам
Нет, не нужно.
Операции по реализации жилья не облагаются НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). Реализацией товаров признается передача на возмездной основе права собственности на эти товары, в том числе обмен товарами (п. 1 ст. 39 НК РФ). К договору мены применяются правила о купле-продаже, если они не противоречат положениям главы 31 Гражданского кодекса РФ и существу мены (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Таким образом, операции по реализации жилья как на основании договоров купли-продажи, так и на основании договоров мены не облагаются НДС. Однако операции по реализации товара, на который обменивается жилье (если этот товар не освобожден от налогообложения по ст. 149 НК РФ), облагаются НДС на общих основаниях.*
Из рекомендации « Как начислить НДС по товарообменным (бартерным) операциям »
Ольга Цибизова,
начальник отдела косвенных налогов департамента
налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
5. Рекомендация: Как учесть при налогообложении продажу товаров сотруднику
Продажа товаров сотрудникам не является выплатой зарплаты в натуральной форме. Эта сделка совершается на основании договора розничной купли-продажи (ст. 492 ГК РФ).
НДФЛ и страховые взносы
Продажа товаров не облагается:
- взносами на обязательное пенсионное (социальное, медицинское) страхование (ч. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 7 Закона от 24 июля 2009 г. № 212-ФЗ);
- взносами на страхование от несчастных случаев и профзаболеваний (п. 1 ст. 20.1 Закона от 24 июля 1998 г. № 125-ФЗ).
Со стоимости реализованных сотруднику товаров не нужно удерживать НДФЛ (п. 1, 2 ст. 211 НК РФ). Вместе с тем, если сотрудник и организация признаются взаимозависимыми лицами, то при продаже товаров по сниженным ценам у сотрудника может возникнуть материальная выгода. Она облагается НДФЛ (подп. 2 п. 1 ст. 212 НК РФ).* Подробнее об этом см. Как удержать НДФЛ с материальной выгоды.
Сергей Разгулин,
действительный государственный советник РФ 3-го класса
6. Рекомендация: Как отразить в бухучете операции по выдаче займа сотруднику (гражданину)
Организация может предоставить заем как своим сотрудникам, так и другим гражданам, не являющимся сотрудниками организации, – в денежной или натуральной форме (п. 1 ст. 807 ГК РФ).
Документальное оформление
Предоставление (получение назад) заемных средств оформите соответствующими первичными документами в зависимости от вида отпускаемого (поступающего) имущества (ч. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ). Например, выдачу займа наличными деньгами оформите расходным кассовым ордером по форме № КО-2.
Имущественный заем
Кроме денег, организация может одолжить сотруднику (гражданину) принадлежащее ей имущество. В данном случае сделка представляет собой заем в натуральной форме или товарный кредит. Это следует из пункта 1 статьи 807 Гражданского кодекса РФ.*
В бухучете стоимость имущества, выдаваемого по договору займа, не включается в расходы, как при обычном выбытии (п. 3 ПБУ 10/99). Стоимость передаваемого имущества определите исходя из цены, по которой в сравнимых обстоятельствах обычно организация продает аналогичное имущество (п. 6.3 ПБУ 10/99).
Поступление материальных ценностей при возврате займа не является доходом (п. 3 ПБУ 9/99).
Сергей Разгулин,
действительный государственный советник РФ 3-го класса
7. Рекомендация: Как удержать НДФЛ с материальной выгоды
Виды материальной выгоды
К материальной выгоде для расчета НДФЛ относится:*
1) выгода от экономии на процентах за пользование заемными (кредитными) средствами;
2) выгода при приобретении товаров (работ, услуг);
3) выгода при приобретении ценных бумаг.
Экономия на процентах по заемным средствам
При пользовании заемными (кредитными) средствами материальная выгода как доход, облагаемый НДФЛ, возникает у человека, если процентная ставка по займу (кредиту) меньше:*
- 2/3 ставки рефинансирования при получении денег в рублях;
- 9 процентов годовых при получении денег в иностранной валюте.
Кроме того, материальная выгода возникает, если человек получил беспроцентный заем.
Это следует из положений пунктов 1 и 2 статьи 212 Налогового кодекса РФ.
От налогообложения освобождается материальная выгода, полученная:
1) по операциям с банковскими картами, полученными от российских банков, в течение установленного договором периода беспроцентного пользования кредитом;
2) по заемным средствам, привлеченным для приобретения (строительства) жилья:
- по займам (кредитам), предоставленным организациями и предпринимателями на покупку (строительство) жилья и земельных участков под жилыми домами;
- по кредитам, предоставленным российскими банками на рефинансирование (перекредитование) кредитов, выданных на приобретение (строительство) жилья и земельных участков под жилыми домами (отведенных под строительство).
Материальная выгода от экономии на процентах по заемным средствам, привлеченным для приобретения (строительства) жилья, освобождается от налогообложения, если заемщик имеет право на получение имущественного налогового вычета по расходам на покупку жилья за счет заемных (кредитных) средств. При этом заемщику не обязательно фактически пользоваться правом на имущественный вычет – главное, чтобы такое право было подтверждено (например, уведомлением от налоговой инспекции).
Материальная выгода освобождается от НДФЛ даже в том случае, если заемщик продолжает погашать свои обязательства по займу после того, как имущественный налоговый вычет был полностью использован.
Это следует из положений подпункта 1 пункта 1 статьи 212 Налогового кодекса РФ и писем Минфина России от 8 апреля 2014 г. № 03-04-05/15908, ФНС России от 8 августа 2012 г. № ЕД-3-3/2805.
Сергей Разгулин,
действительный государственный советник РФ 3-го класса
07.07.2014 г.
С уважением,
Мария Мачайкина, эксперт БСС «Система Главбух».
Ответ утвержден Варварой Абрамовой,
ведущим экспертом БСС «Система Главбух».
Ответ утвержден Александром Родионовым,
заместителем начальника Горячей линии БСС «Система Главбух».
Ответ утвержден Натальей Колосовой,
руководителем направления VIP-поддержки БСС «Система Главбух».
07.07.2014 г.
С уважением, Мария Мачайкина,
Ваш персональный эксперт.