Основные понятия
В соответствии с Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ под понятием инвесторы в строительстве следует понимать юридических лиц, а также предпринимателей, осуществляющих инвестиции в капитальное строительство. Физических лиц, вкладывающих собственные средства в долевое строительство жилых домов и иных объектов недвижимости для личного потребления, принято называть дольщиками, хотя с экономической точки зрения вкладываемые ими в строительство средства также являются инвестициями. Инвестиции включают денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, имущественные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской или иной деятельности.
Основной субъект строительной деятельности
Строительство капитальных объектов регламентировано Градостроительным кодексом РФ, в соответствии с которым застройщик является основным субъектом строительной деятельности. Застройщик – это лицо, обеспечивающее строительство объекта на принадлежащем ему (на праве собственности или аренды) земельном участке.
Под обеспечением строительства подразумеваются не только подготовительные мероприятия и организация строительства, но и обеспечение финансирования строительства. Таким образом, основным инвестором любого строительства является застройщик, который и осуществляет капитальное строительство с использованием собственных и (или) привлеченных средств.
Если строительство ведется только за счет собственных и (или) заемных средств застройщика, то он является единственным инвестором такого строительства.Если для сооружения объекта застройщик привлекает средства других лиц, то такие лица также являются инвесторами строительства. А деятельность, связанную с привлечением средств сторонних инвесторов в строительство объектов, принято называть инвестиционно-строительной деятельностью.
Договорные отношения
Отношения между субъектами инвестиционно-строительной деятельности строятся на основе договора.
Если застройщик привлекает инвестиции в строительство жилых домов и иных объектов недвижимости от физических лиц (дольщиков), то взаимоотношения с ними застройщик строит на основании договора участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Данным законом предусмотрена также возможность иных вариантов привлечения средств граждан для возведения многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Например, путем выпуска жилищных сертификатов жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами (в статье эти варианты не рассматриваются).
Построение взаимоотношений с инвесторами – юридическими лицами возможно в ином порядке, нежели предусмотрено законом № 214-ФЗ, но можно воспользоваться и указанным законодательным актом.
Если взаимоотношения застройщика с инвесторами основываются на положениях закона № 214-ФЗ, то между ними заключается договор участия в долевом строительстве, а инвестор называется участником долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве (как с физическими, так и с юридическими лицами) считается заключенным с момента государственной регистрации.
Другой вариант привлечения инвестиций от юридических лиц в строительство капитальных объектов – это заключение с ними инвестиционного договора (контракта). Необходимо отметить, что законодательством об инвестиционной деятельности не установлена такая форма договора, как договор инвестирования.
Следовательно, это свободная форма договора, предусматривающая инвестирование на стадии строительства объекта и оформление проинвестированной части в собственность инвестора напрямую по окончании строительства.
Как и любой договор свободной формы, он имеет недостаток: квалификация его для целей бухгалтерского учета и налогообложения может вызывать определенные трудности и споры с контролирующими органами. Договор долевого участия в строительстве и инвестиционный договор могут быть заключены, а средства по ним получены на любой стадии строительства, до его окончания и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Если объект построен, значит, инвестировать больше нечего, поэтому заключение таких договоров теряет свой экономический смысл.
Рассмотрим порядок учета и налогообложения у инвесторов, привлеченных застройщиками для инвестирования строительства капитальных объектов.
Бухгалтерский учет у инвесторов
Инвесторы в строительстве, перечислившие средства по договорам с застройщиком, учитывают эти средства по дебету счета 76 до окончания строительства и получения от застройщика затрат на строительство.
Состав передаваемых документов
По окончании строительства застройщик представляет инвестору следующие документы.
- Сводную ведомость затрат на строительство, составленную в произвольной форме, имеющую все реквизиты первичного документа, предусмотренные статьей 9 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете».
- Сводный счет-фактуру на суммы НДС, предъявленные поставщиками и подрядчиками. Они определяются пропорционально затратам, приходящимся на передаваемый объект долевого строительства, в общей сумме затрат на строительство. Сводный счет-фактура выписывается в порядке, предусмотренном письмом Минфина России от 24 мая 2006 г. № 03-04-10/07.
- Копии «входящих» счетов-фактур, полученных от поставщиков и подрядчиков.
- Копии платежных документов, подтверждающих факт оплаты застройщиком НДС, предъявленного поставщиками и подрядчиками.
- Акт на услуги застройщика, стоимость которых определяется как сумма вознаграждения, предусмотренного условиями договора, а также сумма разницы между ценой договора участия в долевом строительстве (инвестиционного договора для юридических лиц) и фактическими затратами на сооружение объекта долевого строительства.
- Счет-фактуру на услуги застройщика.
- Авизо на передачу на баланс дольщика затрат на строительство объекта долевого строительства на сумму позиций 1) и 2), составленное в произвольной форме, имеющее все реквизиты первичного документа, предусмотренные статьей 9 закона № 129-ФЗ.
Учет затрат на строительство
Если в процессе строительства у инвестора имелись собственные затраты, связанные со строительством (например, расходы на оплату услуг банка и процентов за пользование кредитом), то такие расходы могли учитываться на счете 08.
По окончании строительства после получения в установленном порядке от застройщика документов, подтверждающих произведенные затраты и суммы уплаченного налога на добавленную стоимость, инвесторы учитывают стоимость строительства полученной доли по дебету счета 08, а суммы НДС – по дебету счета 19.
В зависимости от того, для какой цели инвестор участвовал в строительстве объекта, счет 08 закрывается:
- в дебет счета 01, если строился объект основных средств;
- в дебет счета 41, если строился объект для целей дальнейшей продажи.
Приведем также другие типовые проводки по учету операций у инвестора:
Дебет 76 Кредит 51
– перечислены средства по договорам участия в долевом строительстве (по инвестиционным договорам);
Дебет 08 Кредит 76
– получены от застройщика расходы, связанные со строительством, в доле объекта, подлежащей получению инвестором по окончании строительства;
Дебет 19 Кредит 76
– получен НДС, предъявленный поставщиками и подрядчиками, по сводному счету-фактуре от застройщика;
Дебет 08 Кредит 76
– отражены услуги застройщика (после получения акта);
Дебет 19 Кредит 76
– учтен НДС по услугам застройщика;
Дебет 68 Кредит 19
– произведен налоговый вычет по НДС, полученному от застройщика, в случае зачисления инвестором полученной доли в состав основных средств или для целей перепродажи, операция по которой облагается НДС;
Дебет 08 Кредит 19
– включен в стоимость объекта НДС при перепродаже объекта, операция по которой не облагается НДС.
Особенности налогообложения
Для целей обложения налогом на прибыль доля, полученная инвестором по окончании строительства, с момента подачи документов на государственную регистрацию включается в состав основных средств (амортизируемого имущества) по фактической стоимости строительства либо после госрегистрации права собственности – в состав товаров, предназначенных для продажи.
Сумму НДС, полученную от застройщика по сводному счету-фактуре, можно принять к вычету согласно пункту 6 статьи 171 Налогового кодекса РФ, если построен объект основных средств.
Также можно поступить и при построении объекта для целей дальнейшей продажи. Что касается объектов, реализация которых не облагается налогом (например, жилье), то к вычету налог не принимается, а его сумма включается в стоимость таких объектов.
- Статьи по теме:
- Образцы справок о балансовой стоимости активов, недвижимости, основных средств в 2024 году
- Как заполнить акт приема-передачи основных средств по форме ОС-1
- Соотношение зарплат руководства и остальных сотрудников
- Субсидии из бюджета: новые проводки и расчет налогов
- Акт-приема передачи оборудования: образец 2024 года