Суммы экономии являются доходом застройщика. НДС на сумму экономии начислять не нужно, но сумму экономии нужно включить в состав выручки от реализации для расчета налога на прибыль. В декларации по налогу на прибыль сумму экономии нужно отразить по строке 010 листа 02.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух vip - версия
1. Рекомендация: Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое строительство жилых домов
Доходы
При строительстве жилого дома подрядным способом доходом застройщика является вознаграждение за его услуги (п. 5 ПБУ 9/99).*
Размер вознаграждения определяется условиями договора участия в долевом строительстве. Так, например, договором можно установить следующие способы определения вознаграждения:*
- фиксированная сумма;
- процент от долевого взноса;
- сумма экономии целевых средств, которые остаются в распоряжении застройщика после окончания строительства.
Выручку от реализации услуг по организации строительства застройщик признает при одновременном выполнении следующих условий:*
- застройщик имеет право на получение этой выручки, что подтверждается договором или другим документом;
- сумма выручки может быть определена;
- застройщик получил оплату за выполненные работы либо у него есть уверенность в получении оплаты. Например, у застройщика имеются документы (договор, акт приемки выполненных работ, гарантийное письмо и т. д.), на основании которых он может потребовать оплаты выполненных работ;
- услуга оказана;
- расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.
Это следует из положений пункта 12 ПБУ 9/99.
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Если сумма вознаграждения определяется как экономия целевых средств дольщиков, выручку отразите в момент передачи квартир дольщикам. При этом в учете делайте запись:*
Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 90-1
– отражена в составе доходов сумма экономии, признанная вознаграждением застройщика.
Передачу дольщикам построенного объекта отражайте следующей проводкой:
Дебет76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 08-3
– передан дольщикам построенный объект.
ОСНО: строительство подрядным способом
Порядок расчета налогов при строительстве жилого дома по договору участия в долевом строительстве зависит от способа ведения строительства:*
- подрядным способом;
- собственными силами.
При подрядном способе по договорам долевого участия в строительстве средства, поступившие от дольщиков на строительство объекта, доходом застройщика не признаются. Такие средства не учитывайте при расчете налога на прибыль только при условии ведения раздельного учета. Об этом сказано в подпункте 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ.
Доходом от реализации является выручка от оказания услуг застройщика (п. 1 ст. 249 НК РФ). Застройщики учитывают выручку в общем порядке, предусмотренном для налогового учета доходов от реализации. Подробнее об этом см.:*
- Как отразить в бухучете и при налогообложении реализацию работ (услуг);
- Как учесть при расчете налога на прибыль доходы и расходы от реализации произведенной продукции (работ, услуг);
- Как учесть при расчете налога на прибыль доходы, относящиеся к нескольким отчетным периодам.
Ситуация: в какой момент застройщику учесть при расчете налога на прибыль финансовый результат по договору долевого участия в строительстве. Строительство ведется подрядным способом. Застройщик применяет метод начисления (mod = 112, id = 62826)
Ответ на этот вопрос зависит от того, предусмотрен ли договором размер вознаграждения застройщика или нет.
Как правило, строительство жилых домов по договорам участия в долевом строительстве – это производство с длительным технологическим циклом. Поэтому, если сумма вознаграждения застройщика договором определена, доходы от реализации своих услуг застройщик должен распределить самостоятельно в соответствии с принципом формирования расходов. Это значит, что доходы нужно распределить между отчетными периодами, в течение которых выполняется договор.
Доходы распределяйте одним из следующих способов:*
- равномерно;
- пропорционально доле фактических расходов отчетного периода в общей сумме расходов, предусмотренных в смете.
Такой порядок установлен в абзаце 2 пункта 2 статьи 271 и статье 316 Налогового кодекса РФ и подтверждается письмами Минфина России от 13 января 2014 г. № 03-03-06/1/218, от 21 сентября 2011 г. № 03-03-06/1/581, письмом ФНС России от 15 сентября 2004 г. № 02-5-10/54.
Если цена услуг застройщика договором не установлена, а определяется как сумма экономии целевых средств дольщиков, финансовый результат определяйте на дату ввода жилого дома в эксплуатацию.*
Это объясняется тем, что размер выручки можно определить только тогда, когда стоимость жилого дома будет сформирована полностью, с учетом всех затрат. До этого момента размер выручки не может быть определен, поэтому и учитывать ее при расчете налога на прибыль организация не должна.*
Аналогичная точка зрения отражена в письмах Минфина России от 16 августа 2011 г. № 03-03-06/1/488 и от 7 февраля 2011 г. № 03-03-06/1/77. Суды также поддерживают эту позицию (см. постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 31 января 2011 г. № А27-6086/2010, от 15 октября 2010 г. № А46-23193/2009, Поволжского округа от 30 апреля 2009 г. № А55-8908/2008, от 26 января 2009 г. № А55-8357/2008).
При строительстве подрядным способом НДС не облагаются:*
- средства, полученные от дольщиков по договору участия в долевом строительстве;
- вознаграждение застройщика по договору. Это правило действует и в случае, когда вознаграждение определяется как сумма экономии целевых средств дольщиков (письма Минфина России от 26 октября 2011 г. № 03-07-10/17, от 29 июля 2011 г. № 03-07-07/43, от 27 июля 2011 г. № 03-07-10/13).*
Такой вывод следует из подпункта 4 пункта 3 статьи 39, подпункта 1 пункта 1 статьи 146 и подпункта 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ.*
Олег Хороший
государственный советник налоговой службы РФ II ранга
2. Рекомендация: Как составить и сдать декларацию по налогу на прибыль
Строки 010–060 Доходы и расходы. Прибыль
В строках 010–050 укажите доходы и расходы, исходя из которых рассчитывается полученная прибыль или понесенный убыток. Здесь не отражайте целевые поступления и другие необлагаемые доходы, а также связанные с этими доходами расходы.*
В строке 010 укажите доходы от реализации. Эту сумму возьмите из строки 040 приложения 1 к листу 02. В эту сумму не включайте доходы, отраженные в листах 05 и 06.*
В строку 020 поставьте сумму внереализационных доходов из строки 100 приложения 1 к листу 02.
Елена Попова,
государственный советник налоговой службы РФ I ранга
3. Ситуация: Нужно ли начислить НДС с суммы экономии, остающейся в распоряжении застройщика после исполнения договора
Нет, не нужно, если застройщик действует на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.*
Для целей налогообложения выполнение функций застройщика рассматривается как оказание услуг (п. 1 ст. 39 НК РФ). Суммы экономии, остающиеся в распоряжении застройщика, следует квалифицировать как средства, полученные за реализованные услуги в счет увеличения доходов либо иначе связанные с оплатой реализованных услуг.*
Если застройщик действует на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, то с суммы экономии, остающейся в его распоряжении после исполнения договора, НДС начислять не нужно. Это обусловлено тем, что услуги застройщика, оказываемые в рамках договора долевого участия в строительстве (за исключением услуг застройщика при строительстве объектов производственного назначения), освобождены от обложения НДС (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, письмо Минфина России от 8 ноября 2010 г. № 03-07-10/17).*
Во всех остальных случаях деятельность застройщика (например, в рамках договора инвестирования) по выполнению его функций рассматривается как оказание услуг, облагаемых НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146, подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, письмо ФНС России от 7 сентября 2009 г. № 3-1-11/708). Вознаграждение, выплаченное застройщику за оказанные услуги, облагается НДС по ставке 18 процентов (п. 3 ст. 164 НК РФ). Суммы экономии, остающиеся в его распоряжении, следует рассматривать как средства, полученные за реализованные услуги в счет увеличения доходов либо иначе связанные с оплатой реализованных услуг. Таким образом, эти суммы увеличивают налоговую базу по НДС (подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ). Аналогичная точка зрения отражена в письме УФНС России по г. Москве от 25 октября 2004 г. № 24-11/68529. Подтверждает этот вывод арбитражная практика (см., например, постановления ФАС Уральского округа от 5 мая 2009 г. № Ф09-2053/09-С2, Северо-Кавказского округа от 21 марта 2007 г. № Ф08-1321/2007).
Ольга Цибизова,
заместитель директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
05.06.2014 г.
С уважением,
Карине Ширинян, старший эксперт БСС «Система Главбух».
Ответ утвержден Сергеем Гранаткиным,
ведущим экспертом БСС «Система Главбух».