Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Проверьте, что вы знаете об изменениях в работе

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Договор уступки права требования

28 мая 2008 87 просмотров

Нужно ли согласие застройщика

Участник долевого строительства может уступить право требования по договору другому лицу только после того, как он уплатит цену договора, или одновременно с переводом долга на нового дольщика в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. Так установлено в пункте 1 статьи 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» (далее – Закон № 214-ФЗ).

Должник может перевести свой долг на другое лицо лишь с согласия кредитора (п. 1 ст. 391 Гражданского кодекса РФ). Другими словами, пока дольщик является должником по отношению к застройщику, он не вправе уступать свои права требования к застройщику до полного исполнения обязательств по уплате цены, установленной договором. Или замена стороны в договоре допустима лишь с одновременным переводом долга на новое лицо, а для этого требуется согласие застройщика.

Если дольщик полностью оплатил свое участие в договоре долевого строительства, то он, наоборот, является кредитором по отношению к застройщику.

В каком объеме переходят права к новому дольщику

Если иное не предусмотрено законом или договором, то право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты (ст. 382, 384 Гражданского кодекса РФ).

Когда и как заключается договор уступки права требования

Следует учитывать, что уступка прав требований по договору долевого строительства допускается с момента государственной регистрации такого договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 2 ст. 11 Закона № 214-ФЗ).

Следует учитывать, что договор уступки права требования, так же как и сам договор участия в долевом строительстве, заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, п. 2 ст. 389 Гражданского кодекса РФ).

Расчет НДС

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146, пункту 3 статьи 155 Налогового кодекса РФ, обязанность по начислению и уплате налога на добавленную стоимость возникает у стороны, передающей свою долю новому дольщику.

При переуступке прав придется уплатить госпошлину

Подпунктом 23 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ предусмотрена уплата государственной пошлины за государственную регистрацию:
– смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя, в размере 500 руб.;
– смены владельца закладной, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене владельца закладной, в размере 100 руб.

При этом «старый» дольщик при передаче прав участника долевого строительства должен начислить и предъявить новому дольщику сумму НДС. Этот налог исчисляется по ставке 18% : 118%, согласно пункту 4 статьи 164 Налогового кодекса РФ, с разницы между стоимостью, по которой передается имущественное право (с учетом НДС), и расходами на приобретение этого права.

Предъявленную сумма НДС следует указать в счете-фактуре, который выставляется новому дольщику. Об этом сказано в пункте 3 статьи 168 Налогового кодекса РФ.

Дольщик ООО «Квалитет» в апреле 2005 года заключил с застройщиком ЗАО «ПиГ» договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Денежные средства в сумме 4 млн руб. дольщик полностью перечислил застройщику в мае 2005 года. Построенную квартиру предполагалось учитывать на балансе в составе доходных вложений в материальные ценности (счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности»).

Заключенный договор до настоящего времени государственную регистрацию не прошел. В мае 2008 года ООО «Квалитет» решило продать долю в строящемся объекте, заключив договор переуступки с новым дольщиком – ОАО «Трейд». Дольщики оценили передаваемую долю в строительстве в 5 млн руб.

Бухгалтер ООО «Квалитет» сделает в учете следующие проводки:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с покупателем прав участника долевого строительства на строящуюся квартиру»
Кредит 91 субсчет «Прочие доходы»
– 5 000 000 руб. – отражена выручка от переуступки имущественного права;

Дебет 91 субсчет «Прочие расходы»
Кредит 76 субсчет «Права участника долевого строительства на строящуюся квартиру»
– 4 000 000 руб. – списана стоимость доли в строительстве;

Дебет 91 субсчет «Прочие расходы»
Кредит 68 «Расчеты по НДС»
– 152 542,37 руб. ((5 000 000 руб. – 4 000 000 руб.) х 18% : 118%) – начислен НДС.

Предъявленная сумма НДС указывается в счете-фактуре, который выставляется ЗАО «Трейд» в порядке, установленном Налогового кодекса РФ.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка