Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Как узнать КБК по взносам и налогу на упрощенке

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Согласование условий договора на строительство

6 августа 2008 9 просмотров

При заключении контракта на строительство необходимо помнить, что стороны должны согласовать все существенные условия, а также дополнительные условия, позволяющие защитить интересы заказчика и подрядчика. Это поможет избежать возникновения споров и урегулировать разногласия собственными силами.

Существенные условия

Прежде всего отметим, что взаимоотношения сторон по договору строительного подряда регулируются параграфом 3 главы 37 Гражданского кодекса РФ.

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы. А заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Существенными условиями договора строительного подряда, без которых договор не будет считаться заключенным, являются предмет договора, стоимость и сроки выполнения работ. Таким образом, если в договоре не будет указан, например, срок начала и окончания строительных работ, суд может признать такой договор незаключенным. Пример тому – постановления ФАС Московского округа от 8 июля 2008 г. № КГ-А40/4901-08 и ФАС Западно-Сибирского округа от 8 июля 2008 г. № Ф04-4219/2008(7856-А75-44).

Согласовав существенные условия договора, можно перейти к иным немаловажным для заказчика и подрядчика условиям.

Дополнительные условия

Расскажем об основных моментах, на которые следует обратить внимание при подготовке проекта договора.

Уточнение задания

Договор строительного подряда заключается не только на строительство или реконструкцию здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, но и на выполнение монтажных, пусконаладочных и других неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений.

Следовательно, прежде всего сторонам необходимо определиться с заданием: оно должно быть четко сформулировано и понятно исполнителю.

Техническая документация

Подрядчик обязан выполнять строительные работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем и содержание работ, а также ориентируясь на смету, регулирующую стоимость работ.

Если договор не содержит иных условий, предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.

Состав и содержание технической документации должны быть определены в договоре.

Кроме того, необходимо оговорить, какая из сторон и в какой срок должна представить соответствующую документацию. Здесь возможны два варианта.

В случае если заказчик техническую документацию не представляет, то обязанность по ее подготовке может быть возложена на подрядчика. Для этого заказчик может выдать ему техническое задание.

Если же документацию представляет заказчик, подрядчику перед заключением контракта на строительство следует внимательно ознакомиться с ней, проанализировать на предмет возможности реализации проекта с учетом пожеланий заказчика и существующих строительных норм и правил. Ведь подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства (п. 1 ст. 754 Гражданского кодекса РФ).

Внесение изменений

Обращаем внимание, что в соответствии со статьей 744 Гражданского кодекса РФ заказчик вправе вносить изменения в техническую документацию при условии, что они не изменят характера предусмотренных в договоре работ и стоимость дополнительных работ не превысит десяти процентов сметной стоимости. Для внесения же в техническую документацию изменений в большем объеме потребуется дополнительная смета, согласованная обеими сторонами.

По мнению автора, после заключения контракта на строительство целесообразно согласовывать каждое изменение и оценивать его с точки зрения изменения стоимости работ.

Следует помнить также о том, что подрядчик может потребовать пересмотра сметы, если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на десять процентов.

Кроме того, подрядчик вправе претендовать на возмещение разумных расходов, которые понесены им в связи с установлением и устранением дефектов в технической документации.

Порядок расчетов

Пунктами 1, 2 статьи 746 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. Поэтому стоимость работ необходимо согласовывать в договоре.

Здесь важно учесть следующее. При отсутствии соответствующих указаний в законе или договоре оплата работ производится в соответствии со статьей 711 Гражданского кодекса РФ. То есть если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок либо с согласия заказчика досрочно.

Подрядчик вправе требовать выплаты ему аванса либо задатка только в случаях и в размере, которые были указаны в законе или договоре подряда. Следовательно, если ему для начала работ требуется предоплата, данное условие нужно обязательно отразить в договоре.

В противном случае стройку придется вести за счет собственных средств, а на оплату рассчитывать только после сдачи завершенного объекта.

Если же подрядчик в авансировании не нуждается, договором строительного подряда может быть предусмотрена оплата работ единовременно и в полном объеме после приемки объекта строительства заказчиком.

Сдача результатов работ

Как уже упоминалось, в контракте необходимо предусмотреть сроки начала и окончания строительства объекта. Кроме того, стороны могут согласовать отдельные этапы. В этом случае заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных работ либо, если это предусмотрено договором, выполненного этапа работ, обязан немедленно приступить к его приемке. На это указано в пунктах 1, 4 статьи 753 Гражданского кодекса РФ.

Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом, и акт подписывается другой стороной в одностороннем порядке. При этом односторонний акт сдачи и приемки результата работ может быть признан судом недействительным в случае, если мотивы отказа от подписания акта арбитры признают обоснованными (см. постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 1 июля 2008 г. № Ф08-3527/2008).

Обязанности заказчика

В интересах подрядчика включить в договор строительного подряда дополнительные обязанности заказчика, руководствуясь статьей 747 Гражданского кодекса РФ:
– определить срок, в течение которого заказчик должен предоставить для строительства объекта земельный участок (его площадь и состояние должны соответствовать содержащимся в договоре условиям);
– определить, в каких случаях и в каком порядке заказчик обязан передавать подрядчику в пользование необходимые для осуществления работ здания и сооружения, обеспечивать транспортировку грузов в его адрес, временную подводку сетей энергоснабжения, водо– и паропровода и оказывать другие услуги.

Обеспечение материалами

Стороны могут определить, кто будет нести обязанность по обеспечению строительства необходимыми материалами: заказчик или подрядчик.

Учтите: если договором строительного подряда не предусмотрено, что обеспечение строительства в целом или в определенной части осуществляет заказчик, все обязанности по приобретению материалов, в том числе деталей и конструкций или оборудования, придется нести подрядчику (п. 1 ст. 745 Гражданского кодекса РФ).

Сохранность объекта

Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства до приемки его заказчиком несет подрядчик. Это предусмотрено пунктом 1 статьи 741 Гражданского кодекса РФ. В то же время пунктом 3 статьи 753 Гражданского кодекса РФ установлено, что если заказчик предварительно принял результат отдельного этапа работ, то ответственность переходит к нему.

В связи с этим, чтобы обеспечить сохранность объекта в процессе строительства, сторонам целесообразно определить, на кого возлагается обязанность по страхованию.

Договором может быть предусмотрена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели или повреждения объекта строительства (материалов, оборудования и другого имущества, используемого при строительстве) либо ответственность за причинение вреда другим лицам, застраховать соответствующие риски. При этом сторона, на которую возлагается обязанность по страхованию, должна предоставить другой стороне доказательства заключения договора страхования, включая данные о страховщике, размере страховой суммы и застрахованных рисках.

Технадзор

В случае если заказчик собирается осуществлять контроль и надзор за строительством не самостоятельно, а через инженерную организацию, то в договоре следует определить функции и полномочия этой службы, связанные с последствиями ее действий для подрядчика.

Устранение препятствий

В процессе строительства могут обнаружиться препятствия к надлежащему исполнению договора строительного подряда. В этом случае каждая из сторон обязана принять все зависящие от нее разумные меры по их устранению.

Сторона договора, не исполнившая этой обязанности, утрачивает право на возмещение убытков, причиненных из-за указанных обстоятельств.

Поэтому в договоре нужно предусмотреть, что расходы на устранение препятствий, понесенные одной стороной, возмещаются ей другой стороной. Об этом сказано в статье 750 Гражданского кодекса РФ.

Гарантии

Согласно пункту 1 статьи 755 Гражданского кодекса РФ, подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен лишь по соглашению сторон.

Кроме того, на основании статьи 757 Гражданского кодекса РФ договором строительного подряда может быть предусмотрена обязанность подрядчика устранять по требованию заказчика и за его счет недостатки, за которые подрядчик не несет ответственности.

Однако, если выполнение этой обязанности не связано непосредственно с предметом договора (или невозможно по объективным причинам), подрядчик может от нее отказаться.

Дополнительно в контракте на строительство заказчик может (по согласованию с подрядчиком) указать случаи, в которых подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока.

Сроки обнаружения недостатков

Заказчик вправе предъявить требования, связанные с ненадлежащим качеством результата работы, при условии, что оно выявлено в установленные сроки.

Когда гарантийный срок не определен договором, требования, связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявлены заказчиком при условии, что они были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи результата работы (при условии, что иные сроки не установлены законом, договором или обычаями делового оборота).

Если гарантийный срок указан в договоре, заказчик вправе предъявить требования, связанные с недостатками результата работы, обнаруженными в течение этого срока.

Гарантийный срок отсчитывается с момента, когда результат выполненной работы был принят или должен был быть принят заказчиком. Когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет и недостатки обнаружены заказчиком по его истечении, но в пределах двух лет с момента принятия объекта, подрядчик несет ответственность, если заказчик докажет, что недостатки возникли до сдачи работ (ст. 724 Гражданского кодекса РФ).

Предельный срок обнаружения недостатков составляет пять лет (ст. 756 Гражданского кодекса РФ).

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Какие отчеты руководитель просит Вас сделать в Excel чаще всего?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка