Журнал, справочная система и сервисы

Об учете затрат на ремонт по предварительному договору аренды

30 августа 2011 5 просмотров

Печатная версия
Электронная газета

Письмо Минфина России от 01.08.11 № 03-03-06/1/442

Об учете затрат на ремонт по предварительному договору аренды

 В соответствии со сложившейся практикой выбор и согласование состава арендаторов осуществляются на начальной стадии строительства торговых (офисных) центров, что позволяет спроектировать и построить такие центры в соответствии с потребностями рынка и конкретных арендаторов. Достигнутые сторонами договоренности по аренде помещений в таких случаях закрепляются в предварительных договорах аренды, заключаемых в отношении конкретных площадей на стадии строительства центра.Помещения, в отношении которых заключены предварительные договоры аренды, часто предоставляются арендаторам под отделку уже на стадии строительства здания после завершения собственником всех работ, предусмотренных проектом строительства в отношении данных помещений. После приемки помещений арендаторы выполняют в них отделочные работы, руководствуясь собственными потребностями и дизайном, при этом указанные отделочные работы могут выполняться параллельно с завершением собственником здания иных работ в отношении площадей общего пользования, благоустройства территории и др.На момент начала отделочных работ здание, в соответствии с нормами гражданского законодательства, еще не является объектом недвижимого имущества, то есть формально не может являться объектом аренды.Согласно ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений. Данное право инвестора не ограничено условием о соответствии объекта капитальных вложений понятию «недвижимость». Таким образом, наличие или отсутствие государственной регистрации права собственности инвестора на объект недвижимости, как и наличие или отсутствие разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию, не влияет на право инвестора распоряжаться указанным объектом.Согласно пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором.При этом в соответствии со ст. ст. 256, 258 НК РФ такие капитальные вложения признаются амортизируемым имуществом и, если их стоимость не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды.Если по соглашению сторон соответствующие капитальные вложения производятся будущим арендатором в рамках предварительного договора аренды, они не должны учитываться в составе доходов арендодателя, так как после заключения основного договора аренды должны амортизироваться арендатором в общем порядке. Период выполнения отделочных работ может повлиять только на дату начала начисления амортизации по таким капитальным вложениям арендатором – не ранее даты ввода объекта в эксплуатацию или даты заключения основного договора аренды.В Письме от 25.01.2011 № 03-03-06/1/23 Минфин России также указал на возможность учета будущим покупателем в первоначальной стоимости объекта недвижимости, являющегося предметом предварительного договора купли-продажи, расходов, связанных с подготовкой такого объекта к эксплуатации, понесенных до регистрации права собственности инвестора на данный объект.Необходимо отметить, что экономические и хозяйственные отношения при выполнении арендаторами отделочных работ в рамках предварительного договора аренды являются идентичными таким же отношениям сторон, возникающим в рамках договора аренды, которые урегулированы соответствующими положениями НК РФ.В каком порядке затраты арендаторов на отделочные работы учитываются в целях налога на прибыль как у арендатора, так и у арендодателя?

Об учете затрат на ремонт по предварительному договору аренды.  Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу учета в составе расходов по налогу на прибыль организаций затрат капитального и текущего характера на ремонт и отделку помещения, произведенных будущим арендатором в соответствии с условиями заключенного им с собственником этого помещения предварительного договора, предполагающего заключение в будущем договора аренды указанного помещения, и сообщает следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 256 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.

Пунктом 1 ст. 258 НК РФ определено, что капитальные вложения в арендованные объекты основных средств, указанные в абз. 1 п. 1 ст. 256 НК РФ, амортизируются в порядке, установленном п. 1 ст. 258 НК РФ.

В частности, капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации.

В соответствии с п. 4 ст. 259 НК РФ начисление амортизации по объектам амортизируемого имущества начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию.

Возможность учета организацией расходов, связанных с подготовкой помещения к эксплуатации, по мнению Департамента, обусловлена заключением этой организацией договора аренды в отношении указанного помещения.

Таким образом, полагаем, что расходы на капитальные вложения, произведенные будущим арендатором в рамках предварительного договора аренды с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, могут учитываться будущим арендатором для целей налогообложения в порядке, установленном НК РФ, начиная с момента заключения и в течение срока действия договора аренды.

Что касается расходов на осуществление отделочных работ, то такие расходы, по нашему мнению, могут учитываться будущим арендатором для целей налогообложения в порядке, установленном гл. 25 НК РФ, с момента заключения им договора аренды.

При этом полагаем, что в силу ст. 251 НК РФ и ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость указанных капитальных вложений и отделочных работ в помещении, осуществленных организацией – будущим арендатором в соответствии с условиями предварительного договора, не подлежит учету в составе доходов арендодателя, если в отношении указанного помещения этой организацией впоследствии был заключен договор аренды с указанным арендодателем.

Мнение Департамента, приведенное в настоящем письме, не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с Письмом Минфина России от 07.08.2007 № 03-02-07/2-138 направляемое мнение Департамента имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует налоговым органам, налогоплательщикам, плательщикам сборов и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться






  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка