Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Всеобщий переход на онлайн‑кассы — срочно присоединяйтесь

Подписка
Срочно заберите все!
№23
6 июля 2015 27 просмотров

Заключен договор ДДУ на общую стоимость квартиры, например 3 млн руб, 5% от стоимости договора - 150 тыс руб. это содержание заказчика-застройщика.Застройщик ведет на балансе всю стройку, и 150 тыс. руб. он ставит в доход по мере поступления денеж. средств (рассрочка у дольщика до конца строительства, например на 3 года делятся эти средства).Как учитывать доход заказчика-застройщика: при УСН - по мере получения (кассовый метод), при ОСНО - по мере начисления (т.е. ежемесячно в течении 3 х лет) или же сразу единовременно всей суммой на дату регистрации договора ДДУ?И может ли в этом случае заказчик-застройщик покупать материалы для стройки самостоятельно и передавать их подрядчику, если в договоре ДДУ не указано конкретно, что на средства целевого финансирования будут покупаться материалы, а написано, что он ведет стройку, результатом которой будет передача квартиры дольщику? В этом случае будут ли доходом являться у УСН-щика Заказчика застройщика покупка и передача (отчуждение) этих материалов на стройку через подрядчика?

1. В налоговом учете вознаграждение застройщик может признать в качестве выручки либо единовременно по окончании строительства (если услуга считается оказанной только по завершении строительства), либо по мере готовности услуги по окончании каждого отчетного периода. При признании текущей выручки «по мере готовности» сложность заключается в определении готовности услуги на отчетную дату. Признания дохода на каждую отчетную дату выручка можете определять исходя из тех договоров, которые были на эту дату заключены. При кассовом методе (УСН) доходы учитывайте исходя из тех договоров, которые были на эту дату заключены и оплачены. 2.Да, может. На средства, полученные от покупателей, застройщик может приобретать материалы и передавать подрядчику. 3.Нет, не будут. При подрядном способе строительства средства целевого финансирования, поступившие от дольщиков на строительство объекта, в доходах не учитывайте.

Обоснование

Из журнала «Учет в строительстве» №10, октябрь 2011

Учет у застройщика

Услуги застройщика

Однако учет у застройщика не ограничивается учетом расходов на строительство объекта и последующим их списанием на соответствующие счета бухгалтерского учета. Так, например, застройщик, привлекающий средства инвесторов (дольщиков), как правило, оказывает им услуги, связанные с организацией строительства и последующей передачей построенных объектов. Эти услуги возмездные, и вознаграждение за них может определяться в договорах двумя способами:

  1. в виде фиксированной суммы или процентов от суммы инвестиционного взноса (далее – текущее вознаграждение);
  2. в виде суммы экономии средств, полученных от инвесторов (дольщиков) (далее – сумма экономии).

Текущее вознаграждение по мере поступления средств от инвесторов (дольщиков) учитывается по кредиту счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» как полученные авансы. Это вознаграждение признается в качестве выручки либо единовременно по окончании строительства (если услуга считается оказанной только по завершении строительства), либо по мере готовности услуги по окончании каждого отчетного периода. В уменьшение суммы выручки относятся расходы, связанные с оказанием услуг, предварительно учитываемые по дебету счета 20 «Основное производство».

При признании текущей выручки «по мере готовности» сложность заключается в определении готовности услуги на отчетную дату. Дело в том, что нормативных документов, устанавливающих способы определения готовности услуги, нет. Положение осложняется тем, что инвесторы (дольщики) в процессе строительства привлекаются неравномерно и определить общую сумму ожидаемой выручки на каждую отчетную дату не представляется возможным. В связи с этим можно предложить следующий способ признания дохода на отчетную дату: на каждую отчетную дату выручка определяется исходя из тех договоров, которые были на эту дату заключены.

ПРИМЕР

Строится жилой дом площадью 1000 кв. м. До момента заключения первого договора расходы на содержание застройщика составили 500 000 руб.

В отчетном периоде заключен первый договор с дольщиком на строительство 100 кв. м площади, сумма вознаграждения по которому равна 30 000 руб. Сумма расходов на содержание застройщика в данном отчетном периоде – 250 000 руб. (дебет 20). Предполагаемый срок строительства начиная с отчетной даты – 20 месяцев.

Всю сумму расходов на содержание застройщика до момента заключения первого договора (500 000 руб.) относим в дебет счета 08 в стоимость строительства по статье «Прочие капитальные затраты» как расходы на содержание заказчика.

Определяем сумму расходов на содержание застройщика за отчетный период, приходящуюся на долю инвесторов:

250 000 руб. : 1000 кв. м ? 100 кв. м = 25 000 руб.

Оставляем ее на счете 20, а сумму расходов застройщика относим в дебет счета 08:

Дебет 08 субсчет «Прочие капитальные затраты»
Кредит 20
– 225 000 руб. – списаны расходы на содержание застройщика.

Сумму вознаграждения по заключенному договору делим на количество месяцев предполагаемого строительства:

30 000 руб. : 20 мес. = 1500 руб.

Сумму расходов за отчетный период де лим на предполагаемый срок строительства:

25 000 руб. : 20 мес. = 1250 руб.

При этом записываем:

Дебет 62 Кредит 90
– 1500 руб. – отражена расчетная величина выручки за отчетный период;

Дебет 90 Кредит 20
– 1250 руб. – учтена сумма расходов за отчетный период.

Сальдо на счете 20 на конец отчетного периода:

25 000 руб. – 1250 руб. = 23 750 руб.

В следующем отчетном периоде заключено еще три договора на строительство 300 кв. м (всего 400 кв. м с учетом первого договора),

сумма вознаграждения по которым составила 90 000 руб. Итого заключено четыре договора с общей суммой вознаграждения 120 000 руб. До окончания строительства осталось 19 месяцев. Сумма расходов на содержание застройщика в отчетном периоде – 200 000 руб. Определяем сумму расходов на содержание застройщика, приходящуюся на дольщиков:

200 000 руб. : 1000 кв. м X 400 кв. м = 80 000 руб.

Эту сумму оставляем на счете 20, а оставшуюся сумму расходов застройщика относим в дебет счета 08:

Дебет 08 субсчет «Прочие капитальные затраты»

Кредит 20
– 120 000 руб. (200 000 – 80 000) – списаны расходы на содержание застройщика.

Определяем сумму вознаграждения за отчетный период:

120 000 руб. : 19 мес. = 6315,79 руб.; 6315,79 руб. – 1500 руб. = 4815,79 руб.

Всего расходов на содержание застройщика, приходящихся на дольщиков с учетом прошлого периода:

25 000 руб. + 80 000 руб. = 105 000 руб.

Определяем сумму расходов за отчетный период:

105 000 руб. : 19 мес. = 5526,32 руб.

И за минусом расходов, признанных в прошлом отчетном периоде:

5526,32 руб. – 1250 руб. = 4276,32 руб.

При этом будут сделаны проводки:

Дебет 62 Кредит 90
– 4815,79 руб. – отражена расчетная величина выручки за отчетный период;

Дебет 90 Кредит 20
– 4276,32 руб. – учтена сумма расходов за отчетный период.

Сальдо на счете 20 на конец отчетного периода:

105 000 руб. – 5526,32 руб. = 99 473,68 руб.

По такому алгоритму следует рассчитывать сумму вознаграждения и признаваемых в отчетном периоде расходов в течение всего строительства. В последнем отчетном периоде отражается вся сумма вознаграждения, не учтенная в предыдущих периодах, и вся сумма не признанных понесенных расходов, связанных с оказанием услуг инвесторам.

Приведенный способ определения готовности услуги на отчетную дату не является единственно верным. Организация может утвердить в учетной политике свой алгоритм расчета величины выручки на отчетную дату.

Сумма экономии признается в качестве выручки единовременно по окончании строительства, когда можно установить сумму поступлений от инвесторов (дольщиков) и фактические затраты на строительство. Общая сумма экономии складывается из сумм экономии, полученных по каждому заключенному договору. Если по какому-либо договору сумма полученных инвестиций окажется меньше суммы фактических затрат на строительство доли, подлежащей передаче инвестору (дольщику), то отрицательная разница не может уменьшать общую сумму экономии, а покрывается за счет собственных средств застройщика (без учета для целей налогообложения).

Особенности налогообложения

Застройщик ведет налоговый учет доходов и расходов, связанных с оказанием услуг инвесторам (дольщикам) в рамках заключенных с ними договоров. Поскольку такие договоры являются, как правило, долгосрочными, доход для целей налогообложения признается в налоговом учете в соответствии с требованиями статьи 271 Налогового кодекса РФ как по долгосрочным договорам, не предусматривающим поэтапного оказания услуг. Это значит, что каждый отчетный период застройщик должен отражать в налоговом учете сумму дохода, рассчитанную экономически обоснованным способом. При этом целесообразно применять тот же способ расчета дохода, что и в бухгалтерском учете в отношении долгосрочных договоров. Один из таких способов был рассмотрен выше.

Из журнала «Учет в строительстве» №2, февраль 2012

Вознаграждение застройщика

О том, генеральный директор ООО «Аудит-Эскорт»

Застройщик, привлекающий средства инвесторов (дольщиков), как правило, оказывает им услуги, связанные с организацией строительства и последующей передачей построенных объектов. Как определять вознаграждение застройщика за предоставленные услуги? Давайте разбираться.

Методика определяется учетной политикой

В настоящее время какой-либо нормативно установленной методики учета вознаграждения застройщиков по договорам участия в долевом строительстве не предусмотрено. Поэтому такой способ разрабатывается строительной организацией самостоятельно и утверждается учетной политикой*.

Например, в методику может быть заложен алгоритм признания большей части вознаграждения в конце строительства. Ведь максимальное количество дольщиков будет привлечено именно в указанный период.

Следовательно, такой алгоритм может иметь место, хотя следует признать, что он довольно сложен для практического применения.

Для тех же, кто планирует признание выручки от оказания услуг застройщика равномерно в течение срока строительства, можно предложить иную методику.

Если выручка признается равномерно

В этом случае выручку от оказания услуг застройщика в каждом отчетном периоде можно определять по следующей формуле (речь идет о вознаграждении застройщика, которое было предусмотрено условиями договора в виде фиксированной суммы или в процентах от суммы взноса дольщика):

B = С1 : Т1 + С2 : Т2 +... + Сn : Тn,

где В – выручка застройщика от оказания услуг дольщикам в отчетном периоде; С1,С2Сn – сумма вознаграждения, определенная договором с каждым дольщиком (дольщик 1, дольщик 2, дольщик n) в твердой сумме или процентах от суммы взноса; Т1Т2Tn – период строительства, определенный по договору с каждым дольщиком как количество отчетных периодов с даты заключения конкретного договора до срока окончания строительства.

Расчитаем сумму расходов, связанных с оказанием услуг дольщикам, признаваемых в учете в отчетном периоде:

Р = Р1 ? К,

где Р – сумма расходов, признаваемых в отчетном периоде для целей определения финансового результата; Р1 – сумма расходов на содержание застройщика за отчетный период (дебет счета 20 или 26); К – коэффициент, определяемый как отношение площади строительства, на которую с дольщиками заключены соответствующие договоры на конец отчетного периода, к общей проектной площади строительства.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка