1. Вы неправильно ведете учет. Застройщик должен вести учет строящихся объектов на счете 08, в том числе, если это его расходы по основному виду деятельности. 20 счет применяют только подрядчики, а застройщики всегда 08 и если строят на продажу, то готовый объект отражается в составе готовой продукции проводкой Дебет 43 Кредит 08, о чем сказано в письме Минфина России от 18 мая 2006 г. № 07-05-03/02.
2. Если объекты, как реализуемые, так и те, что будут учтены в качестве основных средств будут использоваться в деятельности облагаемой НДС, оснований для восстановления НДС не имеется.
3. Если же объекты будут использоваться в необлагаемых, то НДС нужно восстановить в периоде, когда начато их использование в необлагаемой деятельности. НДС нужно восстановить только в части принятого к вычету после присоединения Крыма к России.
Обоснование
1. Из рекомендации
Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении строительство объекта для собственного потребления и для продажи по договору купли-продажи
Бухучет
Порядок отражения в бухучете строительства объекта для собственных нужд зависит от того, каким способом ведется строительство:
- собственными силами (в т. ч. с привлечением подрядных организаций);
- подрядным способом (т. е. только с привлечением подрядных организаций).
Строительство собственными силами
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Если застройщик выполняет строительно-монтажные работы собственными силами, затраты на строительство объекта он списывает непосредственно со счетов их учета на счет 08-3 «Строительство объектов основных средств». В бухучете это отражайте так:
Дебет 08-3 Кредит 10 (26, 60, 69, 70...)
– списаны затраты на строительство объекта при выполнении работ собственными силами;
Дебет 19 Кредит 60
– учтен НДС, предъявленный по материалам, подрядным работам и услугам, которые использованы для строительства объекта;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– принят к вычету НДС, предъявленный по материалам, подрядным работам и услугам, которые использованы для строительства объекта.
На стоимость строительно-монтажных работ, выполненных для собственного потребления собственными силами начислите НДС. Подробнее об этом см. Как начислить НДС при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления.
В бухучете отразите начисление НДС проводкой:
Дебет 19 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС со стоимости строительно-монтажных работ, выполненных собственными силами.
Пример отражения в бухучете и при налогообложении изготовления основных средств собственными силами для собственного потребления. В процессе строительства организация привлекает подрядчиков
Строительство подрядным способом
Если застройщик ведет строительство подрядным способом, стоимость объекта строительства формируйте по дебетусчета 08-3 «Строительство объектов основных средств» за счет работ, выполненных подрядными организациями, и собственных затрат застройщика на организацию строительства.
В бухучете сделайте проводки:
Дебет 08-3 Кредит 60
– списаны затраты на строительство объекта по работам, выполненным подрядными организациями;
Дебет 19 Кредит 60
– учтен предъявленный подрядчиками НДС;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– принят к вычету предъявленный подрядчиками НДС;
Дебет 08-3 Кредит 26(20)
– списаны собственные затраты застройщика, связанные с организацией строительства объекта.
Если застройщик привлекает для частичного или полного выполнения своих функций технического заказчика, то его услуги отражает в составе капвложений.
В бухучете это отразите проводками:
Дебет 08-3 Кредит 60
– списаны затраты на строительство объекта по услугам технического заказчика;
Дебет 19 Кредит 60
– учтен предъявленный техническим заказчиком НДС;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– принят к вычету предъявленный техническим заказчиком НДС.
Порядок списания со счета 08-3 готового к эксплуатации объекта зависит от цели его дальнейшего использования.
Объект, предназначенный для собственных нужд, который соответствует критериям пункта 4 ПБУ 6/01, примите к учету в качестве основного средства по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01). Для этого отразите его на счете 01«Основные средства» или счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности» (например, если построенный объект застройщик планирует сдавать в аренду). В бухучете отразите эту операцию проводкой:
Дебет 01 (03) субсчет «Основное средство в эксплуатации» Кредит 08-3
– принят к учету и введен в эксплуатацию построенный объект по первоначальной стоимости.
При этом учитывайте особенности учета объектов основных средств, права собственности на которые не зарегистрированы.
Объект, предназначенный для продажи, примите к учету на счет 43 «Готовая продукция». Эту операцию отразите проводкой:
Дебет 43 Кредит 08-3
– принят к учету объект, предназначенный для продажи.
Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов и подтверждается письмом Минфина России от 18 мая 2006 г. № 07-05-03/02.
2. Из рекомендации
Ольги Цибизовой, начальника отдела косвенных налогов департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
В каких случаях нужно восстановить входной НДС, ранее принятый к вычету
Общие требования
Организация-покупатель (заказчик) обязана восстановить НДС (ранее принятый к вычету):
1) при передаче имущества, нематериальных активов, имущественных прав в качестве вклада в уставный (складочный) капитал. Это же правило относится к вкладам по договору инвестиционного товарищества, паевым взносам в фонды кооперативов, а также передаче недвижимого имущества на пополнение целевого капитала некоммерческой организации;
2) перед началом использования освобождения от уплаты НДС;
3) в отношении товаров (работ, услуг), в том числе основных средств, нематериальных активов и имущественных прав, изначально приобретенных для операций, облагаемых НДС, а затем использованных:
- в операциях, перечисленных в статье 149 Налогового кодекса РФ;
- в операциях, местом реализации которых Россия не является;
- в других операциях, которые не признаются реализацией (перечислены в п. 2 ст. 146 НК РФ).
Исключения из этого правила (когда восстанавливать НДС не нужно):
- передача имущества или имущественных прав правопреемнику при реорганизации. Исключение действует, если правопреемник является плательщиком НДС. Если правопреемник применяет специальные налоговые режимы, НДС, принятый к вычету реорганизованной организацией, должен быть восстановлен;
- передача имущества участнику договора простого или инвестиционного товарищества (его правопреемнику), если происходит выдел его доли из имущества, находящегося в общей собственности участников договора, или раздел такого имущества;
- выполнение работ (оказание услуг) за пределами России российскими авиационными предприятиями в рамках миротворческой и гуманитарной деятельности.
4) при переходе с общей системы налогообложения на упрощенку, уплату ЕНВД. При переходе на уплату ЕСХН восстанавливать НДС не нужно;
5) при получении товаров (работ, услуг), в счет поставки которых был уплачен аванс, а также при возврате аванса поставщиком (исполнителем);
6) при уменьшении стоимости или количества полученных товаров (работ, услуг, имущественных прав), в том числе в результате снижения цены продавцом (исполнителем);
7) при получении из федерального бюджета субсидий на возмещение затрат по оплате приобретенных товаров (работ, услуг) с учетом НДС, а также на возмещение затрат по уплате НДС при ввозе товаров в Россию и на территории, которые находятся под ее юрисдикцией.
Такой порядок следует из положений пункта 3 статьи 170 Налогового кодекса РФ.
О порядке восстановления НДС в перечисленных ситуациях см. Как восстановить входной НДС, ранее принятый к вычету.