По общему правилу, обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента прекращения договора аренды и передачи арендованного объекта арендодателю. В случае, если стороны не расторгали договор аренды при внесении учредителем участка в качестве оплаты в уставной капитал, не предусмотрели соглашением сторон иной момент прекращения внесения арендной платы, то обязательство по внесению арендной платы должно прекратиться с момента государственной регистрации перехода права собственности на участок.
В данном случае следует учитывать, что когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (ст. 223 ГК РФ, ст.131 ГК РФ). Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в реестр, если иное не установлено законом (ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ).
При этом, никакого специального порядка действий при смене арендодателя Гражданский кодекс не содержит. Все, что есть, – это норма о сохранении договора аренды при смене собственника (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Таким образом, факт внесения участка в качестве оплаты уставного капитала не является безусловным основанием прекращения договора аренды. В свою очередь, учитывая, что право собственности у организации на участок возникло только с момента гос.регистрации, именно с данного момента и прекратился договор аренды, по причине совпадения должника и кредитора в одном лице (ст.413 ГК РФ).
Однако следует отметить, что ранее встречались выводы, что обязательство по оплате арендной платы в аналогичной ситуации прекращается с момента передачи/внесения имущества в уставной капитал, а не с момента гос.регистрации – см. Постановление 15 ААС от 10.04.2009 № А32-6563/2008. Однако данные выводы были основаны на утратившим в настоящее время Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 № 8. В соответствии же с п.12 Постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22 при внесении недвижимого имущества в качестве вклада (взноса) в уставный (складочный) капитал юридического лица право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права за таким юридическим лицом в ЕГРП.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»
Что нового с 1 июня появилось в правилах о цессии и прекращении обязательств
«Прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице (ст. 413 ГК РФ, п. 61 Федерального закона № 42)
Законодатель уточнил, что обязательство не всегда прекращается при совпадении должника и кредитора в одном лице. Это правило верно только тогда, когда иное:
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
- либо не установлено законом;
- либо не вытекает из существа обязательства.*
Обоснование
Эта правка связана с созданием инфраструктуры сделок по рефинансированию, по денежным требованиям.
Пример: Ситуации, когда обязательство не прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице
1. Должник покупает свой собственный вексель (становится держателем векселя). В таком случае вексельное обязательство не прекращается. Должник может его выпустить дальше. Это же относится и к другим ордерным ценным бумагам (п. 3 ст. 146 ГК РФ).
2. Акционерное общество приобретает свои же акции (образуются так называемые казначейские акции). В таком случае корпоративные права, которые предоставляют такие акции, не прекращаются, а «замораживаются» до момента продажи акций третьему лицу. Это же относится и к долям в ООО.
3. Эмитент досрочно выкупает собственные облигации, которые потом снова планирует пустить в оборот.
4. Поручитель по облигационному выпуску купил облигации у держателей в связи с дефолтом эмитента. Если поручитель эти облигации продаст, то поручительство не прекратится».