Журнал, справочная система и сервисы
№5
Март

В свежем «Главбухе»

Подписка
Подарки и скидки здесь!
№5
14 апреля 2016 4 просмотра

У заказчика-застройщика в аренде от Исполкома один земельный участок. Строительство жилых домов подрядным способом. На данном земельном участке строятся три жилых дома. Ввод каждого из них в разные отчетные периоды. Межевание земельного участка не производилось. В 1 квартале 2015 года получено разрешение на строительство первого дома и начали заключаться договоры долевого участия. Первый дом построен и введен в эксплуатацию в 1 квартале 2016 года. Остальные дома еще строятся, там также есть участники долевого строительства. Арендную плату Исполком выставляет по всему земельному участку, мы платим. Но часть участка - это же под уже построенным домом, который уже передан дольщикам по актам. Возможно ли сейчас произвести межевание участка? Или уже нельзя? Влияет ли на возможность межевания наличие дольщиков? Как обычно в таких случаях производится межевание земельного участка, если на нем строятся несколько жилых домов? чтобы не платить арендную плату за весь участок до окончания строительства всех домов. просим привлечь ваших юристов.

Раздел участка в настоящее время застройщиком в одностороннем порядке невозможен.

Дело в том, что после регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме, весь сформированный земельный участок переходит в собственность собственников помещений МКД в силу закона (ст.36 ЖК РФ). Кроме того, для других дольщиков (по домам, строительство которых еще не окончено), данный земельный участок находится также в залоге, что препятствует застройщику осуществить раздел участка.

При этом, проблемные вопросы строительства нескольких объектов на одном земельном участке неоднократно рассматривались органами Росреестра, в связи с чем, возможно указать следующее:

1. Множество вопросов возникает при комплексном строительстве, когда на одном земельном участке возводится несколько объектов недвижимости. При вводе в эксплуатацию первого жилого дома, на государственную регистрацию предоставляется кадастровый паспорт вновь образованного земельного участка (п.6 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ), из содержания которого следует, что прежний (большой) земельный участок прекратил свое существование и в результате было образовано несколько новых участков, в т.ч. для эксплуатации первого дома.

Запись о праве (сделки аренды) в отношении данного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП) не прекращена.

Начинает осуществляться государственная регистрация прав собственности на жилые и нежилые помещения, входящие в состав первого созданного дома.

Данный факт является положительным для одних лиц, но, в результате, влечет невозможность осуществления другими лицами, участвующими в строительстве иных объектов недвижимости, строящихся на этом же земельном участке, следующих действий:

- осуществить государственную регистрацию права застройщика на прежний земельный участок с одновременной государственной регистрацией его прав на все вновь образованные земельные участки, так как:

- один из них уже сформирован для эксплуатации первого созданного дома. Регистрируются права собственности участников долевого строительства на помещения, входящие в его состав. Соответственно, в силу п.2 ст.23 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» собственники помещений одновременно становятся собственниками сформированного земельного участка, как общего имущества многоквартирного жилого дома;

- осуществить регистрацию прав на созданный застройщиком иной объект недвижимости, т.к. права на земельный участок уже не принадлежат застройщику, а принадлежат собственникам помещений, что буде препятствовать в регистрации права на созданный застройщиком иной объект строительства – ст.25 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

Если на практике застройщики будут руководствоваться нормой, содержащейся в п.6 ст.16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ, согласно которой многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома, а факт выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию будет поставлен в зависимость от наличия сформированного земельного участка для эксплуатации конкретного объекта, при этом, все застройщики своевременно будут оформлять права на вновь образованные земельные участки (до начала регистрации прав собственности в первом созданном доме), то возможно будет избежать всех вышеперечисленных проблем.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОТ 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»

<…>

«Статья 16

1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

4. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

5. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

6. Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в государственный кадастр недвижимости. *

7. Не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме

Новости по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Как вы учитываете канцтовары?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка