Раздел участка в настоящее время застройщиком в одностороннем порядке невозможен.
Дело в том, что после регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме, весь сформированный земельный участок переходит в собственность собственников помещений МКД в силу закона (ст.36 ЖК РФ). Кроме того, для других дольщиков (по домам, строительство которых еще не окончено), данный земельный участок находится также в залоге, что препятствует застройщику осуществить раздел участка.
При этом, проблемные вопросы строительства нескольких объектов на одном земельном участке неоднократно рассматривались органами Росреестра, в связи с чем, возможно указать следующее:
1. Множество вопросов возникает при комплексном строительстве, когда на одном земельном участке возводится несколько объектов недвижимости. При вводе в эксплуатацию первого жилого дома, на государственную регистрацию предоставляется кадастровый паспорт вновь образованного земельного участка (п.6 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ), из содержания которого следует, что прежний (большой) земельный участок прекратил свое существование и в результате было образовано несколько новых участков, в т.ч. для эксплуатации первого дома.
Запись о праве (сделки аренды) в отношении данного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП) не прекращена.
Начинает осуществляться государственная регистрация прав собственности на жилые и нежилые помещения, входящие в состав первого созданного дома.
Данный факт является положительным для одних лиц, но, в результате, влечет невозможность осуществления другими лицами, участвующими в строительстве иных объектов недвижимости, строящихся на этом же земельном участке, следующих действий:
- осуществить государственную регистрацию права застройщика на прежний земельный участок с одновременной государственной регистрацией его прав на все вновь образованные земельные участки, так как:
- один из них уже сформирован для эксплуатации первого созданного дома. Регистрируются права собственности участников долевого строительства на помещения, входящие в его состав. Соответственно, в силу п.2 ст.23 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» собственники помещений одновременно становятся собственниками сформированного земельного участка, как общего имущества многоквартирного жилого дома;
- осуществить регистрацию прав на созданный застройщиком иной объект недвижимости, т.к. права на земельный участок уже не принадлежат застройщику, а принадлежат собственникам помещений, что буде препятствовать в регистрации права на созданный застройщиком иной объект строительства – ст.25 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ.
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Если на практике застройщики будут руководствоваться нормой, содержащейся в п.6 ст.16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ, согласно которой многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома, а факт выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию будет поставлен в зависимость от наличия сформированного земельного участка для эксплуатации конкретного объекта, при этом, все застройщики своевременно будут оформлять права на вновь образованные земельные участки (до начала регистрации прав собственности в первом созданном доме), то возможно будет избежать всех вышеперечисленных проблем.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОТ 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»
«Статья 16
1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
4. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
5. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
6. Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в государственный кадастр недвижимости. *
7. Не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».