В счетефактуре необходимо указать стоимость передаваемого имущества с учетом реконструкции. Это обусловлено тем, что Пленум ВАС РФ разъяснил, что судам надлежит оценивать договоры, связанные с финансированием строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи застройщиком инвестору или как договоры строительного подряда (постановление от 11.07.2011 № 54). В рамках этой гражданско-правовой конструкции застройщик должен предъявить инвестору НДС со всей стоимости продаваемой недвижимости (результатов работ) с учетом первоначальной.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух
1. Статья: 4.6. Вычет НДС при приобретении будущей вещи
Согласно п. 6 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями при проведении ими капитального строительства (ликвидации основных средств), сборке (разборке), монтаже (демонтаже) основных средств. А в п. 5 ст. 172 НК РФ устанавливается момент применения этих вычетов – в общем порядке.
Если для упрощения и чистоты ситуации принять, что каждый субъект строительной деятельности выполняет только одну функцию, то с учетом норм Градостроительного кодекса получим в п. 6 ст. 171 НК РФ, как уже отмечалось, цепочку из четырех звеньев: инвестор – застройщик – заказчик – подрядчик (вместо прежних трех звеньев: застройщик и заказчик были объединены в лице заказчика-застройщика).
При прежней схеме гражданско-правовых отношений между субъектами строительной деятельности лицом (налогоплательщиком), которому в конечном счете предъявлялся НДС по подрядным работам и который мог предъявить его к вычету, был инвестор. Причем независимо от того, сколько промежуточных звеньев было между ним и подрядчиком. Именно так считали всегда регулирующие органы (письма МНС России от 21.02.2003 № 03-1-08/638/17-Ж751, Минфина России от 18.04.2001 № 04-03-10/5, от 14.01.2011 № 03-07-10/01, ФНС России от 09.12.2004 № 03-1-08/2467/17@(согласовано с Минфином России) и от 12.07.2011 № ЕД-4-3/11248@).
Пленум ВАС РФ разъяснил, что если не установлено иное, то судам надлежит оценивать договоры, связанные с финансированием строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи застройщиком инвестору или как договоры строительного подряда (постановление от 11.07.2011 № 54). В рамках этой гражданско-правовой конструкции застройщик предъявит инвестору НДС со стоимости продаваемой недвижимости (результатов работ), а сам примет к вычету предъявленный ему НДС по субподрядным СМР.
И с точки зрения п. 6 ст. 171 НК РФ это вполне возможно, поскольку нормы этого пункта не конкретизируют, кто именно понимается под применяющим вычет налогоплательщиком и какой именно НДС (по каким именно затратам, кем именно предъявленный) он принимает к вычету.
Отметим, что для инвестора, не внесшего 100-процентную предоплату, квалификация его отношений с застройщиком как договора купли-продажи чревата более поздним сроком вычета НДС – только при реализации ему застройщиком объекта недвижимости. Следовательно, вычет по мере передачи инвестору этапов выполненных работ, предусмотренных договором инвестора с застройщиком и застройщика с подрядчиком (как это допускал Минфин России в письме от 19.02.2007 № 03-07-10/06), в этом случае исключается.
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Таким образом, нормы п. 6 ст. 171 НК РФ не препятствуют применению налоговых последствий разъяснений Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 в части использования вычета. Разумеется, новая конструкция налоговых правоотношений субъектов строительной деятельности повлекла бы за собой и изменение документооборота по НДС – порядка и содержания выставляемых счетов-фактур. *
Как в действительности развернется ситуация, станут ли налоговые органы пользоваться новой гражданско-правовой квалификацией отношений субъектов строительной деятельности для целей налогообложения, пока неясно. Во всяком случае Минфин России высказывается за прежний порядок налогообложения, и в части застройщика, выполняющего функции технического заказчика, Президиум ВАС РФ его поддержал.
В спорах о вычете НДС постановление № 54 использовалось трижды, причем два раза по одному и тому же вопросу, по одному и тому же объекту строительства (в отношении разных инвесторов), но с противоположными выводами. Так, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд впостановлении от 27.02.2012 по делу № А56-35205/2011 отверг ссылку организации-инвестора на указанное постановление, которым она пыталась обосновать свое право на вычет НДС с перечисленных застройщику средств как с аванса по договору купли-продажи будущей недвижимости. Опираясь на п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59, суд сделал вывод об отсутствии правовых оснований для признания лиц, заключивших предварительный договор, продавцом и покупателем объекта незавершенного строительства.
А ФАС Северо-Западного округа, напротив, сам использовал постановление № 54 как аргумент в пользу наличия у организации-инвестора такого права, считая, что речь идет именно о вычете НДС с аванса в счет оплаты будущей недвижимости (постановление от 09.08.2012 по делу № А56-59583/2011).
В другом споре ФАС Дальневосточного округа отказал организации-инвестору в вычете НДС, пытавшейся применить его на основании норм п. 6 ст. 171 НК РФ (постановление от 23.03.2012 № Ф03-7040/2011). Ссылаясь на постановление № 54, суд поддержал налоговый орган, доказывавший, что инвестор приобрел не СМР, а объект недвижимости в виде жилого дома, поэтому применяться должны нормы подп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 НК РФ, лишающие инвестора возможности применить вычет НДС, начисленный на его стоимость.
Возможно, налоговые риски инвесторов, проявившиеся в приведенных спорах, временные, поскольку, если Президиум ВАС РФ будет последовательным, должно быть принято постановление, сохраняющее прежний порядок налогообложения субъектов строительной деятельности и в части вычета НДС. Но до этого организациям-инвесторам придется считаться с данными рисками.
НДС. НЕСТАНДАРТНЫЕ РЕШЕНИЯ СТАНДАРТНЫХ ПРОБЛЕМ
Статья: Строительство гостиницы
2. Постановка объекта на учет
Нередко объекты недвижимости, и в том числе гостиницы, вводятся в эксплуатацию без отделки. Является ли это основанием для учета данного объекта в качестве основного средства и соответственно включения его стоимости в облагаемую базу по налогу на имущество организаций?
Налоговики решили, что этого достаточно, но судьи первой инстанции заняли иную позицию.
Выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о признании гостинично-административного комплекса в качестве основного средства были не в пользу налогоплательщика. Но Президиум ВАС РФ ( постановление от16 ноября 2010г. №ВАС-4451/10 ) принял принципиально важное решение о том, когда объект недвижимости действительно пригоден для использования по целевому назначению. Рассмотрим ситуацию и аргументы арбитров подробнее.
Организация инвестировала денежные средства в реконструкцию и строительство гостиничного комплекса без отделки внутренних перегородок, стен, штукатурки потолка, цементной стяжки пола, установки внутренних дверей и некоторых других работ. Перечисленные работы по отделке комплекса стали предметом самостоятельного договора с подрядной организацией.
При этом еще до завершения отделочных работ служба государственного строительного надзора выдала разрешение на ввод в эксплуатацию построенного гостинично-административного комплекса. После чего организация зарегистрировала право собственности на указанный объект недвижимости.
Чиновники сочли, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта подтверждает способность построенного объекта приносить экономические выгоды (доходы) в будущем (подп. «г» п. 4 ПБУ6/01 ). Поскольку выполнение остальных условий пункта 4 ПБУ 6/01 в данной ситуации сомнения не вызывает, налоговики пришли к выводу, что по факту получения указанного разрешения организация обязана была перевести объект в составосновных средств и включить его стоимость в расчет налога на имущество организации. Однако арбитры решили иначе: строительство здания и последующая его внутренняя отделка должны рассматриваться как единый процесс создания гостинично-административного комплекса, по завершении которого и возникает объект, отвечающий признакам основного средства. *
Доказать обратное – что комплекс мог быть использован по своему непосредственному назначению (мог приносить экономические выгоды) до сдачи всех отделочных работ – инспекция не смогла. Таким образом, получение разрешения на ввод в эксплуатацию, выдаваемого на основании статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, не предопределяет способность объекта приносить экономические выгоды (доходы) в будущем. Этот документ удостоверяет соответствие градостроительному плану земельного участка и проектной документации и выполнение строительства согласно разрешению на строительство. При выполнении после получения разрешения на ввод в эксплуатацию отделочных работ для доведения объекта до состояния, пригодного к использованию, основания для квалификации этого объекта в качестве основного средства отсутствуют.
Данную позицию арбитры сформировали на основании пунктов 23 , 24 , 26 , 32Методических указаний по учету основных средств, согласно которым указанные объекты принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости, в которую включаются затраты на их приведение в состояние, пригодное для использования. *
Важно запомнить
Строительство или реконструкция объектов недвижимости без разрешения на строительство влечет наложение административного штрафа на юридических лиц – от 500 тыс. до 1 млн руб. или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток ( п. 1 ст. 9.5 Кодекса РФ обадминистративных правонарушениях ).
ЖУРНАЛ «УЧЕТ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ», № 1, ЯНВАРЬ 2013
С уважением,26.02.2014 г.
Елена Мелконян, эксперт Горячей линии БСС «Система Главбух».
Ответ утвержден Натальей Колосовой,
руководителем направления VIP-поддержки БСС «Система Главбух».