Да, если договором аренды предусмотрены именно такие санкции за несвоевременное внесение арендной платы, арендодатель вправе начислить пени, поскольку арендатор нарушил условие договора, оплатив аренду позже установленного срока.
Если условиями договора аренды предусмотрены иные санкции, или в том случае, если арендатор не согласен с начислениями санкций, действия арендодателя можно оспорить судебном порядке.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»
Рекомендация: Что можно потребовать от арендатора недвижимого имущества, если он нарушает условия договора
Если арендатор будет нарушать условия заключенного договора, арендодатель может применить к арендатору определенные санкции. Какие именно это будут санкции, зависит от условий договора. Кроме того, в большинстве случаев арендодатель сможет выбирать один из нескольких вариантов санкций или даже предъявить сразу несколько требований*. Например, о взыскании неустойки и о расторжении договора. Юристу арендодателя нужно знать, что именно можно потребовать от арендатора при нарушении им тех или иных условий договора аренды.
Арендатор не выполняет обязанность по внесению арендной платы
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ). При этом нужно иметь в виду правила о времени и месте исполнения денежного обязательства. Например, при безналичных расчетах по общему правилу местом исполнения денежных обязательств является банк кредитора, а само обязательство по внесению арендной платы будет считаться исполненным в день поступления денежных средств на корреспондентский счет банка арендодателя (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 19 апреля 1999 г. № 5 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с заключением, исполнением и расторжением договоров банковского счета»).
При неисполнении или ненадлежащем исполнении обязанности по внесению арендной платы на арендатора могут быть наложены различные санкции. Так, договор может предусматривать выплату неустойки при просрочке платежа. Если выплата неустойки при просрочке внесения арендной платы не предусмотрена, с арендатора можно взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса РФ. Подробнее об этом см. Порядок исполнения денежного обязательства: как обеспечить своевременное получение денег.
Неоднократная просрочка внесения арендной платы (более двух раз подряд) является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его досрочного расторжения (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ). В договоре также можно предусмотреть возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и в случае однократной просрочки внесения арендных платежей (п. 26 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее – информационное письмо № 66). Если арендатор в разумный срок погасил всю задолженность по арендной плате, то арендодатель не лишается права предъявить в суд требование о расторжении договора в связи с просрочкой арендатором срока внесения арендных платежей. Однако такое требование нужно заявить в суд в разумный срок с момента погашения арендатором всей суммы задолженности. В противном случае арбитражный суд может отказать арендодателю в иске о расторжении договора в связи с просрочкой арендных платежей. Такая правовая позиция содержится в пункте 23постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).
Арендатор отказывается вносить арендную плату на том основании, что арендодатель был неправомочен сдавать имущество в аренду. Как возразить на этот довод арендатора ?
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
В такой ситуации арендатор не освобождается от обязанности вносить арендную плату.
В ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Арбитражные суды не будут принимать во внимание доводы арендатора, который пользовался арендованным имуществом и не заплатил за такое пользование, о том, что арендодатель был неуполномочен сдавать имущество в аренду, в связи с чем договор является недействительным.
Такая правовая позиция содержится в пункте 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакциипостановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).
Кроме того, поскольку обязанность арендатора вносить арендную плату за пользование имуществом является денежным обязательством, то арендодатель может при определенных условиях удерживать имущество арендатора до момента полного погашения имеющейся задолженности. Это право арендодатель может реализовать при условии, что стороны по договору аренды являются предпринимателями (абз. 2 п. 1 ст. 359 ГК РФ).
На практике удержание применяется арендодателями довольно часто в отношении арендаторов, имеющих просрочку по платежам. Однако далеко не всегда удержание арендодателем имущества контрагента является правомерным. Дело в том, что согласно разъяснениям ВАС РФ право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли. На это было обращено внимание в пункте 14 информационного письма № 66.
Поэтому нужно учитывать, что удержание арендодателем имущества арендатора может допускаться в следующих случаях:
1. Если это предусмотрено условиями договора аренды – как до истечения срока аренды, так и после.
Для этого необходимо прописать данное условие в самом договоре аренды.
Пример условия договора аренды о праве арендодателя на удержание имущества арендатора
«В случае просрочки по перечислению арендной платы на срок более 5 (пяти) банковских дней, арендодателем может быть прекращен доступ к имуществу арендатора на срок до полного погашения задолженности».
2. После истечения срока аренды, если имущество арендатора оказывается у арендодателя на законном основании.
Однако в этом случае необходимо обращать особое внимание на то, что имущество арендатора должно оказаться у арендодателя не против воли арендатора. В противном случае арендодатель не имеет права удерживать чужое имущество, а действия по такому «удержанию» будут граничить с самовольным захватом чужого имущества.
Например, на практике арендодатель нередко препятствует арендатору вывозить свое имущество по окончании срока аренды, но до подписания акта приема-сдачи помещения по причине наличия непогашенной задолженности по арендным или иным платежам. Если иное не указано в договоре аренды, то в этом случае арендодатель не имеет права удерживать имущество арендатора.
Пример из практики: суд признал незаконными действия арендодателя по удержанию имущества арендатора, поскольку спорное имущество оказалось во владении арендодателя помимо воли арендатора
Истец (арендатор) обратился в суд с иском об истребовании у ответчика (арендодателя) своего имущества, которое находилось в ранее арендованных помещениях.
Как следовало из материалов дела, в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору в части внесения арендных платежей арендодатель в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, о чем уведомил арендатора. После расторжения договора арендодатель опечатал арендуемое помещение, ограничив в него доступ арендатора.
Как установили судебные инстанции, спорное имущество оказалось во владении арендодателя помимо воли арендатора. На основании этого требования арендатора были удовлетворены, а действия арендодателя по ограничению доступа в арендуемое помещение были признаны неправомерными (постановление ФАС Московского округа от 31 января 2011 г. № КГ-А40/63-11 по делу № А40-18165/10-109-150).
В то же время, если арендатор передал арендодателю помещение по истечении срока аренды, не освободив помещение предварительно от своего имущества, в этом случае арендодатель на законных основаниях может это имущество удерживать.
Пример из практики: суд признал правомерным удержание арендодателем имущества арендатора
Суд кассационной инстанции признал законным удержание арендодателем имущества арендатора после истечения срока аренды. При этом суд мотивировал свой вывод следующими обстоятельствами:
- в договоре аренды была закреплена возможность арендодателя удерживать имущество арендатора после окончания срока аренды в случае, если имелась задолженность по арендной плате;
- между сторонами был подписан акт приема-передачи, по которому арендатор передал арендодателю помещения по истечении срока аренды, не освободив предварительно помещение от своего имущества (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 31 мая 2011 г. по делу № А58-4440/10).
Рекомендация: Порядок исполнения денежного обязательства: как обеспечить своевременное получение денег
Особенности ответственности за нарушение денежного обязательства
При просрочке исполнения денежного обязательства на сумму долга начисляются проценты по учетной ставке банковского процента в местожительстве (местонахождении) должника на день исполнения обязательства или его соответствующей части. Узнать актуальную информацию о размере ставки рефинансирования ЦБ РФ можно на официальном сайте Банка России.
Договором может быть предусмотрен иной размер процентов, начисляемых на сумму долга в случае просрочки платежа (п. 1 ст. 395 ГК РФ). Например, кредитор может включить в договор условие о том, что проценты за пользование чужими денежными средствами на период просрочки начисляются не по ставке рефинансирования ЦБ РФ, а по иной, более высокой процентной ставке.
Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок (п. 3 ст. 395 ГК РФ).
Посчитать сумму процентов по статье 395 Гражданского кодекса РФ можно, например, насайте Арбитражного суда г. Москвы.
Законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплачивать неустойку при просрочке исполнения денежного обязательства. В этом случае кредитор вправе предъявить требование о взыскании либо неустойки, либо процентов по статье 395Гражданского кодекса РФ. При этом факт и размер убытков, понесенных им при неисполнении денежного обязательства, кредитору доказывать не нужно (п. 6 постановления № 13/14). Данное правило вытекает из общеправового принципа о том, что за одно правонарушение по общему правилу не может быть назначено более одной меры ответственности.
Проценты за пользование чужими денежными средствами взимаются за каждый день просрочки. При этом обязательство по уплате этих процентов считается возникшим не с момента просрочки исполнения основного обязательства, а с истечением периода, за который эти проценты начисляются. Срок исковой давности по требованиям об уплате процентов исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу за соответствующий период. Такая правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 1 июня 2010 г. № 1861/10.
Правовая природа процентов за пользование чужими денежными средствами схожа с правовой природой неустойки как меры гражданско-правовой ответственности. По этой причине размер процентов, начисленных по статье 395 Гражданского кодекса РФ, может быть снижен судом в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса РФ по правилам для неустойки (п. 7 постановления № 13/14). При этом размер процентов может быть снижен только по соответствующему заявлению стороны в споре (п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 22 декабря 2011 г. № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»).
В то же время, если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, исчисленных по статье 395Гражданского кодекса РФ, то кредитор вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму (п. 2 ст. 395 ГК РФ).
Алла Пыжова,
эксперт БСС «Система Главбух»