Организация не должна самостоятельно вставать на налоговый учет по местонахождению недвижимого имущества. Налоговая инспекция сама поставит на учет на основании сведений, полученных из подразделений Росреестра. Амортизация начисляется со следующего месяца после ввода объекта в эксплуатацию. Со следующего месяца после принятия основного средства к учету (отражения на счете 01 или 03) его стоимость включается в базу по налогу на имущество. Средства на финансирование строительства учитываются на отдельном субсчете к счету 76, например «Расчеты с инвесторами». В момент их получения делается проводка: Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с инвесторами» – получены средства инвесторов на строительство объекта. При подрядном способе строительства средства, поступившие от инвестора на строительство объекта, доходом застройщика не признаются и при расчете налога на прибыль не учитываются. Застройщик, который строит за счет привлеченных средств, может это делать в рамках договора инвестирования в строительство. В данной ситуации приобретение незавершенного производства совершается в рамках инвестиционного договора, отдельной операцией не оформляется.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух
1. Рекомендация: В каких случаях и как организации встать на учет в налоговой инспекции
Любая организация должна встать на учет в налоговой инспекции. Причем сделать это нужно независимо от того, должна ли организация платить налоги. Об этом сказано в пунктах 1 и 2 статьи 83 Налогового кодекса РФ.
Существует несколько оснований для постановки организации на налоговый учет:
– создание организации (п. 1 ст. 83 НК РФ);
– открытие обособленного подразделения (п. 1 ст. 83 НК РФ);
– приобретение недвижимости* или транспортного средства (п. 1 ст. 83 НК РФ);
– начало деятельности по добыче полезных ископаемых (для организаций – плательщиков НДПИ, в т. ч. заключивших с государством соглашения о разделе продукции) (п. 1 ст. 335 НК РФ);
– начало деятельности на ЕНВД (п. 2 ст. 346.28 НК РФ);
– начало деятельности в сфере игорного бизнеса (п. 2 ст. 366 НК РФ);
– присвоение организации статуса крупнейшего налогоплательщика (п. 1 ст. 83 НК РФ);
– начало деятельности в качестве ответственного участника консолидированной группы налогоплательщиков или участника договора инвестиционного товарищества (п. 4.3 и 4.4 ст. 83 НК РФ).
Недвижимость и транспорт
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Организации не должны самостоятельно вставать на налоговый учет по местонахождению принадлежащего им недвижимого имущества и транспортных средств. Налоговые инспекции сами поставят их на учет на основании сведений, полученных из подразделений Росреестра, ГИБДД или других ведомств, занимающихся госрегистрацией имущества. Такие сведения должны быть переданы в инспекции в течение 10 рабочих дней со дня регистрации имущества.
Местонахождением движимого имущества является:
- для морского, речного и воздушного транспорта – место приписки, а при его отсутствии – место госрегистрации транспорта или местонахождение организации (местожительство или местонахождение собственника);
- для остального транспорта – местонахождение организации (местожительство или местонахождение собственника).
Об этом сказано в пункте 5 статьи 83 и пункте 4 статьи 85 Налогового кодекса РФ.
Организация также должна встать на учет в инспекции по местонахождению имущества, если:
- арендует имущество у государственных и муниципальных образований и такое имущество числится у нее на балансе;
- является управляющей компанией, которой передали в управление недвижимое имущество закрытых паевых инвестиционных фондов.
Об этом сказано в пунктах 1.1 и 5.1 статьи 83 Налогового кодекса РФ.
Инспекции ставят налогоплательщиков на учет в течение пяти дней со дня получения необходимых сведений. Свидетельства и уведомления о постановке на учет инспекции выдают на руки или отправляют по почте (абз. 4 п. 2 ст. 84 НК РФ).
Сергей Разгулин,
действительный государственный советник РФ 3-го класса
2. Рекомендация: Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении строительство основных средств подрядным способом
Начисление амортизации
Со следующего месяца после ввода объекта в эксплуатацию начните начислять амортизацию.
Налог на имущество
Со следующего месяца после принятия основного средства к учету (отражения на счете 01 или 03) включите его стоимость в базу по налогу на имущество (п. 1 ст. 374 НК РФ). Следует учитывать, что не признается объектом обложения налогом на имущество движимое имущество, принятое на учет в качестве основных средств с 1 января 2013 года (подп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ).
Сергей Разгулин,
действительный государственный советник РФ 3-го класса
3. Рекомендация: Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении доходы от строительства объекта для стороннего инвестора (Данная рекомендация доступна в vip -версии)
Застройщик может возводить объект за счет собственных средств или за счет привлеченных средств.
Застройщик, который строит за счет привлеченных средств, может это делать в рамках договора инвестирования в строительство или в рамках договора участия в долевом строительстве.
Об отражении доходов застройщика по договору участия в долевом строительстве см. Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое строительство жилых домов.
Бухучет
В бухучете порядок отражения доходов застройщика по договору инвестирования в строительство зависит от способа выполнения строительно-монтажных работ:
Это объясняется тем, что способ ведения строительства связан с функциями, которые выполняет застройщик.
Если застройщик строит объект подрядным способом, то он выполняет только функции застройщика. От инвестора он получает денежные средства:
- на финансирование строительства;
- на содержание застройщика (вознаграждение застройщику за услуги по организации строительства).
Средства на финансирование строительства учитывайте на отдельном субсчете к счету 76, например «Расчеты с инвесторами». В момент их получения делайте проводку:
Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с инвесторами»
– получены средства инвесторов на строительство объекта.
Сумму вознаграждения застройщика за услуги по организации строительства отражайте на отдельном субсчете к счету 62, например, «Расчеты с инвесторами».
Вознаграждение, полученное до момента признания выручки, учитывайте в порядке, предусмотренном для учета авансов полученных. Для этого сделайте проводки:
Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 62 субсчет «Авансы полученные»
– получен аванс на вознаграждение застройщика;
Дебет 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС с авансов полученных.
Средства на финансирование строительства доходом застройщика не являются. Однако впоследствии часть этих средств (например, в сумме экономии) может быть признана вознаграждением застройщика. В такой ситуации суммы, признанные вознаграждением, учтите в составе доходов.
Доходом (выручкой) застройщика по инвестиционному договору на строительство объекта является вознаграждение за оказание застройщиком услуг по организации строительства (п. 5 ПБУ 9/99).
Размер вознаграждения определяется условиями договора. Так, например, договором можно установить следующие способы определения вознаграждения:
- фиксированная сумма;
- процент от сметной стоимости строительства;
- сумма экономии целевых средств, которые остаются в распоряжении застройщика после окончания строительства;
- комбинированный способ, когда общая сумма вознаграждения складывается из заранее установленного размера (в виде фиксированной суммы или процентного отношения) и экономии по окончании строительства (полной или ее части).
Выручку от реализации услуг по организации строительства застройщик признает при одновременном выполнении следующих условий:
- застройщик имеет право на получение этой выручки, что подтверждается договором или другим документом;
- сумма выручки может быть определена;
- застройщик получил оплату за выполненные работы либо у него есть уверенность в получении оплаты. Например, у застройщика имеются документы (договор, акт приемки выполненных работ, гарантийное письмо и т. д.), на основании которых он может потребовать оплаты выполненных работ;
- услуга оказана;
- расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.
Это следует из положений пункта 12 ПБУ 9/99.
Период признания выручки в бухучете зависит от длительности договора инвестирования в строительство:
- после передачи построенного объекта инвестору, если договор инвестирования носит краткосрочный характер (менее 12 месяцев);
- по мере готовности, если договор инвестирования носит долгосрочный характер либо сроки его начала и окончания приходятся на разные годы.
Это следует из положений пунктов 12 и 13 ПБУ 9/99 и пунктов 1, 2 и 17 ПБУ 2/2008.
По краткосрочным договорам выручку отражайте на дату составления акта приемки-передачи (подп. «г» п. 12 ПБУ 9/99, ч. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).
Если услуги застройщика считаются оказанными по мере готовности, выручку отражайте на отчетную дату по тому же принципу, что и подрядчики (п. 2, 17 и 23 ПБУ 2/2008).
Выручку от реализации услуг по организации строительства на момент ее признания отразите проводкой:
Дебет 62 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 90-1
– отражена выручка от реализации услуг по организации строительства.
При этом затраты застройщика списываются со счета 26 «Общехозяйственные расходы» в дебет счета 90-2.
После окончания строительства начислите НДС, если застройщик является плательщиком этого налога. Начисление НДС отразите проводкой:
Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС со стоимости оказанных услуг по организации строительства.
Если ранее был учтен полученный аванс на выплату вознаграждения, сделайте следующие проводки:
Дебет 62 субсчет «Авансы полученные» Кредит 62 субсчет «Расчеты с инвесторами»
– зачтен аванс, ранее полученный от инвестора на выплату вознаграждения;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных»
– восстановлен НДС, уплаченный с суммы авансов.
Передачу инвестору построенного объекта отразите следующими проводками:
Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 08-3
– передан инвестору построенный объект (в части стоимости выполненных работ без НДС);
Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 19
– передан инвестору построенный объект (в части «входного» НДС, предъявленного подрядчиками на основании сводного счета-фактуры (письмо Минфина России от 18 октября 2011 г. № 03-07-10/15).
После списания расходов в дебет счета 76 в учете может образоваться:
- экономия средств инвестора (сумма полученного финансирования превысила расходы на строительство);
- недостаток средств инвестора (сумма расходов на строительство превысила сумму полученного финансирования).
Сумму недостатка средств, возмещенную инвестором, отразите проводкой:
Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с инвесторами»
– получены от инвестора недостающие средства.
Списание суммы экономии зависит от условий договора инвестирования в строительство. Если по условиям договора сумма экономии подлежит возврату инвестору, эту операцию отразите проводкой:
Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 51
– перечислена инвестору сумма экономии.
Сумма экономии, которая по условиям договора не подлежит возврату инвестору, признается вознаграждением застройщику. В этом случае сделайте в учете следующие проводки:
Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 90-1
– отражена в составе доходов сумма экономии, признанная вознаграждением застройщику.
Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС с суммы экономии, признанной вознаграждением застройщику.
ОСНО: налог на прибыль
Порядок расчета налогов при оказании услуг застройщика по договору инвестирования в строительство зависит от способа выполнения строительно-монтажных работ:
- с привлечением подрядной организации;
- собственными силами.
При подрядном способе строительства средства, поступившие от инвестора на строительство объекта, доходом застройщика не признаются и при расчете налога на прибыль не учитываются (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Доходом от реализации является выручка от оказания услуг застройщика (п. 1 ст. 249 НК РФ). Застройщики учитывают выручку в общем порядке, предусмотренном для налогового учета доходов от реализации. Подробнее об этом см.:
- Как отразить в бухучете и при налогообложении реализацию работ (услуг);
- Как учесть при расчете налога на прибыль доходы и расходы от реализации произведенной продукции (работ, услуг);
- Как учесть при расчете налога на прибыль доходы, относящиеся к нескольким отчетным периодам.
При этом застройщик обязан вести раздельный учет доходов, полученных в рамках целевого финансирования. Подробнее об этом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении негосударственное целевое финансирование.
ОСНО: НДС
Реализация услуг застройщика облагается НДС в общеустановленном порядке (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Моментом определения налоговой базы по НДС является наиболее ранняя из следующих дат:
- день передачи оказанных услуг, то есть день передачи инвестору построенного объекта;
- день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящего оказания услуг.
Такой вывод следует из пункта 1 статьи 167 НК РФ.
Подробнее о том, как начислить НДС при реализации работ (получении аванса в счет их выполнения), см.:
- Как начислить НДС при реализации товаров (работ, услуг);
- Как начислить НДС с аванса в счет предстоящих поставок товаров (работ, услуг).
Олег Хороший
государственный советник налоговой службы РФ II ранга
28.08.2014 г.
С уважением,
Ирина Киселева, эксперт БСС «Система Главбух».
Ответ утвержден Александром Родионовым,
заместителем начальника Горячей линии БСС «Система Главбух».