Да, правильно. Так как в данной ситуации имеет место реализация имущественного права, т.е.:
- при передаче имущественных прав на жилые дома (помещения), доли в них, гаражи и машино-места налоговая база определяется как разница между полученным доходом (с учетом НДС) и расходами на приобретение указанных прав (п. 3 ст. 155 НК РФ). Налог начисляется по ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ). Обязанность по начислению НДС возникает в момент уступки (последующей уступки) имущественного права (п. 8 ст. 167 НК РФ). Подробно см. 1. Рекомендация, 3. Статья;
- по товарам (работам, услугам, имущественным правам) по операциям, освобожденным от налогообложения, «входной» НДС нужно включить в стоимость приобретенного товара (работ, услуг, имущественных прав) (подп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ).
В случае продажи объекта, т.е. квартиры, НДС начислять не нужно. Так как данная льгота установлена подпунктом 22 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ. А подпункт 23 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ, освобождает от обложения НДС передачу доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух
1. Рекомендация: Как начислить НДС при реализации имущественных прав
Объект налогообложения
Налоговое законодательство не определяет понятие реализации имущественных прав. В статье 39 Налогового кодекса РФ дается определение лишь для реализации товаров, работ, услуг. Однако имущественные права не относятся ни к одной из этих категорий (ст. 38 НК РФ).
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Гражданское законодательство признает имущественное право объектом гражданского оборота (ст. 128 и 129 ГК РФ). Это означает, что организации и граждане могут свободно отчуждать, приобретать или обменивать имеющиеся у них имущественные права. Таким образом, для целей обложения НДС реализацией имущественных прав следует признавать их передачу от одного лица другому.
В статье 155 Налогового кодекса РФ установлены особенности начисления НДС при реализации конкретных имущественных прав. Их нужно учитывать:
- при уступке денежного требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг) (п. 1 и 2 ст. 155 НК РФ);
- при передаче прав на жилые дома и помещения, гаражи или машино-места (п. 3 ст. 155 НК РФ);
- при передаче денежного требования, приобретенного у третьих лиц (п. 4 ст. 155 НК РФ);
- при передаче арендных прав и прав, связанных с заключением договора (п. 5 ст. 155 НК РФ).
Передача прав на жилые и нежилые помещения
При передаче имущественных прав на жилые дома (помещения), доли в них, гаражи и машино-места налоговая база определяется как разница между полученным доходом (с учетом НДС) и расходами на приобретение указанных прав (п. 3 ст. 155 НК РФ). Налог начисляйте по ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ). Обязанность по начислению НДС возникает в момент уступки (последующей уступки) имущественного права (п. 8 ст. 167 НК РФ).
Если договор об уступке права требования подлежит госрегистрации, то он считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Поэтому обязанность начислить НДС возникает в том налоговом периоде, в котором:
- был заключен договор уступки имущественного права, не нуждающийся в госрегистрации;
- произошла регистрация договора уступки имущественного права, нуждающегося в госрегистрации.
Пример отражения в бухучете начисления НДС при передаче прав на жилое помещение
ООО «Торговая фирма "Гермес"» 2 декабря 2013 года инвестировало в строительство жилого дома 1 000 000 руб. В договоре долевого участия в строительстве прописано, что по окончании строительства 29 декабря 2014 года «Гермес» получает в собственность трехкомнатную квартиру.
3 февраля 2014 года «Гермес» продал право на получение квартиры своему сотруднику за 1 200 000 руб. Сумма НДС по этой сделке составляет:
(1 200 000 руб. – 1 000 000 руб.) ? 18/118 = 30 509 руб.
Вклад в строительство и продажу имущественного права бухгалтер «Гермеса» отразил такими проводками.
2 декабря 2013 года:
Дебет 76 Кредит 51
– 1 000 000 руб. – инвестированы деньги в строительство жилого дома.
3 февраля 2014 года:
Дебет 73 Кредит 91-1
– 1 200 000 руб. – реализовано сотруднику право на получение квартиры в строящемся доме;
Дебет 91-2 Кредит 76
– 1 000 000 руб. – списана стоимость инвестиционного вклада;
Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 30 509 руб. – начислен НДС к уплате в бюджет.
Сумму НДС, начисленную по этой операции, бухгалтер «Гермеса» отразил в декларации по НДС за I квартал 2014 года.
Ситуация: нужно ли начислять НДС при переуступке доли в строительстве жилого дома в счет погашения долга по договору займа
Да, нужно.
Передача имущественных прав на жилые дома (помещения), доли в них, гаражи и машино-места облагается НДС. В таких случаях налоговая база равна разнице между полученным доходом (с учетом НДС) и расходами на приобретение указанных прав (п. 3 ст. 155 НК РФ). В данной ситуации налоговая база равна разнице между суммой погашенного долга и суммой расходов на приобретение доли в строительстве жилого дома. Налог начисляйте по ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).
Ольга Цибизова,
начальник отдела косвенных налогов департамента
налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
2. Ситуация: Нужно ли начислить НДС с реализации жилья по бартерным договорам
Нет, не нужно.
Операции по реализации жилья не облагаются НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). Реализацией товаров признается передача на возмездной основе права собственности на эти товары, в том числе обмен товарами (п. 1 ст. 39 НК РФ). К договору мены применяются правила о купле-продаже, если они не противоречат положениям главы 31 Гражданского кодекса РФ и существу мены (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Таким образом, операции по реализации жилья как на основании договоров купли-продажи, так и на основании договоров мены не облагаются НДС. Однако операции по реализации товара, на который обменивается жилье (если этот товар не освобожден от налогообложения по ст. 149 НК РФ), облагаются НДС на общих основаниях.
Ольга Цибизова,
начальник отдела косвенных налогов департамента
налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
3. Статья: Комментарий к статье 155 Налогового кодекса РФ
Статья 155 Налогового кодекса РФ устанавливает правила расчета налоговой базы по НДС при реализации имущественных прав. В частности, установлен порядок расчета налоговой базы при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места, а также при передаче арендных прав и прав на заключение договора.
Продажа имущественных прав на дома и помещения
Пункт 3 статьи 155 Налогового кодекса РФ устанавливает, что при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом НДС и расходами на приобретение указанных прав. А согласно пункту 4 статьи 164 Налогового кодекса РФ НДС в этом случае следует исчислять по расчетной ставке 18%/118%.
Любопытно, что в статье 155 Налогового кодекса РФ не приведен порядок определения налоговой базы при переуступке долей в строящихся нежилых зданиях. На наш взгляд, в подобных случаях надо руководствоваться нормами, прописанными в пункте 3 статьи 155 Налогового кодекса РФ.
Обратите внимание, что при продаже жилых домов и квартир в них собственниками НДС уплачивать не надо. Данная льгота установлена подпунктом 22 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ. А подпункт 23 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ, освобождает от обложения НДС передачу доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир.
«Постатейный комментарий к Налоговому кодексу Российской Федерации» под редакцией Касьянова А. В.
4. Рекомендация: Как организовать раздельный учет операций, облагаемых и не облагаемых НДС
Порядок ведения раздельного учета
Конкретной методики ведения раздельного учета операций, облагаемых НДС и освобожденных от налогообложения, в Налоговом кодексе РФ нет. Поэтому организация может вести раздельный учет в любом порядке, позволяющем разграничить облагаемые и освобожденные от НДС операции.
К примеру, учет облагаемых и освобожденных от налогообложения операций можно вести на субсчетах, специально открытых к счетам реализации. Также можно использовать данные аналитического учета (специальные ведомости, таблицы, справки и т. д.) или информацию из журнала учета выставленных счетов-фактур и книги продаж.
Выбранный порядок ведения раздельного учета облагаемых и освобожденных от налогообложения операций закрепите в учетной политике для целей налогообложения. Раздел учетной политики о раздельном учете по НДС можно составить, например, в следующей форме.
Необходимость ведения раздельного учета «входного» НДС связана с тем, что по облагаемым и освобожденным от налогообложения операциям налог нужно учитывать по-разному. «Входной» НДС по товарам (работам, услугам, имущественным правам), используемым для выполнения облагаемых операций, принимается к вычету (п. 2 ст. 171 НК РФ). А по операциям, освобожденным от налогообложения, «входной» НДС нужно включить в стоимость приобретенного товара (работ, услуг, имущественных прав) (подп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ).
Ольга Цибизова,
начальник отдела косвенных налогов департамента
налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
07.08.2014 г.
С уважением,
Наталья Иванченко, эксперт БСС «Система Главбух».
Ответ утвержден Александром Родионовым,
заместителем начальника Горячей линии БСС «Система Главбух».