Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Как бухгалтеру ужиться с любым начальником

Подписка
Срочно заберите все!
№24
3 декабря 2014 7 просмотров

На вопрос №3 нет ответа.

Если объект строился за счет средств инвесторов (дольщиков), то расходы на его строительство после передачи по актам инвесторам (дольщикам) их доли списываются в дебет счета 76, по кредиту которого ранее учитывались средства, полученные от них для финансирования строительства.

Поскольку окончательную стоимость объекта формирует застройщик, то для него важно наиболее детальное описание в учетной политике принципов формирования данной стоимости. Особенно если строится не один объект, а целый комплекс (тот же жилой микрорайон). Для этого следует предусмотреть необходимую систему аналитики. Она может выглядеть следующим образом.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Статья:Организация учета у застройщика и подрядчика

1.1. Учет строительных расходов

Застройщик ведет бухгалтерский учет расходов, связанных со строительством объектов по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» или 20 «Основное производство» (в зависимости от понимания застройщиком экономического характера данных расходов).

При этом средства, полученные от инвесторов (дольщиков) для финансирования строительства, учитываются по кредиту счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Порядок списания расходов, собранных по дебету счета 08, зависит от целей строительства. Так, если застройщик осуществлял собственные капитальные вложения (строил объект основных средств), то после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию объект зачисляется в состав основных средств застройщика. Расходы на строительство формируют первоначальную стоимость объекта и закрываются в дебет счета 01 с кредита счета 08.

Объект может строиться для целей его последующей продажи. В этом случае после регистрации на этот объект права собственности расходы на его строительство относятся в дебет счета 43 «Готовая продукция», где формируется балансовая стоимость объекта (или его частей, например, квартир), предназначенного для продажи.

Если объект строился за счет средств инвесторов (дольщиков), то расходы на его строительство после передачи по актам инвесторам (дольщикам) их доли списываются в дебет счета 76, по кредиту которого ранее учитывались средства, полученные от них для финансирования строительства.

Поскольку окончательную стоимость объекта формирует застройщик, то для него важно наиболее детальное описание в учетной политике принципов формирования данной стоимости. Особенно если строится не один объект, а целый комплекс (тот же жилой микрорайон). Для этого следует предусмотреть необходимую систему аналитики. Она может выглядеть следующим образом.

К субсчету «Строительство объектов основных средств» счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» открывают два вида субконто.

1. «Объекты внеоборотных активов» (субконто первого уровня). Здесь будет вестись учет по объектам строительства (жилому дому, гаражному комплексу, торговому центру, школе, поликлинике, инженерным сетям и т. п.).

2. «Затраты на строительство» (субконто второго уровня). Для каждого объекта перечень затрат на строительство должен соответствовать главам и статьям расходов сводного сметного расчета (при отсутствии в нем каких-либо произведенных затрат необходимые позиции добавляются). *

1.4. Особенности налогообложения

Застройщик ведет налоговый учет доходов и расходов, связанных с оказанием услуг инвесторам (дольщикам) в рамках заключенных с ними договоров. Поскольку такие договоры являются, как правило, долгосрочными, доход признается в налоговом учете в соответствии с требованиями статьи 271 Налогового кодекса РФ как по долгосрочным договорам, не предусматривающим поэтапное оказание услуг. Это значит, что каждый отчетный период застройщик должна признавать сумму дохода, рассчитанную экономически обоснованным способом. При этом целесообразно применять тот же способ расчета дохода, что и в бухучете в отношении долгосрочных договоров.

1.4.1. Учет целевого финансирования

Еще один существенный аспект – налогообложение целевых средств, получаемых застройщиком. Правда, речь идет только о налоговом учете. В бухгалтерском учете аккумулированные на счетах организации-застройщика средства дольщиков и (или) инвесторов не являются средствами целевого финансирования, а формируют кредиторскую задолженность организации.

Налог на прибыль. Согласно подпункту 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ, при определении налогооблагаемой базы не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. К нему относятся аккумулированные на счетах организации-застройщика средства дольщиков или инвесторов. Раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования, при этом обязателен: иначе указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения. Причем какие-либо нормативные документы и официальные разъяснения, регламентирующие порядок такого учета у застройщика, отсутствуют.

Отчет об использовании целевых средств. Законодательством установлено, что застройщик, получивший целевые средства, обязан представлять отчет о целевом использовании полученных средств по форме, утверждаемой Минфином России (лист 07 налоговой декларации по налогу на прибыль организаций), в налоговые органы по месту своего учета по окончании налогового периода (п. 14 ст. 250 Налогового кодекса РФ).

Форма декларации и порядок ее заполнения (далее – Порядок) утверждены приказом ФНС России от 22 марта 2012 г. № ММВ-7-3/174@.

Алгоритм заполнения указанного листа установлен в разделе XV Порядка. Пунктом 15.1 этого раздела определено, что лист 07 декларации «Отчет о целевом использовании имущества (в том числе денежных средств)…» составляют налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, целевые поступления и другие средства, указанные в пунктах 1 и 2 статьи 251 Налогового кодекса РФ. Заполняется отчет только за налоговый период, то есть за год в целом (п. 1.1 Порядка).

В графе 1 нужно указать код вида поступлений – 040 – средства дольщиков и (или) инвесторов, аккумулированных на счетах организации - застройщика (выбирается из перечня, приведенного в приложении № 3 к Порядку).

В отчет переносятся данные предыдущего налогового периода по полученным, но не использованным средствам (срок использования которых не истек или по которым не имеется срока использования). При этом в графе 2 «Дата поступления» указывается дата поступления средств на счета или в кассу организации либо дата получения организацией имущества (работ, услуг), имеющих срок использования, который в свою очередь указывается в графе 5 «Срок использования (до какой даты)» в строке под графой 2. А в графе 3 – размер средств, срок использования которых в предыдущем налоговом периоде не истек, а также неиспользованных средств, не имеющих срока использования, отраженных в графе 6 отчета за предыдущий налоговый период.

Далее в отчете приводятся данные о средствах, полученных в налоговом периоде, за который составляется отчет.

Указанные в отчете в графе 7 доходы подлежат включению в состав внереализационных доходов в момент, когда получатель таких доходов фактически использовал их не по целевому назначению – нарушил условия их получения (п. 14 ст. 250 Налогового кодекса РФ). При этом для доходов в виде использованных не по назначению полученных целевых средств датой получения дохода, согласно подпункту 9 пункта 4 статьи 271 Налогового кодекса РФ, признается дата осуществления расходов.

Напоминаем: организации, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов и расходов, полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. В противном случае (при отсутствии учета) указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения (подп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ).

1.4.2. Налог на добавленную стоимость

В процессе строительства объекта суммы НДС, предъявленные поставщиками и подрядчиками, застройщик учитывает по дебету счета 19. В зависимости от целей строительства эти суммы налога могут:

– приниматься к вычету при строительстве объекта основных средств у застройщика;

– приниматься к вычету при строительстве объекта для целей дальнейшей его продажи;

– относиться за счет средств, полученных от инвесторов (дольщиков) в дебет счета 76;

– приниматься к вычету при выполнении строительных работ (полностью или частично) силами самого застройщика. *

Использование льгот. Не облагается НДС реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них (подп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ). Напомним: здесь речь идет о реализации по договорам купли-продажи.

С 1 октября 2010 года не подлежат обложению НДС также услуги застройщика, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве (за исключением услуг при строительстве объектов производственного назначения). При этом следует учитывать, что нежилые помещения в жилых домах объектами производственного назначения не являются.

Кроме того, если застройщик оказывает услуги инвесторам, с которыми договоры заключены не в соответствии с требованиями Закона № 214ФЗ, выручка от оказания таких услуг облагается НДС на общих основаниях.

Тем не менее независимо от того, облагается или нет налогом на добавленную стоимость реализация застройщиком объектов недвижимости по договорам купли-продажи либо реализация услуг застройщика, счета-фактуры застройщик все равно должен выписать. При этом можно воспользоваться разъяснениями финансистов, приведенными в письме Минфина России от 25 мая 2011 г. № 03-07-09/14. В нем сказано, что, поскольку физические лица не являются плательщиками НДС и вычет применить не могут, счета-фактуры по товарам, оплаченным ими в безналичном порядке, возможно выписывать в одном экземпляре по итогам налогового периода (для учета реализации продавцом).

Вычет НДС. Когда строительство объекта осуществляется застройщиком не только за счет собственных средств, но и за счет привлеченных инвесторов, принимать к вычету суммы налога, предъявленного подрядчиками как по сданным застройщику работам, так и по авансам, перечисленным подрядчикам, в процессе строительства достаточно проблематично.

Дело в том, что налог к вычету должен принимать каждый инвестор в доле, относящейся к его доле строительства, которую он получит по завершении строительства объекта от застройщика. Значит, застройщик по определению не может принять к вычету всю сумму НДС, предъявленного подрядчиками, в том числе и налога с перечисленного ему аванса. Такое право у него возникает только в отношении налога, относимого к его доле площадей, которые останутся в его собственности по окончании строительства. Но определить соотношение передаваемых и оставляемых для себя площадей и их стоимость в процессе строительства весьма сложно. Для правильного расчета суммы налога, подлежащего вычету у застройщика, необходимо иметь информацию о стоимости строительства всего объекта, долей, передаваемых инвесторам, своей доли и стоимости (или площадях) жилых и нежилых помещений, подлежащих дальнейшей продаже. Однако обладать такой информацией до окончания строительства невозможно.

После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, когда будет сформирована стоимость строительства и сведения, о которых речь шла выше, будут известны застройщику, сумм НДС с авансов, перечисленных подрядчикам, остаться не должно. Ведь работы от подрядчиков к этому времени должны быть приняты и получены счета-фактуры на принятые объемы работ. Так что счета-фактуры на перечисленные подрядчикам авансы к этой дате потеряют свою актуальность. Останутся только счета-фактуры на принятые объемы работ.

Суммы налога, которые были предъявлены в процессе строительства, застройщик делит между инвесторами пропорционально стоимости строительства каждой передаваемой доли. Подлежащие передаче суммы передаются инвесторам путем выписки им счетов-фактур.

Сумма НДС, относящаяся к доле, оставшейся в распоряжении застройщика, распределяется им между жилыми и нежилыми помещениями пропорционально стоимости их строительства или пропорционально площадям. Часть этого налога, относящаяся к жилым помещениям, включается в их стоимость, так как последующая продажа этих помещений не будет облагаться НДС. Часть налога, относящаяся к нежилым помещениям, принимается к налоговому вычету.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Какие отчеты руководитель просит Вас сделать в Excel чаще всего?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка