Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Новые коэффициенты‑дефляторы на 2017 год

Подписка
Срочно заберите все!
№24
3 февраля 2015 9 просмотров

На балансе у Организации А (01сч) имеется квартира (приобретена в 2010г.),которую долгое время арендовал один из сотрудников Организации А. По истечению нескольких лет аренды,он обратился с просьбой к руководству о продаже ему этой квартиры (в 2015).Вопрос:- необходимо ли Организации А заказать оценку данной квартиры у оценщиков,для определения ее рыночной стоимости?-может ли Организация А сама оценить стоимость квартиры,как это оформить?- есть ли риски у Организации А при отсутствии оценки на продаваемую недвижимость (которая находится на 01 сч),как физ лицам,так и юр.лицам?

Порядок признания взаимозависимости регулирует статья 105.1 Налогового кодекса РФ.

Как указано в письме Минфина России от 5 декабря 2012 г. № 03-01-18/9-187, признание организации и ее сотрудников взаимозависимыми лицами пунктом 2 статьи 105.1 Налогового кодекса РФ не предусмотрено, за исключением ситуаций, когда сотрудник:

Из сказанного следует, что сделка между организацией-застройщиком и рядовым работником этой организации не будет считаться сделкой между взаимозависимыми лицами.

Судебная практика, сложившаяся в период применения статьи 20 «Взаимозависимые лица» Налогового кодекса РФ, также свидетельствует о том, что наличие трудовых отношений не является основанием для признания сторон взаимозависимыми. В качестве подтверждения можно привести постановления ФАС Московского округа от 4 июля 2012 г. № А40-47063/11-20-198), ФАС Центрального округа от 3 сентября 2010 г. № А14-18525-2009/651/34 (в передаче дела в Президиум ВАС РФ в порядке надзора отказано), ФАС Западно-Сибирского округа от 22 мая 2009 г. № Ф04-3030/2009(7182-А75-37).

Так что при реализации квартир рядовым сотрудникам сделка между ними не будет подлежать контролю со стороны налоговых органов в соответствии со статьей 105.17 Налогового кодекса РФ.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

Рекомендация:Реализация квартир работникам ниже себестоимости

Цена определяется в договоре

Самые доступные (низкие) цены на квартиры формируются на этапе котлована. Как следует из ситуации, организация-застройщик передает квартиры своим работникам по цене ниже себестоимости.

Отношения, связанные с приобретением квартиры в строящемся доме, регламентируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». В подпункте 1 пункта 2 статьи 1 этого закона сказано, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в домах, которые на момент привлечения средств не введены в эксплуатацию, допускается, в частности, на основании договора участия в долевом строительстве.

Указанный договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом № 214-ФЗ (п. 3 ст. 4 закона № 214-ФЗ). При этом он должен содержать существенные условия, приведенные в пункте 4 статьи 4 закона № 214-ФЗ, одним из которых является цена.

Цена может быть установлена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (п. 1 ст. 5 закона № 214ФЗ). Порядок определения цены законом № 214ФЗ четко не регламентирован. То есть она прописывается в договоре.

Получается, что в результате реализации квартир ниже себестоимости при соблюдении иных требований к договору долевого участия нарушений закона № 214-ФЗ не происходит.

Налоговые последствия

Что может грозить организации? Давайте разбираться.

Договор с рядовым работником

Порядок признания взаимозависимости регулирует статья 105.1 Налогового кодекса РФ.

В общем случае речь идет о лицах, отношения между которыми могут повлиять на условия и (или) результаты совершаемых сделок, а также на экономические результаты их деятельности (п. 1 ст. 105.1 Налогового кодекса РФ). При этом лица признаются взаимозависимыми:

Обратиться в суд с иском о признании лиц взаимозависимыми, согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 письма Минфина России от 17 августа 2012 г. № 03-01-18/6-106, могут и налоговые органы.

В свою очередь, как указано в письме Минфина России от 5 декабря 2012 г. № 03-01-18/9-187), признание организации и ее сотрудников взаимозависимыми лицами пунктом 2 статьи 105.1 Налогового кодекса РФ не предусмотрено, за исключением ситуаций, когда сотрудник:

  • прямо и (или) косвенно участвует в этой организации и доля такого участия составляет более 25 процентов (подп. 2 п. 2 ст. 105.1 Налогового кодекса РФ);
  • имеет полномочия по назначению (избранию) единоличного исполнительного органа этой организации или по назначению (избранию) не менее 50 процентов состава коллегиального исполнительного органа или совета директоров (наблюдательного совета) этой организации (подп. 4 п. 2 ст. 105.1 Налогового кодекса РФ);
  • осуществляет полномочия единоличного исполнительного органа организации (подп. 7 п. 2 ст. 105.1 Налогового кодекса РФ).
    • либо в случаях, прямо предусмотренных в пункте 2 статьи 105.1 Налогового кодекса РФ (например, физическое лицо и организация, если физлицо прямо или косвенно участвует в организации и доля такого участия составляет более 25%);
    • либо в судебном порядке по иным основаниям (п. 7 ст. 105.1 Налогового кодекса РФ).
  • прямо и (или) косвенно участвует в этой организации и доля такого участия составляет более 25 процентов (подп. 2 п. 2 ст. 105.1 Налогового кодекса РФ);
  • имеет полномочия по назначению (избранию) единоличного исполнительного органа этой организации или по назначению (избранию) не менее 50 процентов состава коллегиального исполнительного органа или совета директоров (наблюдательного совета) этой организации (подп. 4 п. 2 ст. 105.1 Налогового кодекса РФ);
  • осуществляет полномочия единоличного исполнительного органа организации (подп. 7 п. 2 ст. 105.1 Налогового кодекса РФ).

Из сказанного следует, что сделка между организацией-застройщиком и рядовым работником этой организации не будет считаться сделкой между взаимозависимыми лицами.

Судебная практика, сложившаяся в период применения статьи 20 «Взаимозависимые лица» Налогового кодекса РФ, также свидетельствует о том, что наличие трудовых отношений не является основанием для признания сторон взаимозависимыми. В качестве подтверждения можно привести постановления ФАС Московского округа от 4 июля 2012 г. № А40-47063/11-20-198), ФАС Центрального округа от 3 сентября 2010 г. № А14-18525-2009/651/34 (в передаче дела в Президиум ВАС РФ в порядке надзора отказано), ФАС Западно-Сибирского округа от 22 мая 2009 г. № Ф04-3030/2009(7182-А75-37).

Так что при реализации (передаче по договору долевого участия) квартир застройщиком рядовым сотрудникам сделка между ними не будет подлежать контролю со стороны налоговых органов в соответствии со статьей 105.17 Налогового кодекса РФ. *

Договор с руководителем

Однако в ситуации, когда застройщик передает квартиры лицам, участвующим в капитале организации или в ее управлении (например, если заключается договор долевого участия с генеральным директором), необходимо учесть следующее.

У взаимозависимого лица, которому реализуется (передается) квартира по цене ниже себестоимости, возникает материальная выгода, облагаемая НДФЛ.

Налоговая база при этом определяется как превышение цены идентичных (однородных) товаров, работ, услуг, реализуемых невзаимозависимым лицам, над ценами реализации взаимозависимым лицам (п. 3 ст. 212 Налогового кодекса РФ).

Данный вывод следует, в частности, из письма Минфина России от 27 сентября 2012 г. № 03-04-06/6-293), в котором финансовое ведомство указывает, что при продаже организацией жилых помещений своим сотрудникам по цене ниже рыночной у сотрудников может возникать экономическая выгода (доход), исчисляемая как разница между рыночной ценой и стоимостью жилого помещения, приобретенного у организации. Указанный доход подлежит обложению налогом на доходы физических лиц в установленном порядке.

Таким образом, если лица взаимозависимы, то застройщику необходимо определить материальную выгоду, рассчитать и удержать у работника НДФЛ и перечислить его в бюджет. В данной ситуации организация-застройщик выступает налоговым агентом.

За неудержание и неуплату налога застройщика могут оштрафовать. Сумма штрафа для налогового агента – 20 процентов от суммы, подлежащей удержанию и перечислению (ст. 123 Налогового кодекса РФ).

Напоминаем: если организация не может удержать налог, то она обязана не позднее одного месяца по окончании календарного года, в котором возникли соответствующие обстоятельства, письменно сообщить физлицу и налоговому органу о невозможности удержать налог и о сумме налога. Такой порядок определен в пункте 5 статьи 226 Налогового кодекса РФ. За его нарушение тоже предусмотрена ответственность – 200 руб. за каждый непредставленный в установленный срок документ (п. 1 ст. 126 Налогового кодекса РФ).

Контролируемые сделки

Обращаем внимание на то, что в настоящее время практикуется налоговый контроль в связи с совершением сделок между взаимозависимыми лицами (гл. 14.5 Налогового кодекса РФ). При этом сделки между взаимозависимыми лицами, подлежащие такой проверке, должны относиться к контролируемым. › |

› | Контролируемыми сделками признаются сделки между взаимозависимыми лицами с учетом особенностей, предусмотренных статьей 105.14 Налогового кодекса РФ (п. 1 ст. 105.14 Налогового кодекса РФ).

То есть в общем случае доход по сделкам в течение года должен превышать пороговые значения, указанные в статье 105.14 Налогового кодекса РФ. О чем, кстати, говорится и в письме Минфина России от 16 сентября 2013 г. № 03-01-18/38106), посвященном порядку признания сделки, заключенной с физлицом, контролируемой.

Заметим, что контроль соответствия цен, примененных в контролируемых сделках, рыночным ценам не может быть предметом выездных и камеральных проверок (п. 1 ст. 105.17 Налогового кодекса РФ).

Суммы доходов, полученных в результате совершения сделок, для их признания контролируемыми достаточно велики. В частности, в письме Минфина России № 03-01-18/38106 указывается основание – подпункт 3 пункта 2 статьи 105.14 Налогового кодекса РФ, согласно которому сумма доходов за календарный год должна превышать 100 000 000 руб.

Поэтому логично предположить, что в рассматриваемой ситуации, если совершена сделка между взаимозависимыми лицами (застройщиком и конкретным работником, например гендиректором), она не будет признаваться контролируемой. И для проведения контроля соответствия цен, примененных в контролируемых сделках, рыночным ценам оснований нет.

Следовательно, организация-застройщик не обязана подавать уведомление о контролируемых сделках (ст. 105.16 Налогового кодекса РФ), а также корректировать налоговую базу и доплачивать соответствующие налоги (налог на прибыль и НДС) по причине несоответствия цены, примененной в сделке, рыночной (п. 4), 6–8 ст. 105.3 Налогового кодекса РФ).

В то же время необходимо учитывать, что при установлении фактов уклонения от налогообложения в результате манипулирования ценами в сделках Минфин России допускает возможность получения компанией необоснованной налоговой выгоды. Доказательства этого могут быть получены в рамках выездных и камеральных проверок (письма от 26 октября 2012 г. № 03-01-18/8-149), от 18 октября 2012 г. № 03-01-18/8-145).

Однако на практике, по мнению автора, реализовать это налоговым органам достаточно сложно. Поскольку в каждом случае инспекции придется доказывать, что взаимозависимость привела к нерыночному ценообразованию. Так как сам факт совершения сделок между взаимозависимыми лицами не влечет автоматического признания полученной ими выгоды необоснованной (постановления Президиума ВАС РФ от 9 сентября 2008 г. № 4191/08), Пленума ВАС РФ от 12 октября 2006 г. № 53).

Важно запомнить
Наличие трудовых отношений само по себе не является основанием для признания взаимозависимости сторон.

Журнал «Учет в строительстве» № 1, Январь 2014

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Какие отчеты руководитель просит Вас сделать в Excel чаще всего?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка