Сделку оформите договором купли – продажи недвижимости.
Продать помещение по стоимости приобретения можно. Стороны сделки не ограничены при определении цены договора. С позиций гражданского законодательства эта цена признается рыночной. Но в данном случае общество, его участник и руководитель – взаимозависимые лица.
Поэтому возникают налоговые риски, т.к., несмотря на то, что данная сделка не является контролируемой, налоговая инспекция может проверить соответствует ли цена продажи рыночному уровню. Если сумеет доказать, что стоимость реализации занижена, доначислит обществу НДС и налог на прибыль, а физическому лицу - НДФЛ по ставке 35%, исходя из рыночных цен.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух
1. Рекомендация: Как определить рыночную цену товаров (работ, услуг).
По Гражданскому кодексу РФ любая сделка считается возмездной, если иное не следует из законодательства или договора (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Сделка оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ). С позиций гражданского законодательства эта цена признается рыночной.* Если в договоре не определена стоимость сделки, она оплачивается по цене, которая обычно взимается за аналогичные товары (работы, услуги) при сравнимых обстоятельствах (п. 3 ст. 424 ГК РФ).
Что такое рыночная цена
В налоговом законодательстве определение рыночной цены зависит от того, признается ли сделка контролируемой, или нет. Если сделка совершена между невзаимозависимыми лицами, то для целей налогообложения рыночной признается договорная цена* (п. 1 ст. 105.3 и п. 1 ст. 105.14 НК РФ). Соответствие цен, примененных в сделках, рыночному уровню контролируется представителями налоговой службы в ходе специальных проверок. Проводя обычные проверки, инспекторы также могут осуществить такой контроль, если при расчете конкретного налога требуется использовать показатель рыночной цены.*
Взаимозависимые лица
Одним из основных условий для признания сделок контролируемыми является их совершение между взаимозависимыми лицами (п. 1 ст. 105.14 НК РФ). Стороны сделки могут быть признаны взаимозависимыми в связи с участием одной из них в капитале другой, с учетом степени влияния на принятие управленческих решений,* а также по другим критериям.
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Сергей Разгулин,
действительный государственный советник РФ 3-го класса
2. Ситуация: может ли налоговая инспекция в рамках выездной (камеральной) проверки проконтролировать правильность ценообразования по сделкам, которые не признаются контролируемыми, но совершены между взаимозависимыми лицами
Да, может.*
Сделки между взаимозависимыми лицами подразделяются на две группы:
- контролируемые (соответствующие критериям ст. 105.14 НК РФ);
- неконтролируемые.*
О совершении контролируемых сделок организации обязаны самостоятельно информировать налоговые инспекции. Правильность ценообразования в таких сделках представители ФНС России устанавливают в ходе специальных проверок.
Подавать в налоговые инспекции сведения о неконтролируемых сделках организации не обязаны. Однако, обнаружив факт совершения таких сделок в ходе выездной (камеральной) проверки, инспекция вправе проверить, соответствует ли цена сделки рыночному уровню.* Основанием для проверки могут быть отдельные положения части второй Налогового кодекса РФ, которые обязывают организации применять рыночные цены при определении налоговой базы. В частности, такие требования содержатся в статье 154 (в отношении НДС), статье 211 (в отношении НДФЛ), статье 250 (в отношении налога на прибыль) Налогового кодекса РФ.
Объектом проверки могут быть любые сделки с взаимозависимыми лицами*, в том числе бартерные операции, сделки на безвозмездной основе, расчеты по оплате труда в натуральной форме и др.
Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 18 октября 2012 г. № 03-01-18/8-145 и ФНС России от 2 ноября 2012 г. № ЕД-4-3/18615.
Из рекомендации « Как проводится проверка правильности ценообразования для целей налогообложения » .
Андрей Кизимов,
заместитель директора департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики Минфина России
3. Справочник: Условия признания лиц взаимозависимыми
Взаимозависимые лица |
Условия признания взаимозависимыми |
Основание |
По доле участия |
||
Организации и (или) физические лица А, В, С, D (количество неограниченно) |
А прямо участвует в В (с долей более 50%)*, В прямо участвует в С (с долей более 50%), С прямо участвует в D (с долей более 50%)** |
|
|
||
По функции исполнительного органа и полномочиям, связанным с его назначением (избранием) |
||
Организация А и физическое лицо F (а также его супруг (супруга) и родственники, указанные в подп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ) |
Физическое лицо F имеет полномочия по назначению (избранию): |
|
|
4. Рекомендация: Как удержать НДФЛ с материальной выгоды.
Выгода при приобретении товаров, работ, услуг
При определении материальной выгоды от приобретения товаров (работ, услуг) имеет значение, являются ли стороны сделки взаимозависимыми лицами. Если да, то при использовании сниженных цен у покупателя может возникнуть обязанность заплатить НДФЛ с материальной выгоды (подп. 2 п. 1 ст. 212 НК РФ).*
Материальная выгода от приобретения товаров (работ, услуг) определяется так:
Материальная выгода от приобретения товаров (работ, услуг) |
= |
Рыночная цена товаров (работ, услуг) |
– |
Цена товаров (работ, услуг), по которой они были проданы сотруднику |
Рыночную цену товаров (работ, услуг) определяйте с учетом положений пункта 3 статьи 105.3 Налогового кодекса РФ.
Подробнее о порядке определения рыночной цены см. Как определить рыночную цену товаров (работ, услуг).
Уплата НДФЛ с выгоды при приобретении товаров, работ, услуг
По доходу в виде материальной выгоды от приобретения товаров (работ, услуг) организация является налоговым агентом и обязана удержать НДФЛ (п. 2 ст. 226 НК РФ). При получении данного вида дохода фактической выплаты денег не происходит. Поэтому удерживайте налог с любых других доходов сотрудника (например, с зарплаты) (п. 4 ст. 226 НК РФ)*. Если НДФЛ удержать невозможно, то уведомите об этом налоговую инспекцию (п. 5 ст. 226 НК РФ).
Сергей Разгулин,
действительный государственный советник РФ 3-го класса
27.06.2014 г.
С уважением,
Ирина Камышникова, эксперт БСС «Система Главбух».
Ответ утвержден Варварой Абрамовой,
ведущим экспертом БСС «Система Главбух».