Вопрос: Физическое лицо купило нежилое помещение, а через три месяца продало его. При зачислении денежных средств на расчетный счет физического лица банк взял комиссию 0,5% от поступившей суммы. При заполнении декларации 3-НДФЛ можем ли мы уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов от продажи на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, а именно :на сумму услуг банка; на сумму расходов по уплате госпошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество?
Основные изменения в декларации 3-НДФЛ
Ответ: доходы от продажи имущества можно уменьшить на подтвержденные расходы, связанные с его получением. Конкретного перечня этих расходов нет. Под такими расходами, в частности, понимаются суммы, заплаченные человеком при приобретении имущества. затраты на приобретение имущества. По мнению контролирующих органов, расходы на оплату госпошлины за регистрацию права собственности можно учесть в расходах, уменьшающих доходы от продажи жилья.
Что касается услуг банка, по мнению УФНС РФ по г. Москве расходы физического лица по оплате комиссии банка при совершении безналичных банковских операций не связаны с получением доходов этим физическим лицом от продажи имущества, и не учитываются в расходах, уменьшающих налоговую базу по НДФЛ.
Еще читайте: 3-НДФЛ за 2019 год: образец заполнения в 2020 году
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух» коммерческая версия.
Как получить налоговый вычет при продаже имущества (квартиры, дома, дачи, автомобиля и т. д.)
Как уменьшить доходы
Нерезидент уменьшить доходы от продажи имущества не вправе (п. 3 и 4 ст. 210 НК РФ). Резидент может их уменьшить одним из двух способов:
- либо на имущественный налоговый вычет;
- либо на подтвержденные расходы, связанные с его получением.*
Применить оба способа одновременно нельзя (письме ФНС России от 5 августа 2009 г. № 3-5-04/1174). Какой конкретно способ выбрать, решает сам человек (письмо ФНС России от 12 февраля 2013 г. № ЕД-4-3/2254).
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Это следует из положений пункта 3 статьи 210 и подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
Уменьшение доходов на размер расходов
Вместо имущественного налогового вычета доходы от продажи имущества можно уменьшить на расходы, связанные с приобретением этого имущества. Делать это можно неоднократно. То есть учитывать расходы при продаже имущества можно столько раз, сколько будут совершаться операции по его продаже (письмо Минфина России от 25 февраля 2010 г. № 03-04-05/7-68).
Конкретного перечня этих расходов нет. Под такими расходами, в частности, понимаются:*
– суммы, заплаченные человеком при приобретении имущества, включая средства, полученные по государственному жилищному сертификату (письма Минфина России от 6 декабря 2012 г. № 03-04-05/7-1372 и от 15 апреля 2009 г. № 03-04-05-01/214, ФНС России от 17 апреля 2012 г. № ЕД-4-3/6475);
– субсидии, потраченные гражданином на покупку продаваемого имущества (письмо Минфина России от 15 июля 2013 г. № 03-04-05/27531);
– средства материнского капитала, потраченные на покупку квартиры (письмо Минфина России от 24 января 2012 г. № 03-04-05/5-59);
– проценты по целевым кредитам, взятым на покупку имущества (письмо Минфина России от 22 апреля 2008 г. № 03-04-05-01/125);
– НДФЛ, уплаченный при получении в дар продаваемого имущества (письмо Минфина России от 31 октября 2013 г. № 03-04-05/46616).
Несмотря на то что в вышеуказанных письмах Минфин России давал разъяснения в отношении предыдущей редакции статьи 220 Налогового кодекса РФ, их можно применить и к действующей редакции.
Расходы должны быть документально подтверждены и оплачены.
Сумма расходов, на которую можно уменьшить доходы от продажи имущества, ограничена суммой этого дохода. Если расходы на приобретение имущества превышают сумму доходов от его продажи, полученную разницу нельзя учесть при расчете НДФЛ за данный год, в том числе для уменьшения доходов от продажи другого имущества (письма Минфина России от 28 января 2013 г. № 03-04-07/7-19 и ФНС России от 12 февраля 2013 г. № ЕД-4-3/2254).
Сумма расходов не зависит от срока, в течение которого имущество находилось в собственности человека и вида имущества, которое продается (жилье, земельный участок, садовые и дачные дома, автомобили и т. п.).
Это следует из подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
Вместе с тем, бывают ситуации, когда человек не сможет воспользоваться правом уменьшения доходов на сумму расходов. Например, ситуация, когда изначально был приобретен один имущественный объект, а впоследствии он был разделен на несколько самостоятельных объектов. В этом случае при продаже одного из таких объектов подтвердить расходы на его приобретение не удастся. Это связано с тем, что Налоговым кодексом РФ не предусмотрена методика разделения (распределения) расходов в подобных ситуациях. А это значит, что уменьшить доходы от продажи объекта, образованного в результате раздела приобретенного имущества, можно только на сумму имущественного вычета. Такие разъяснения содержатся в письме Минфина России от 18 декабря 2012 г. № 03-04-05/7-1411.
Если в уменьшение доходов от продажи имущества заявлены расходы по его приобретению, то вместе с декларацией в налоговую инспекцию нужно представить:*
- документы, подтверждающие совершение сделки купли-продажи (например, договор купли-продажи, акт приема-передачи, справку-счет и т. д.);
- документы, подтверждающие оплату имущества покупателями (например, расписки, передаточные акты и т. д.);
- документы, подтверждающие право собственности на продаваемое имущество (например, договор купли-продажи с отметкой о произведенных расчетах, свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость и т. д.);
- документы, подтверждающие расходы по получению доходов от продажи имущества (например, договор купли-продажи или справку-счет, полученный при покупке имущества, квитанцию об оплате услуг оценщика и т. д.);
- документы, подтверждающие расходы на строительство жилья (например, акты выполненных работ, расписки, товарные чеки при покупке строительных материалов и т. д.).
Такой порядок следует из подпунктов 6, 7 пункта 3 и пункта 7 статьи 220 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России от 20 декабря 2013 г. № 03-04-07/56452.
Письмо Минфина России от 02.07.2013 № 03-04-05/25333
«Вопрос: Вправе ли физлицо уменьшить сумму облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на оплату госпошлины за госрегистрацию права собственности* или госрегистрацию уступки прав требования?
Ответ:
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
Абзацем 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса установлено, что вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного абз. 1 этого подпункта, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
По мнению Департамента, при продаже находившегося в собственности налогоплательщика имущества менее трех лет налоговая база может быть уменьшена на сумму документально подтвержденных расходов на оплату государственной пошлины за регистрацию права собственности* или регистрацию уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве».
Письмо УФНС РФ по г. Москве от 01.03.2010 N 20-14/4/020622
«Вопрос: Физическое лицо получило доход при уступке права требования по договору участия в долевом строительстве. При этом перечисление по договору уступки произведено в безналичном порядке. Вправе ли физическое лицо включить в состав расходов, уменьшающих налоговую базу по НДФЛ, затраты по оплате комиссии банка при совершении безналичных операций?
Ответ:
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщики, получившие доход от продажи имущественных прав, в частности, по договору уступки права требования, вправе уменьшить такой доход на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с получением этого дохода.
Комиссия банка за перечисление безналичных средств на счет (со счета) физического лица предусмотрена режимом счета клиента банка и не связана с получением доходов от операций купли-продажи, осуществляемых владельцем счета.
Следовательно, расходы физического лица по оплате комиссии банка при совершении безналичных банковских операций не связаны с получением доходов этим физическим лицом от продажи имущества или имущественных прав, в данном случае - уступки права требования на квартиру, и не учитываются в расходах, уменьшающих налоговую базу по НДФЛ*».