Однозначного мнения по данному вопросу нет. Минфин и ФНС периодически публикуют письма, которые противоречат друг другу. Наличие арбитражной практики по данному вопросу указывает на то, что данный вопрос является довольно спорным. Однако в данной ситуации более правильным будет руководствоваться решениями высших судов, так как суды для разрешения вопросов используют именно решения высших судов. Следовательно, в данной ситуации есть три варианта возможных действий:
1. – Наиболее правильный с точки зрения налогового законодательства, и тот, при котором будут отсутствовать спорные моменты с налоговыми органами - учесть доход от реализации при УСН. Оплатить данный налог в бюджет.
2. – Данный вариант, возможно, поможет сэкономить денежные средства на уплату налога, однако не убережет от возникновения споров и разногласий с налоговыми органами, и, следовательно, отстаиванием своей точки зрения - не учитывать доход при УСН, расценивая его в качестве доходов от продажи личного имущества, которое не используется в коммерческой деятельности. В данном случае вероятность возникновения судебных тяжб очень велика. Пользу (выгоду) от данного варианта следует учитывать соразмерно возможно нанесенному ущербу от судебных расходов, потраченного времени и т. д. К тому же, вариант положительного судебного решения спрогнозировать проблематично.
3. – Этот вариант не вполне удобен, однако убережет от возникновения спорных моментов - прекратить деятельность в качестве ИП и впоследствии продать имущество. НДФЛ в данном случае платить будет не надо – так как имущество, находящееся в собственности гражданина более трех лет не подлежит налогообложению НДФЛ.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух
1.Рекомендация: Как получить налоговый вычет при продаже имущества (квартиры, дома, дачи, автомобиля и т. д.)
Исключением являются:
- доходы от продажи имущества, находящего в собственности резидента в течение трех и более лет;
- доходы от продажи некоторых долей в уставном капитале и некоторых акций.
Они не облагаются НДФЛ. Такой порядок установлен подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 и пунктами 17.1 и 17.2 статьи 217 Налогового кодекса РФ.*
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Валентина Акимова государственный советник налоговой службы РФ III ранга
Ольга Краснова директор БСС «Система Главбух»
2. Статья: Предприниматели на УСН попадают в налоговую ловушку, продавая личное имущество
Кто спорил: предприниматель, который продал свою недвижимость и не пожелал платить с доходов единый налог по УСН
Позиция суда: для включения в налоговую базу по УСН доходов предпринимателя от продажи личного имущества нужно, чтобы недвижимость использовалась им в предпринимательской деятельности
Реквизиты решения: постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.03.2013 № А27-10232/2011
Цена вопроса: 601 771 руб.
Предприниматель применял УСН и занимался розничной торговлей через магазин. При этом пристройка к магазину находилась в частной собственности бизнесмена. Через какое-то время она была продана. И платить «упрощенный» налог с доходов от продажи предприниматель не стал. А на возражения налоговиков пояснил, что использовал помещение для личных нужд, а не для предпринимательской деятельности. Соответственно должен исчислить с доходов от продажи НДФЛ, а не налог по УСН. Отметим, что таким образом предприниматель хотел сэкономить — ведь при продаже имущества, которое находится в собственности физлица более трех лет, НДФЛ не уплачивается, что следует из пункта 17.1 статьи 217 НК РФ (а недвижимость была в собственности как раз более трех лет).
Суд же выяснил следующее. В спорной пристройке располагались подсобные помещения, архивы, щитовая, коридор и кабинет бухгалтера. Так что данное имущество бизнесмен как раз использовал в предпринимательской деятельности. Это подтвердили вызванные в качестве свидетелей работники предпринимателя. Кроме того, ранее имущество находилось в залоге у банка для обеспечения кредита. А сам кредит предприниматель брал на ведение бизнеса. Помимо этого, доходы от продажи помещения были перечислены покупателем на расчетный счет предпринимателя, а не на счет физического лица.
На основании этих доводов суд постановил включить доходы от продажи имущества в налоговую базу по УСН и заплатить с них налог. По мнению судей, спорные объекты недвижимости по своему хозяйственному назначению использовались не для удовлетворения личных или семейных потребностей, а предназначались для ведения предпринимательской деятельности. И в конечном счете — для извлечения прибыли.*
Журнал «Упрощенка», № 9, сентябрь 2013
3. Статья: Предпринимательпродает собственное недвижимое имущество
Что предпринять: с полученного дохода уплатить налог по УСН, если продается имущество, которое использовалось в предпринимательской деятельности. Если же недвижимость использовалась в личных целях и находилась в собственности менее трех лет, то нужно заплатить НДФЛ.*
Если у вас «упрощенка» с объектом доходы
Доход от продажи недвижимости, используемой в бизнесе, облагается налогом при УСН. Значит, статья написана для всех предпринимателей на УСН.
Предприниматель как физическое лицо может покупать и продавать свое имущество. При этом ему нужно оценивать, является ли такая продажа способом получить доход от бизнеса. Либо продажа недвижимости обусловлена личными нуждами предпринимателя как физического лица. Делая выбор в пользу одного или другого варианта, нужно обращать внимание на некоторые нюансы, о которых мы и хотим рассказать.
Случай № 1 Продажа имущества в рамках ведения бизнеса
Для начала напомним следующее. Чтобы заниматься бизнесом, физическому лицу нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и указать при этом вид деятельности, которым он будет заниматься.
Поступления от этого вида деятельности будут доходами, полученными от ведения предпринимательской деятельности. Соответственно если при этом предприниматель применяет УСН, а доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, относятся к предпринимательской деятельности, то они будут облагаться в рамках УСН (ст. 346.15 НК РФ). И одновременно эти доходы будут освобождены от обложения НДФЛ (п. 24 ст.217 НК РФ). Аналогичную позицию занимает и Минфин России в письме от 12.08.2010 №03-04-05/3-452.*
На заметку
Как налоговики узнают о продаже недвижимости
Любую сделку о продаже недвижимости нужно регистрировать в территориальном органе Росреестра (п.2 ст.8, п. 1 ст.131, п. 1 ст.551 ГК РФ и п. 1 ст.4 Федерального закона от 21.07.97 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок сним»). И далее территориальный орган в течение 10 рабочих дней со дня регистрации обязан сообщить о сделке в налоговую инспекцию (п. 4 ст.85 и п. 6 ст.6.1 НКРФ). Если же этот срок будет нарушен, то все равно не позднее 1 марта года, следующего за годом, в котором была сделка, у инспекции будут сведения о продавце, проданной недвижимости и цене сделки (п. 4 ст.85 НК РФ).
При этом не важно, получена реальная прибыль от продажи или нет. Главное, сам факт направленности действий на получение прибыли от продажи имущества. Это подтверждают и судьи (постановления Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 №14009/09 и ФАС Северо-Западного округа от 15.03.2012 №А05-5609/2011).
Принимая решение о том, является ли продажа недвижимости предпринимательской деятельностью, нужно обращать внимание на то, какой код ОКВЭД внесен предпринимателем в ЕГРИП.
Например, при регистрации указаны такие виды деятельности, как «подготовка к продаже собственного недвижимого имущества» и «покупка и продажа собственного недвижимого имущества» (соответственно коды 70.11 и 70.12 ОКВЭД). Тогда доходы от продажи недвижимости можно рассматривать как выручку от ведения предпринимательской деятельности и облагать «упрощенным» налогом (п. 1 ст.346.15НКРФ). Аналогичное мнение высказано и в письмах Минфина России от 08.09.2011 №03-11-11/226 и от 05.12.2011 №03-11-11/309.
Обратите внимание
От НДФЛ освобождены доходы физического лица, полученные им от предпринимательской деятельности в рамках УСН (п. 3 ст.346.11НК РФ).
Если же в ЕГРИП будет указан только один код 70.11 «подготовка к продаже собственного недвижимого имущества», то выручка от продажи недвижимого имущества уже не является предпринимательским доходом. А значит, будет облагаться налогом на доходы физических лиц по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).*
Отметим, что предпринимателю не запрещено вносить изменения в ЕГРИП и добавлять новые виды деятельности, сообщая об этом в налоговую инспекцию (п. 5 ст.5 Федерального закона от 08.08.2001 №129-ФЗ). Поэтому при необходимости можно сначала добавить еще один вид деятельности, а потом уже продавать имущество.
Можно поступить и по-другому. Сразу при регистрации указывать вместо, например, двух кодов 70.11 и 70.12 один — более обобщенный код 70.1 «подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества». Тогда вопроса, облагается этот вид деятельности в рамках УСН или нет, не возникнет.
Случай № 2 Реализация недвижимости, которая больше не используется в предпринимательской деятельности
Возможно и такое, когда предприниматель прекращает использовать собственное недвижимое имущество в предпринимательской деятельности и продает его. Например, предприниматель при регистрации указал такой вид деятельности, как сдача имущества в аренду. Соответственно он получал доходы от этого вида деятельности и они облагались налогом по УСН (п. 1 ст.346.15 НК РФ).
Обратите внимание
УСН облагаются доходы, полученные физическим лицом от ведения предпринимательской деятельности, заявленной им при регистрации (письмо Минфина России от 06.03.2012 №03-04-05/3-260).
Если же потом бизнесмен решит продать само помещение, то полученный доход не будет учитываться при «упрощенке» (письмо ФНС России от 19.08.2009 №3-5-04/1290@). Причем, как указали налоговики, предприниматель в этом случае может получить имущественный вычет по НДФЛ. Имеются и судебные решения, поддерживающие данную точку зрения (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от21.12.2011 №А13-2339/2011).
Таким образом, если предприниматель, прежде чем продать имущество в рамках предпринимательской деятельности, прекратил его использование в бизнесе, с вырученных сумм ему придется заплатить НДФЛ.*
Случай № 3 Продажа личной квартиры
И наконец рассмотрим третий вариант. Предприниматель продает недвижимость, например собственную квартиру, которая использовалась в личных целях. Тогда ему, как любому другому физическому лицу, нужно уплатить соответствующую сумму НДФЛ либо применить имущественный вычет при соблюдении требований статьи220 НК РФ.
По общему правилу НДФЛ облагаются доходы, полученные от продажи имущества, находящегося на территории РФ, а также за ее пределами (подп. 5 п. 1, подп.5 п.3 ст.208 и п. 1 ст.209 НК РФ). При этом если имущество находится в собственности физлица три года и более, то платить НДФЛ не нужно (подп. 2 п. 1 ст. 228 и п.17.1 ст. 217 НК РФ). Если же гражданин владеет недвижимостью менее трех лет, то с дохода от продажи такой недвижимости ему придется уплатить НДФЛ по ставке 13% (п.1 ст.224НКРФ). Как правило, физическое лицо самостоятельно рассчитывает и платит налог, а по итогам года, в котором получены доходы от продажи, представляет декларацию по форме 3-НДФЛ.
При этом предприниматель вправе получить имущественный вычет (п.3 ст.210 НК РФ). То есть уменьшить сумму, на которую станет начислять НДФЛ. Сократить ее можно на сумму, полученную от покупателя, но не более чем на 1 млн. руб. (подп. 1 п. 1 ст.220 НКРФ).
Вместо вычета можно воспользоваться другим правом. А именно доходы от продажи недвижимости уменьшить на сумму, которую в свое время за нее заплатили. Это удобно, если имущество было куплено, а не получено, например, по наследству. При этом затраты должны быть подтверждены документально.
Г.Н. Афиногенова, главный специалист-эксперт отдела методологии, автоматизации налогового контроля и организации межведомственного взаимодействия Контрольного управления ФНС России
Журнал «Упрощенка», № 1, январь 2013
4. Статья: Продажа личных площадей, используемых в бизнесе, облагается в рамках УСН
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.02.2008 № Ф04-792/2008(225-А03-19)
По результатам выездной проверки индивидуальному предпринимателю был доначислен налог при УСН, наложен штраф и рассчитаны пени. Причина следующая: «упрощенец» неправомерно исключил из налоговой базы доход, который получил от продажи части нежилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности.
Арбитры с мнением налоговой инспекции согласились. Так, согласно пункту 3 статьи 346.11 Налогового кодекса РФ индивидуальные предприниматели, применяющие УСН, освобождены в том числе от уплаты НДФЛ (с доходов от предпринимательской деятельности), налога на имущество (с имущества, используемого в предпринимательской деятельности) и ЕСН (с доходов от предпринимательской деятельности и с выплат в пользу физических лиц). Предприниматель приобрел помещение как физическое лицо, однако систематически использовал его для сдачи в аренду и получал доход, облагаемый единым налогом. Таким образом, площади использовались в предпринимательской деятельности. Поэтому доход от продажи части помещения непосредственно связан с предпринимательской деятельностью и должен облагаться налогом при УСН.*
Журнал «Упрощенка», № 4, апрель 2008
01.04.2014 г.
С уважением,
Надежда Полякова, эксперт БСС «Система Главбух».
Ответ утвержден Варварой Абрамовой,
ведущим экспертом БСС «Система Главбух».