Строительство здания для последующей продажи с привлечением подрядчика необходимо отразить следующим образом:
- Дебет 08 – кредит 60 – отражены затраты на работы, выполненные подрядчиком
- Дебет 19 – кредит 60 – выделен НДС со стоимости выполненных работ
- Дебет 68 «НДС» - кредит 19 – принят к вычету НДС
- Дебет 43 – кредит 08 – принято к учету здание, предназначенное для продажи
Если строительство зданий не является основным видом деятельности, то в налоговом учете первоначальная стоимость объекта нужно формировать с учетом всех расходов на строительство и доведение объекта до состояния, пригодного для использования.
Сумму НДС, предъявленную подрядчиками можно принимать к вычету в общем порядке при выполнении следующих условий:
- налог предъявлен подрядчиком
- работы или услуги приобретены для облагаемых НДС операций
- приобретенные работы или услуг приняты на учет
- получен правильно оформленный счет-фактура (универсальный передаточный документ)
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух
Рекомендация: Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении строительство объекта для собственного потребления и для продажи по договору купли-продажи
Строительство подрядным способом
Если застройщик ведет строительство подрядным способом, стоимость объекта строительства формируйте по дебету счета 08-3«Строительство объектов основных средств» за счет работ, выполненных подрядными организациями, и собственных затрат застройщика на организацию строительства.
В бухучете сделайте проводки:*
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Дебет 08-3 Кредит 60
– списаны затраты на строительство объекта по работам, выполненным подрядными организациями;
Дебет 19 Кредит 60
– учтен предъявленный подрядчиками НДС;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– принят к вычету предъявленный подрядчиками НДС;
Дебет 08-3 Кредит 26(20)
– списаны собственные затраты застройщика, связанные с организацией строительства объекта.
Если застройщик привлекает для частичного или полного выполнения своих функций технического заказчика, то его услуги отражает в составе капвложений.
В бухучете это отразите проводками:
Дебет 08-3 Кредит 60
– списаны затраты на строительство объекта по услугам технического заказчика;
Дебет 19 Кредит 60
– учтен предъявленный техническим заказчиком НДС;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– принят к вычету предъявленный техническим заказчиком НДС.
Принятие к учету построенного объекта
Порядок списания со счета 08-3 готового к эксплуатации объекта зависит от цели его дальнейшего использования.
Объект, предназначенный для собственных нужд, который соответствует критериям пункта 4 ПБУ 6/01, примите к учету в качестве основного средства по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01). Для этого отразите его на счете 01 «Основные средства» илисчете 03 «Доходные вложения в материальные ценности» (например, если построенный объект застройщик планирует сдавать в аренду). В бухучете отразите эту операцию проводкой:
Дебет 01 (03) субсчет «Основное средство в эксплуатации» Кредит 08-3
– принят к учету и введен в эксплуатацию построенный объект по первоначальной стоимости.
При этом учитывайте особенности учета объектов основных средств, права собственности на которые не зарегистрированы.
Объект, предназначенный для продажи, примите к учету на счет 43 «Готовая продукция». Эту операцию отразите проводкой:
Дебет 43 Кредит 08-3
– принят к учету объект, предназначенный для продажи.*
Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов и подтверждается письмом Минфина России от 18 мая 2006 г. № 07-05-03/02.
Порядок расчета налогов при совершении операций по строительству объекта для собственных нужд зависит от системы налогообложения, которую применяет застройщик.
ОСНО: налог на прибыль
Порядок расчета налога на прибыль зависит от того, является ли строительство объектов основным видом деятельности организации.
Если строительство является основным видом деятельности организации, а построенные объекты предназначены для продажи, стоимость объектов формируйте как стоимость готовой продукции (ст. 318 и 319 НК РФ). Таким же образом нужно сформировать и первоначальную стоимость объекта, который строился на продажу, но не был продан и остался у организации в качестве основного средства (абз. 9 п. 1 ст. 257 НК РФ, письмо Минфина России от 15 марта 2010 г. № 03-03-06/1/135). Это означает, что в стоимость объекта строительства включите только прямые расходы (п. 2 ст. 319 НК РФ). Конкретный перечень прямых расходов на строительство установите в учетной политике для целей налогообложения (ст. 318 НК РФ).
Если строительство не является основным видом деятельности организации, стоимость объекта формируйте как сумму всех расходов на строительство и доведение его до состояния, в котором оно пригодно для использования (абз. 2 п. 1 ст. 257 НК РФ).*
ОСНО: НДС
При строительстве объекта собственными силами на стоимость строительно-монтажных работ, выполненных для собственного потребления, начислите НДС (подп. 3 п. 1 ст. 146 НК РФ).
При этом можно принять к вычету:
- «входной» НДС по товарам (работам, услугам), которые приобретались для проведения строительно-монтажных работ;
- сумму НДС, начисленную на стоимость строительно-монтажных работ.
Подробнее на эту тему см.:
- Как начислить НДС при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления;
- Как принять к вычету НДС при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления.
При строительстве объекта подрядным способом НДС, предъявленный по товарам, работам, услугам, которые приобретены для обеспечения строительства объекта, можно принять к вычету в общем порядке (подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ).*
Олег Хороший
государственный советник налоговой службы РФ II ранга