Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Не забудьте про самые важные дела декабря

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Расторжение договора аренды земли

5 октября 2009 159 просмотров

Право на землю необходимо

Для всех случаев капитального строительства справедливо правило о том, что до начала проектирования объекта застройщик должен обладать правами на земельный участок, подлежащий застройке, в том числе на праве аренды.

Это следует из положений пунктов 1, 11 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ.

Возможно ли расторжение договора аренды земли 

Рассмотрим вероятные риски, связанные с расторжением договора аренды земли.

При долевом строительстве

Отношения сторон при долевом строительстве регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Согласно статье 13 этого закона, договоры с дольщиками застройщик может заключать только после государственной регистрации права собственности или договора аренды на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Других вариантов правового положения земельного участка закон № 214-ФЗ не предусматривает (см. постановление ФАС Уральского округа от 31 июля 2007 г. № Ф09-5989/07-С6).

В соответствии с пунктом 1 статьи 12.1 закона № 214-ФЗ, все договоры долевого участия должны быть обеспечены залогом или поручительством.

Таким образом, с момента государственной регистрации договора долевого участия право аренды земельного участка, равно как и сам строящийся дом, считаются находящимися в залоге у дольщиков.

На практике данная норма влечет фактическую невозможность расторжения договора аренды земельного участка, отведенного под строительство жилого дома, до регистрации прав собственности всех участников долевого строительства по следующим причинам.

Договор аренды земельного участка на срок более года, подлежащий государственной регистрации, считается расторгнутым только с момента регистрации соглашения о расторжении (ст. 452, 609 Гражданского кодекса РФ; ст. 26 Земельного кодекса РФ). Такой вывод подтвержден в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 20 ноября 2008 г. № Ф04-6952/2008(15835-А70-8).

При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) вносится в том числе запись о возникающем залоге права аренды участка (п. 3 ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).

Запись об ипотеке погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства (п. 21 Инструкции, утвержденной приказом Минюста России от 9 июня 2005 г. № 82). В связи с этим до момента регистрации прав собственности всех дольщиков на объекты долевого строительства регистрирующие службы отказываются регистрировать расторжение договора аренды земли.

Эту практику поддерживают и суды. О чем свидетельствуют постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 22 января 2009 г. № Ф04-48/2009(19184-А46-28); ФАС Волго-Вятского округа от 28 августа 2008 г. № А82-349/2008-14; а также решение Верховного суда РФ от 13 августа 2007 г. № ГКПИ07-728.

Как быть, если на каком-либо этапе строительства вдруг выяснится, что участок был предоставлен в аренду с нарушениями законодательства, ни закон, ни правоприменительная практика не разъясняют.

При недолевом строительстве

Отношения сторон при осуществлении строительства по иным инвестиционным договорам (не по договорам участия в долевом строительстве) регулируются Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ. Поскольку на них действие закона № 214-ФЗ не распространяется, то и правило об обязательном залоге права аренды земельного участка, отведенного под строительство, здесь не действует.

Но и в этом случае прекратить досрочно договор аренды земли, заключенный на срок более пяти лет, не просто: арендодатель должен предоставить суду веские доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора со стороны арендатора. Это следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ.

Судьи придерживаются той позиции, что если объект находится в стадии строительства, то оснований для прекращения права аренды на расположенный под ним земельный участок не имеется – даже если срок аренды менее пяти лет (постановление ФАС Уральского округа от 19 ноября 2007 г. № Ф09-8487/07-С6).

Более того, при наличии договора аренды земельного участка орган, вынесший решение о его выделении, не вправе признать свое решение утратившим силу во внесудебном порядке (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23 октября 2007 г. № Ф08-6671/07).

Вместе с тем в ряде случаев суд может прекратить действие договора аренды участка, отведенного под строительство. Например, если постановление административного органа о его сдаче в аренду признано судом недействительным по той причине, что участок был предоставлен с нарушением порядка, установленного статьей 30 Земельного кодекса РФ, в частности:
– без проведения государственного кадастрового учета (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23 мая 2008 г. № А29-3624/2007);
– без проведения аукциона (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10 апреля 2008 г. № Ф08-1782/08) и т. п.

Следует отметить, что при переходе права на земельный участок срок действия выданного разрешения на строительство сохраняется. Это установлено в пункте 21 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Так что у застройщика есть шанс после устранения всех нарушений вновь заключить договор аренды участка – уже с соблюдением норм законодательства.

В противном случае ввод объекта в эксплуатацию может так и не состояться, поскольку в состав документов, необходимых для получения соответствующего разрешения, входят и правоустанавливающие документы на земельный участок (подп. 1 п. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Отражение в учете

При заключении договора аренды земельный участок продолжает числиться на балансе у собственника.

У арендатора учет земельного участка ведется на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» по стоимости, указанной в договоре аренды.

Плата за аренду земельного участка, на котором выполняются проектно-строительные работы, включается в состав прочих работ и затрат по строительству (п. 1.7 приложения № 8 к МДС 81-35.2004). Ее застройщик учитывает на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (субсчет «Строительство объектов основных средств»), на котором формирует общую стоимость строительства.

Обратите внимание: с даты госрегистрации прекращения права аренды земельного участка вносить арендные платежи не надо.

Судьба «незавершенки» при расторжении договора аренды

Исходя из смысла норм Градостроительного кодекса РФ и статьи 25 закона № 122-ФЗ, право на постройку здания обусловлено фактом правообладания земельным участком.

Тем самым переход права на землю к новому владельцу вроде бы должен предполагать возникновение у него также и права на строительство объекта на этом участке (включая и права в отношении уже полученных согласований и заключений соответствующих служб).

Получается, что новый арендатор участка вправе требовать признания его надлежащим заказчиком (застройщиком) строящегося объекта и заключения соответствующих договоров с инвесторами и подрядчиками.

Однако как это сделать на практике, законодательство не разъясняет.

В частности, согласно постановлению Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. № 698, в разрешении на строительство указывается наименование застройщика, его юридический адрес. Значит, при смене застройщика ему нужно получить новое разрешение на строительство.

Есть и другая проблема.

Прежний застройщик до момента утраты прав на участок выполнил определенные действия по инвестиционному договору, понес затраты, которые должны быть ему компенсированы. Как это сделать?

Продажа незавершенного объекта

Один из способов осуществить замену застройщика – продать недостроенный объект недвижимости (ст. 130 Гражданского кодекса РФ).

Однако судебная практика исходит из того, что незавершенные строительством объекты признаются недвижимостью только тогда, когда они не являются предметом действующего договора строительного подряда (п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8).

То есть право собственности на незавершенный объект можно зарегистрировать лишь после того, как строительные работы на нем прекращены.

Это означает, что договор подряда на капстроительство должен быть расторгнут, а факт истребования заказчиком от подрядчика незавершенного результата работ зафиксирован (п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51). После чего право собственности на объект незавершенного строительства, согласно пункту 4 статьи 25 закона № 122-ФЗ, регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Но в рассматриваемом случае правоутверждающего документа на землю у заказчика-застройщика как раз и нет. Стало быть, продажа незавершенного объекта может состояться, только если его госрегистрация проведена еще до расторжения договора аренды.

Договор купли-продажи недостроенного объекта, как и любого другого объекта недвижимости, подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ).

Отражение операций в бухгалтерском учете застройщика производится в общеустановленном для купли-продажи порядке:

Дебет 62
Кредит 91 субсчет «Прочие доходы»

– отражена выручка от реализации объекта незавершенного строительства;

Дебет 91 субсчет «Прочие расходы»
Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

– начислен НДС с реализации;

Дебет 91 субсчет «Прочие расходы»
Кредит 08

– списана стоимость объекта незавершенного строительства.

Уступка прав

Другой возможный способ – замена застройщика в договоре (инвестирования, капитального строительства и т. д.).

Здесь нужно обратить внимание на соблюдение норм главы 24 «Перемена лиц в обязательстве» Гражданского кодекса РФ. То есть замена должна проводиться через одновременную уступку всего комплекса прав и перевод всех долгов предшественника. Такая замена оформляется соответствующим договором (договорами), содержащим в себе все существенные условия – как договора цессии, так и перевода долга.

При этом необходимо учесть следующее.

Поскольку пункт 1 статьи 391 Гражданского кодекса РФ допускает перевод долга на другое лицо лишь с согласия кредитора, то в зависимости от характера договорных отношений, сложившихся между участниками инвестиционно-строительной деятельности, прежнему застройщику придется получить разрешение на замену должника со стороны всех инвесторов и подрядчиков. При этом порядок расчетов должен быть детально прописан в каждом соглашении о замене стороны договора. Тут не помешает сводная ведомость или акт сверки затрат.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка