Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

График отпусков '2017 — как составить с учетом новых сроков отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Продажа части земли: учет и налогообложение

17 февраля 2006 1890 просмотров

А Томилова

Сельхозпредприятие не использует часть земельного участка и решает его продать. В этом случае бухгалтеру необходимо знать, как правильно отразить в учете выручку от такой продажи, какие налоги придется заплатить и как быть, если сельхозпредприятие применяет спецрежим. Разобраться во всем этом поможет наша статья.

Разделение участка

При продаже части земельного участка первоначальный участок как объект права перестает существовать и появляется два новых объекта с индивидуальными характеристиками:
1) земельный участок для продажи;
2) земельный участок для производственных целей.

До заключения сделки по продаже части земельного участка продавец должен обратиться в орган кадастрового учета с заявкой о проведении кадастровых работ по разделению участка. После этого он получит два кадастровых плана на два новых земельных участка. В дальнейшем по заявлению продавца и на основании представленных кадастровых планов вносятся соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом право собственности оформляется на каждую часть земельного участка – подлежащую продаже и остающуюся у предприятия.

Отражение в учете

На наш взгляд, в бухгалтерском учете после регистрации изменений права собственности следует отразить именно разделение земельного участка, а не его выбытие и поступление двух новых участков. Такое разделение земельного участка в бухгалтерском учете следует произвести внутренними записями по счету 01 «Основные средства».

Выручку от продажи части земельного участка следует признать в момент перехода права собственности и принять к бухгалтерскому учету в сумме, согласованной сторонами в договоре (п. 30 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»).

Причем момент перехода права собственности определяется договором купли-продажи, что предусмотрено в пункте 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации».

Пример 1

ООО «Луч» решило продать часть земельного участка. Стоимость всего участка – 900 000 руб., а стоимость участка, подлежащего продаже, – 450 000 руб.

Выручка от продажи части участка согласно договору – 550 000 руб.

Бухгалтер ООО «Луч» продажу части земельного участка отразит проводками:

ДЕБЕТ 01 субсчет «Земельный участок» аналитический счет «Новый участок № 1»

КРЕДИТ 01 субсчет «Земельный участок»
– 450 000 руб. – выделен в качестве основного средства земельный участок, который будет продан;

ДЕБЕТ 01 субсчет «Земельный участок» аналитический счет «Новый участок № 2»

КРЕДИТ 01 субсчет «Земельный участок»
– 450 000 руб. – выделен в качестве основного средства земельный участок, который будет в дальнейшем использоваться в производственных целях;

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы»
КРЕДИТ 01 субсчет «Земельный участок» аналитический счет «Новый участок № 1»

– 450 000 руб. – списана балансовая стоимость реализованного земельного участка № 1;

ДЕБЕТ 62
КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»

– 550 000 руб. – отражена выручка от реализации земельного участка № 1;

ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 99
– 100 000 руб. – получена прибыль от реализации земельного участка № 1.

Налоговые последствия

Рассмотрим, к каким налоговым последствиям приведет продажа части земельного участка.

По налогу на прибыль

Доход от продажи части земельного участка подлежит налогообложению налогом на прибыль. При этом он может быть уменьшен на покупную стоимость продаваемой части земли (подп. 2 п. 1 ст. 268 Налогового кодекса РФ). Для этого необходимо иметь документы, подтверждающие покупку земельного участка.

К таким документам относятся договор купли-продажи земельного участка (экспликация и план границ участка), акт приемки-передачи.

Обязанность уплатить налог на прибыль возникает с момента передачи части земельного участка покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств вне зависимости от даты государственной регистрации права.

Именно к такому выводу пришел Минфин России в своем письме от 26 октября 2005 г. № 03-03-04/1/301.

Правда, это относится исключительно к налогоплательщикам, применяющим метод начисления.

Если при продаже части земельного участка получен убыток, то его можно учесть при налогообложении налогом на прибыль. Об этом сказано в пункте 2 статьи 268 Налогового кодекса РФ. Причем учесть такой убыток можно в том периоде, в котором он образовался.

По налогу на добавленную стоимость

С 1 января 2005 года операции по реализации земельных участков (долей в них) не являются объектом налогообложения по НДС. Так сказано в подпункте 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ.

Еще один момент, на который стоит обратить внимание, – это восстановление НДС в сумме, соответствующей стоимости проданной части земельного участка. Дело в том, что если земельный участок был приобретен до 1 января 2005 года, то в отношении него был уплачен НДС, который мог быть принят к вычету (см., например, письма ФНС России от 13 января 2005 г. № 03-04-11/03, Минфина России от 4 февраля 2005 г. № 03-04-11/14).

Однако при продаже части земельного участка после 1 января 2005 года возникает вопрос: нужно ли восстановить НДС в сумме, соответствующей стоимости проданной части земельного участка?

Заметим, что в редакции главы 21 Налогового кодекса РФ, действовавшей до 1 января 2006 года, не было норм о восстановлении НДС в случае, когда имущество изначально приобреталось для облагаемых НДС операций, а затем его назначение менялось.

Однако несмотря на это, налоговики, ссылаясь на пункт 3 статьи 170 Налогового кодекса РФ, требовали восстанавливать налог на добавленную стоимость. Их поддерживали и специалисты Минфина России.

Правда, судьи не всегда соглашались с таким мнением чиновников (постановление Президиума ВАС РФ от 11 ноября 2003 г. № 7473/03).

А следовательно, основываясь на точке зрения судей, можно сделать вывод, что если весь земельный участок приобретался для использования в операциях, облагаемых НДС, но в последующем часть участка была продана, то оснований для восстановления НДС нет.

Однако такую позицию, по всей видимости, придется отстаивать в суде. Заметим, что все вышесказанное относилось к ситуации, когда продажа части земли была в 2005 году.

С 1 января 2006 года обстоятельства изменились не в пользу налогоплательщика.

Дело в том, что теперь из пункта 3 статьи 170 Налогового кодекса РФ явно следует, что НДС нужно восстановить при дальнейшем использовании основных средств в операциях, не признаваемых объектом налогообложения.

Это означает, что при продаже части земли в 2006 году НДС в соответствующей доле нужно восстановить. И восстановить налог следует в период такой реализации, а его сумму учесть в составе прочих расходов.

По ЕСХН

При продаже земельного участка выручка от сельскохозяйственной деятельности может составить менее 70 процентов в общей сумме доходов. Тогда организация потеряет статус сельскохозяйственного производителя для целей ЕСХН.

В таком случае сельхозпроизводитель будет вынужден перейти на общий режим налогообложения. Соответственно, нужно будет пересчитать налоговые обязательства и уплатить налоги в бюджет*.

Кроме того, досрочная продажа части земельного участка может привести к необходимости пересчитать налоговую базу по ЕСХН (п. 4 ст. 346.5 Налогового кодекса РФ), а за это придется уплатить и пени.

Пример 2

ЗАО «Новый путь» купило в марте 2005 года земельный участок за 700 000 руб. В феврале 2006 года организация решила продать часть земельного участка. Первоначальная стоимость участка, подлежащего продаже, – 500 000 руб.

В 2005 году сумма ЕСХН (по приведенным данным) составит: см. таблицу.

При продаже части земельного участка в 2006 году необходимо пересчитать налоговую базу по ЕСХН за 2005 год. Сумма ЕСХН в этом случае составит: см. таблицу.

Таким образом, ЗАО «Новый путь» должно доплатить ЕСХН за 2005 год в сумме 30 000 руб. (36 000 – 6000).

Если продажа участка планируется заранее

Особая ситуация складывается, если сельхозпредприятие, приобретая земельный участок, уже сразу знает, что часть его оно продаст.

В таком случае неизбежно возникает вопрос: как учесть такой приобретаемый участок?

По мнению Минфина России, в бухгалтерском учете в составе основных средств учитывается стоимость приобретенного земельного участка в полной сумме, несмотря на то, что часть этого земельного участка приобретается для его последующей реализации (см. письмо от 19 августа 2005 г. № 03-11-04/2/53).

На наш взгляд, такая позиция является довольно спорной. Дело в том, что для принятия объекта к учету в качестве основного средства необходимо выполнение всех условий, установленных в пункте 4 ПБУ 6/01. Однако в данном случае не выполняется одно условие, а именно о том, что организацией не предполагается последующая перепродажа активов. Это означает, что в качестве основного средства такой земельный участок не может быть принят к учету.

С нашей точки зрения, первоначально стоимость купленной земли следует учесть по счету 08 «Вложения во внеоборотные активы».

В дальнейшем участок нужно разделить на две части: ту, которую планируют продать, и ту, которую будут использовать в производственных целях.

После оформления права собственности на каждую часть участка тот из них, что предназначен для целей производства, переводят в состав основных средств.

Предлагаемый нами вариант особенно выгоден «упрощенщикам» и сельхозпредприятиям, уплачивающим ЕСХН. Ведь если вначале стоимость приобретенного земельного участка будет учтена в целях налогообложения в полной сумме, то при продаже части такого участка «спецрежимники» должны будут скорректировать налоговую базу (п. 3 ст. 346.16 и п. 4 ст. 346.5 Налогового кодекса РФ).

Как пояснило финансовое ведомство, пересчитать налоговую базу нужно будет на стоимость реализованной части земельного участка и уплатить пени (письмо от 19 августа 2005 г. № 03-11-04/2/53).

ОФИЦИАЛЬНАЯ ПОЗИЦИЯ

Е.Н. Вихляева, главный специалист отдела косвенных налогов департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

– Нужно ли восстанавливать соответствующую сумму НДС при продаже части земельного участка (при условии, что НДС при приобретении земельного участка ранее был принят к вычету)?

– Да, нужно. Это следует из положений пункта 3 статьи 170 Налогового кодекса РФ. Так, суммы НДС, принятые к вычету по товарам (работам, услугам), используемым для осуществления операций по производству и (или) реализации товаров (работ, услуг), операции по реализации которых не признаются объектами налогообложения НДС, подлежат восстановлению и уплате в бюджет. А операции по реализации земельных участков (долей в них) как раз не признаются объектом налогообложения по НДС

(подп. 6 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ).

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться





  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка