Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Не забудьте про самые важные дела декабря

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Подробно о новых требованиях к застройщикам

23 ноября 2006 4668 просмотров

, юрист АКГ «Интерэкспертиза»

С 1 января 2007 года вступают в силу поправки к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...». В связи с этим изменяются требования к застройщикам, которые привлекают денежные средства дольщиков для строительства (создания) многоквартирных домов или иных объектов недвижимости. Расскажем об этом подробнее.

Изменения в существующих требованиях к застройщикам

Сначала рассмотрим, какие требования к застройщикам с нового года будут изменены.

Кто может быть застройщиком

С 1 января 2007 года застройщиками могут быть только юрлица. А вот индивидуальные предприниматели лишены права быть застройщиками (п. 1 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ).

Размещение проектной документации

Если застройщик привлекает денежные средства дольщиков без рекламы, то он вправе не публиковать проектную документацию в СМИ и не размещать ее в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования. В этом случае застройщик лишь обязан представить проектную декларацию для ознакомления любому заинтересованному лицу.

Информация о застройщике

С нового года информация о застройщике, указанная в проектной декларации, должна содержать сведения не обо всех учредителях (участниках) застройщика, а лишь о тех, которые обладают 5 процентами и более голосов в органе управления этого юридического лица. Также в информацию о застройщике не нужно будет включать сведения о величине его собственных денежных средств, используемых для строительства.

Одновременно с этим информацию о проектах строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, необходимо дополнить сведениями о местонахождении указанных объектов недвижимости, сроках ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроках.

Кроме того, законодательно закреплено положение, согласно которому застройщик не обязан предоставлять для ознакомления любому обратившемуся лицу регистры бухгалтерского учета и отчетность о финансово-хозяйственной деятельности.

Информация об объекте строительства

В информацию о проекте строительства (в дополнение к прежней) необходимо также включать сведения:
– о планируемой стоимости строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
– о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;
– об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства.

Обеспечение обязательств застройщика

Итак, ранее Федеральный закон № 214-ФЗ предусматривал лишь один способ обеспечения обязательств застройщика по договору – залог. Теперь же пункт 1 статьи 12.1 Закона предусматривает еще один способ – поручительство банка.

Как указано в статье 15.1 Федерального закона № 214-ФЗ, договор поручительства заключается до государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и должен предусматривать:

1) солидарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства по обязательствам застройщика по договору;

2) переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае уступки прав требований по договору;

3) срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на шесть месяцев больше срока передачи объекта дольщику, предусмотренного договором;

4) согласие поручителя на возможные изменения обязательств по договору, в том числе на изменения, влекущие за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя;

5) обязательство поручителя об уведомлении участника долевого строительства в случае досрочного прекращения поручительства (это нужно сделать не позднее чем за месяц до даты прекращения поручительства. При этом застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение 15 дней с момента, как прекращено прежнее поручительство).

Гарантия качества объекта

Ранее застройщик был обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствовало условиям договора, и лишь только если такие условия в договоре отсутствовали или были прописаны не полностью – требованиям технических регламентов.

Теперь же застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует не только условиям договора, но и требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ).

Если застройщик осуществит строительство с отступлениями от данных требований, что приведет к ухудшению качества объекта или появлению иных недостатков, которые делают объект непригодным для использования по его назначению, то участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездно устранить недостатки в разумный срок;

2) соразмерно уменьшить цену договора;
3) возместить расходы на устранение недостатков.

Если же требования к качеству объекта долевого строительства нарушены существенно или выявленные недостатки не устранены в разумный срок, то в этом случае участник долевого строительства вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика вернуть ему деньги и уплатить проценты за их использование.

Правда, с нового года застройщик больше не будет отвечать за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если он докажет, что они произошли из-за нормального износа объекта, нарушения требований технических или градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта или вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами. Это закреплено в пункте 7 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ.

Сроки передачи объекта дольщику

После того как застройщик получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, он должен передать его участнику долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором (п. 3 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ). Ранее закон предусматривал, что объект должен быть передан дольщику в течение двух месяцев с момента получения разрешения на ввод его в эксплуатацию, но не позднее срока, предусмотренного договором.

Размеры штрафных санкций

С нового года уменьшены размеры:

1) неустойки, которую застройщик уплачивает, если он нарушил сроки передачи объекта участнику долевого строительства. Теперь ее размер будет составлять 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (ранее – 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ);

2) процентов за пользование денежными средствами, которые застройщик уплачивает при расторжении договора в случае неисполнения им своих обязанностей. С нового года их размер будет составлять 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства (ранее – 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ).

Причем если участником долевого строительства является гражданин, застройщик уплачивает неустойку и проценты в двойном размере.

Дополнительные требования к застройщикам

Теперь рассмотрим, какие новые требования будут предъявляться к застройщикам с нового года.

Уведомление дольщика о передаче ему объекта строительства

Не менее чем за месяц до наступления срока передачи объекта долевого строительства, установленного договором (если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства – не менее чем за 14 рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия), застройщик обязан направить дольщику сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу, указанному участником долевого строительства, или вручено ему лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за 14 дней и позднее чем за месяц до срока передачи объекта дольщику, установленного договором.

Если же дольщик уклоняется от принятия объекта долевого строительства, застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. А риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к дольщику.

Расторжение договора

Ранее Федеральный закон № 214-ФЗ предусматривал лишь случаи одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора.

Теперь закон предусмотрел случаи расторжения договора как при одностороннем отказе участника (во внесудебном порядке), так и по требованию участника в судебном порядке.

Так, в суде договор можно расторгнуть, например, если:

1) прекращено или приостановлено строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;

2) существенно изменена проектная документация строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенно изменен размер объекта долевого строительства;

3) изменено назначение общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Среди случаев расторжения договора в одностороннем порядке также предусмотрен случай, когда застройщик не обеспечил обязательства по договору поручительством.

Залог имущества застройщика

Если до того, как застройщик заключил договор с первым дольщиком, его имущество было передано в залог, он может привлекать деньги дольщиков, заключив договор поручительства (ранее данный случай не предусматривался). Или же если залогодержателем имущества является банк и от банка получено согласие на удовлетворение требований застройщика за счет заложенного имущества, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае подписании сторонами передаточного акта о передаче объекта долевого строительства (п. 6 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ).

Обратите внимание: в новой редакции Федерального закона № 214-ФЗ речь идет о залоге следующего имущества: земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или предоставленного в аренду, и строящегося объекта недвижимости. После того как застройщик заключит договор с первым дольщиком, он не может передавать имущество в залог без согласия участников долевого строительства. Исключение – передача имущества в залог банку в счет обеспечения возврата кредита, предоставленного на строительство (создание) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, при условии, что от банка получено согласие на удовлетворение требований застройщика за счет заложенного имущества при недостатке у него денег и согласие на прекращение залога на объекты долевого строительства.

При этом застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, не превышающие в совокупности с кредитами стоимость строительства (создания) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, указанную в проектной декларации.

Правительство не регулирует объем средств у застройщика

С нового года Правительство РФ может устанавливать лишь нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика. А вот устанавливать требования к размеру собственных денежных средств застройщика оно не может.

В то же время пунктом 2 постановления Правительства РФ от 21 апреля 2006 г. № 233 (оно вступает в силу с 1 января 2007 года) установлено, что минимальный размер собственных денежных средств застройщика должен составлять 7 процентов от средств, привлеченных по договорам участия в долевом строительстве.

Вероятно, что в связи с принятием поправок к Федеральному закону № 214-ФЗ положения пункта 2 постановления Правительства РФ № 233 будут отменены.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка