В первоначальную стоимость объекта, построенного на месте снесенного ветхого здания, организация вправе включить компенсацию стоимости строений и насаждений, которые подлежат сносу в рамках реализации строительства.
Поэтому расходы на приобретение такого жилья учитывайте в стоимости основного строительства. В бухгалтерском учете при этом сделайте запись:
Дебет 08 Кредит 76 – отражена выкупная цена за изымаемые жилые помещения, подлежащие сносу.
У российских организаций налогом на имущество облагаются объекты недвижимого имущества, отраженные в балансе на счетах 01 «Основные средства» и 03 «Доходные вложения в материальные ценности». Однако данные объекты не соответствуют критериям отнесения имущества к основным средствам. Поэтому налоговую базу по налогу на имущество они не увеличивают.
Кроме того, организации на упрощенке освобождаются от уплаты налога на имущество.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух
1. Рекомендация: Как отразить в бухучете и при налогообложении расходы на обременения, возникающие при строительстве
При получении разрешения на строительство либо прав на земельный участок строительные организации в рамках договора о развитии застроенных территорий могут нести затраты, связанные с дополнительными обязанностями (обременениями). Перечень допустимых обременений определен статьей 46.2 Градостроительного кодекса РФ и закрепляется договором, заключенным с местными властями (договор о развитии застроенной территории) (ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ).
Какие обязательства относятся к обременениям
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
К обременениям относятся следующие виды обязательств:*
- заплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, расположенных на застроенной территории и признанных аварийными и подлежащими сносу (п. 5 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ);
- создать либо приобрести жилые помещения для граждан, выселяемых с застраиваемой территории (если с этими гражданами были заключены договоры социального найма, договоры найма специализированного жилого помещения) (п. 4 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ);
- построить или реконструировать объекты инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур (п. 1 ч. 4 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ). Например, дороги на территории, прилегающей к объекту строительства, газопровод, электросеть, школу или детский сад.
Последние два вида объектов обременений после строительства (приобретения) могут быть переданы в государственную или муниципальную собственность (или на баланс эксплуатирующей организации) на основании договора (п. 4 ч. 3 и п. 2 ч. 4 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ).
Бухучет
Затраты, связанные со строительством (реконструкцией, приобретением) объектов обременений, можно отражать на отдельном субсчете к счету 08-3, например «Строительство объектов обременений». Это необходимо для организации аналитического учета соответствующих затрат. Для этого на каждый строящийся объект обременений можно открыть отдельный субсчет. Например, «Строительство школы», «Строительство линии электропередач» и т. д.
Сумму расходов на строительство объектов обременения определяйте на основании:*
- первичных учетных документов, применяемых в строительстве (акт о приемке выполненных работ по форме № КС-2, справка о стоимости выполненных работ и затрат по форме № КС-3 и т. д.);
- других первичных документов, подтверждающих понесенные затраты (таможенные декларации, приказы о командировке и т. д.).
Строительство объектов обременений отражайте в бухучете следующей проводкой:*
Дебет 08-3 субсчет «Строительство объектов обременений» Кредит 60 (10, 23, 25, 26, 60, 70, 76...)
– учтены расходы застройщика (при строительстве собственными силами) или подрядчика (при подрядном способе строительства) на строительство объектов обременений.
Порядок списания в бухучете накопленных затрат на строительство объектов обременений у застройщика зависит от вида обременений.
Если застройщик строит объекты обременений в качестве самостоятельных объектов, которые не предусмотрены проектной документацией по основному строительству и договором на застройку территории, стоимость таких объектов спишите с баланса в состав прочих расходов.
При этом в бухучете сделайте проводку:
Дебет 91-2 Кредит 08-3 субсчет «Строительство объектов обременений»
– стоимость объектов обременений списана на прочие расходы.
Если же указанные расходы осуществляются с целью исполнения обязательств по контракту с местными властям, сумму расходов по созданию объектов обременений отразите в затратах на строительство основного объекта (п. 5.1.1 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160, п. 8 ПБУ 6/01, п. 6 ПБУ 5/01).
В бухучете застройщика это можно отразить следующими записями:*
Дебет 08-3 Кредит 08-3 субсчет «Строительство объектов обременений»
– отражена стоимость объектов обременений в затратах на строительство основного объекта.
Внимание: в случае привлечения инвестиций по договорам участия в долевом строительстве стоимость объектов социальной сферы (школы, сады) нельзя относить на основной объект. Дело в том, что такие расходы не могут быть компенсированы за счет средств дольщиков (п. 6 ч. 1 ст. 18 Закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ).
В такой ситуации при заключении договора участия в долевом строительстве целесообразно увеличить вознаграждение застройщика на сумму расходов на обременения.
Олег Хороший
государственный советник налоговой службы РФ II ранга
2. Рекомендация: Какое имущество облагается налогом у российских организаций
Состав налогооблагаемого имущества
У российских организаций налогом на имущество облагаются:*
- объекты движимого имущества, принятые на учет до 1 января 2013 года и отраженные в балансе на счетах 01 «Основные средства» и 03 «Доходные вложения в материальные ценности»;
- объекты недвижимого имущества, отраженные в балансе на счетах 01 «Основные средства» и 03 «Доходные вложения в материальные ценности».
Это следует из положений пункта 1, подпункта 8 пункта 4 статьи 374 Налогового кодекса РФ и подтверждается письмами Минфина России от 25 февраля 2013 г. № 03-05-05-01/5322 и ФНС России от 18 февраля 2013 г. № БС-4-11/2677.
В состав основных средств (налогооблагаемого имущества), в частности, включаются:*
- объекты, переданные (предназначенные для передачи) во временное владение, пользование, распоряжение, доверительное управление и совместную деятельность (в т. ч. за границей);
- объекты, полученные по концессионному соглашению;
- объекты, приобретенные и фактически эксплуатируемые за границей (даже если они никогда не ввозились в Россию).
Это следует из положений подпункта «а» пункта 4 и пункта 5 ПБУ 6/01. Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 2 августа 2011 г. № 03-05-05-01/59, от 26 октября 2009 г. № 03-05-06-01/68.
Елена Попова,
государственный советник налоговой службы РФ I ранга
3. Рекомендация: Какие налоги (кроме единого ) нужно платить при упрощенке
От каких налогов освобождены организации на упрощенке
Организации и автономные учреждения на упрощенке освобождаются от уплаты:*
– налога на имущество;
– налога на прибыль. Исключение составляет налог на прибыль с доходов в виде дивидендов и процентов по государственным (муниципальным) ценным бумагам, с которых удерживается (уплачивается) налог на прибыль по ставкам 0,9 или 15 процентов. В отношении этих доходов (кроме дивидендов, полученных от российских организаций) организации на упрощенке должны подавать декларации по налогу на прибыль (письмо ФНС России от 1 марта 2010 г. № 3-2-10/4).
Кроме того, организации и автономные учреждения на упрощенке не признаются плательщиками НДС. Исключение составляет уплата НДС:
– при проведении операций по договорам совместной деятельности, доверительного управления имуществом, а также по концессионным соглашениям. Причем если организация является участником простого товарищества, ведущим общие дела, доверительным управляющим или концессионером, она обязана составлять и сдавать декларации по НДС, подлежащему уплате в бюджет по итогам деятельности в рамках этих договоров. Об этом сказано в пункте 1 Порядка, утвержденного приказом Минфина России от 15 октября 2009 г. № 104н, и письмах Минфина России от 15 июня 2009 г. № 03-11-09/212, от 21 марта 2008 г. № 03-07-11/103;
– при импорте товаров. Если организация ввозит товары из стран, не являющихся участницами Таможенного союза, она платит НДС на таможне. В отношении этих сумм общие декларации по НДС подавать не нужно. Если организация ввозит товары из стран – участниц Таможенного союза, она платит НДС по своему местонахождению. В отношении этих сумм подаются специальные декларации по форме, утвержденной приказом Минфина России от 7 июля 2010 г. № 69н. Об этом сказано в пункте 1 Порядка, утвержденного приказом Минфина России от 7 июля 2010 г. № 69н, и письмах Минфина России от 26 января 2012 г. № 03-07-14/10, от 30 января 2007 г. № 03-07-11/09.
Такой порядок следует из положений пункта 2 статьи 346.11 Налогового кодекса РФ.
Все остальные налоги, взносы и сборы платите на общих основаниях. Например, взносы на обязательное пенсионное (социальное, медицинское) страхование (ч. 1 ст. 5 Закона от 24 июля 2009 г. № 212-ФЗ), взносы на страхование от несчастных случаев и профзаболеваний (абз. 7 ст. 3 Закона от 24 июля 1998 г. № 125-ФЗ), транспортный налог (ст. 357 НК РФ), плату за загрязнение окружающей среды (постановление Правительства РФ от 28 августа 1992 г. № 632).
Такие правила установлены пунктами 2 и 5 статьи 346.11 Налогового кодекса РФ.
Елена Попова,
государственный советник налоговой службы РФ I ранга
4. Статья: 3.11. Расходы на получение контракта
Заказчик - застройщик и генподрядчик в одном лице строит многоквартирный жилой дом по договорам участия в долевом строительстве. Кроме того, эта организация выиграла муниципальный контракт по расселению ветхого жилья (с последующим строительством на освободившемся месте жилого дома). По контракту оформили поручительство третьих лиц (как гарантию выполнения контракта). Где учитывать сумму, выплаченную поручителю: на счете 91 или все же на счете 08?
Расходы на переселение жильцов включаются в главу 1 сводного сметного расчета «Подготовка территории строительства» и учитываются впоследствии в стоимости основного строительства. Затраты на тендер также входят в стоимость основного строительства. Если расходы на поручителя были условием тендера, то их также можно отнести в стоимость строительства. Это общие условия. А вот применимы ли они к данной конкретной ситуации, зависит от условий имеющихся договоров и контрактов.*
Путеводитель по вопросам учета и налогообложения в строительстве
5. Статья: Какие расходы компаниям удается учесть в случае приобретения аварийного объекта недвижимости
Е.Н. Деева, ведущий аудитор
В другом споре, касающемся необходимости начисления налога на имущество, ФАС Западно-Сибирского округа также принял во внимание заключение специалиста. В этом документе было указано, что здание оценивалось как ветхое и при установленном уровне износа не соответствовало нормативному уровню технического состояния. В результате суд пришел к выводу, что здание нельзя было использовать по назначению, поэтому оно не соответствовало критериям отнесения имущества к основным средствам (постановление от 17.05.11 № А27-10300/2010).*
По мнению Минфина России, затраты на приобретение и снос аварийного здания формируют первоначальную стоимость построенного на его месте объекта недвижимости
На практике нет единого мнения о том, как учитывать стоимость услуг по сносу ветхого здания — списывать единовременно в расходы или относить на увеличение первоначальной стоимости вновь построенного объекта недвижимости с последующим начислением амортизации.
В первоначальную стоимость объекта, построенного на месте снесенного ветхого здания, организация вправе включить компенсацию стоимости строений и насаждений, которые подлежат сносу в рамках реализации строительства*
Минфин России придерживается второго мнения (письма и ). Так, в соответствии с пунктом 8 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (утв. приказом Минфина России от 30.03.01 № 26н) первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации, непосредственно связанных с приобретением, сооружением и изготовлением объекта основных средств. Кроме того, финансовое ведомство обращает внимание, что в соответствии с пунктом 4.78 Методики определения стоимости строительной продукции на территории РФ (утв. постановлением Госстроя России от 05.03.04 № 15/1):
« В сметную стоимость строительства включаются затраты на подготовку территории строительства, в том числе освобождение территории строительства от имеющихся на ней строений, лесонасаждений, промышленных отвалов и других мешающих предметов, переселение жильцов из сносимых домов, перенос и переустройство инженерных сетей, коммуникаций, сооружений, путей и дорог, снятие и хранение плодородного слоя почвы и т. п. Таким образом, затраты по сносу зданий, расположенных на приобретаемом земельном участке , формируют первоначальную стоимость вновь создаваемого объекта капитального строительства на указанном земельном участке».
Журнал «Российский налоговый курьер» № 13-14, Июль 2013
01.07.2014 г.
С уважением, Наталья Колосова,
Ваш персональный эксперт.