В данной ситуации счета – фактуры нужно выставлять в течение 5 дней с момента оказания услуги. Арендные услуги считаются оказанными по окончанию периода. Вы должны оформлять счета - фактуры ежемесячно. Также как и учитывать доходы от аренды в том периоде, когда они возникают. Один счет – фактуру на весь срок аренды формировать неправомерно.
Если арендатор провел ремонт и в договоре имеется условие, что расходы на ремонт арендодателем должны быть возмещены, то у сторон имеются встречные обязательства. В таком случае возможно проведение взаимозачета. Порядок его отражения в бухгалтерском и налоговом учете приведен ниже.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух
Рекомендация: Как выставить счет-фактуру покупателю
Срок выставления
По общему правилу счет-фактуру нужно выставить не позднее чем через пять календарных дней:
- со дня получения предоплаты (полной или частичной) в счет предстоящих поставок товаров (работ, услуг), передачи имущественных прав;
- со дня отгрузки товаров (выполнения работ, оказания услуг, передачи имущественных прав).
Об этом сказано в пункте 3 статьи 168 Налогового кодекса РФ.
Пятидневный срок начинайте отсчитывать со дня, следующего за днем отгрузки товара (оказания услуг, выполнения работ, передачи имущественных прав), получения предоплаты. Если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день. Такие правила установлены в статье 6.1 Налогового кодекса РФ. При этом счет-фактура может быть выставлен непосредственно в день отгрузки.
Рекомендация: Как провести и оформить зачет взаимных требований
Одним из способов расчетов между организациями является зачет взаимных требований (ст. 410 ГК РФ).
Условия проведения взаимозачета
Зачет возможен при одновременном выполнении трех условий.
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Во-первых, организации, которые намерены провести взаимозачет, должны иметь друг к другу встречные требования. Это означает, что между ними заключены как минимум два разных договора, в одном из которых организация является дебитором, а в другом – кредитором.
Во-вторых, встречные требования организаций должны быть однородными.
В-третьих, взаимозачет возможен, если срок исполнения встречного однородного требования:
- уже наступил;
- не был указан в договоре;
- был определен моментом востребования.
Если срок исполнения обязательства точно прописан в договоре, то до наступления этой даты хотя бы у одной из сторон сделки зачет взаимных требований невозможен.
Для зачета достаточно заявления одной из сторон. Если же требования неоднородны или срок исполнения хотя бы одного из обязательств еще не наступил, зачет может быть произведен только по соглашению сторон (абз. 4 п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16).
Такой порядок следует из положений статьи 410 Гражданского кодекса РФ.
Ситуация: Может ли арендатор зачесть стоимость возмещаемых арендодателем неотделимых улучшений в счет арендных платежей после прекращения договора аренды
Да, может.
После прекращения договора аренды арендатор вправе возместить стоимость неотделимых улучшений при одновременном выполнении следующих условий:
- договором не предусмотрено, что арендодатель не возмещает арендатору стоимость неотделимых улучшений;
- неотделимые улучшения производятся с согласия арендодателя и за счет собственных средств арендатора.
Такой порядок предусмотрен пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ.
При этом со стороны арендодателя возникает встречная обязанность по возмещению стоимости неотделимых улучшений. Требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений и требование по оплате арендных платежей являются денежными, то есть однородными.
Пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ не связывает право арендатора на возмещение его затрат с наличием отдельного соглашения или судебного акта о взыскании сумм, израсходованных на неотделимые улучшения (п. 8 информационного письма ВАС РФ от 29 декабря 2001 г. № 65). Таким образом, если иное не предусмотрено договором, после прекращения договора аренды арендатор вправе зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений (ст. 410 ГК РФ).
В арбитражной практике есть примеры судебных решений, в которых признается правомерность такого подхода (см., например, постановления ФАС Поволжского округа от 23 мая 2008 г. № А12-10368/06, Северо-Западного округа от 14 ноября 2007 г. № А56-2779/2007).
Рекомендация: Как отразить в бухучете зачет взаимных требований
Зачет взаимных требований является одним из способов расчетов между организациями. Проведение зачета возможно при соблюдении ряда условий, определенных гражданским законодательством.
Поскольку зачет взаимных требований отражает лишь факт оплаты полученных или переданных активов (погашение дебиторской или кредиторской задолженности), в бухучете к возникновению доходов или расходов он не приводит (п. 2 ПБУ 9/99, п. 2 ПБУ 10/99).
В бухучете зачет взаимных требований отражается на субсчетах, открытых по каждому контрагенту к счетам 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».
При проведении взаимозачета сделайте проводку:
Дебет 60 (76) Кредит 62 (76)
– отражено прекращение встречного обязательства по оплате товаров (работ, услуг) зачетом взаимных требований.
Рекомендация: Как отразить при налогообложении зачет взаимных требований. Организация применяет общую систему налогообложения
Порядок расчета налогов при проведении зачета взаимных требований зависит от системы налогообложения, которую применяет организация.
ОСНО: налог на прибыль
Если организация рассчитывает налог на прибыль методом начисления, то в результате взаимозачета у нее не возникнет ни доходов, ни расходов. Это связано с тем, что взаимозачет является одним из способов оплаты полученных товаров (работ, услуг). А для определения доходов и расходов при методе начисления факт оплаты значения не имеет (п. 1 ст. 271, п. 1 ст. 272 НК РФ).
Если организация применяет кассовый метод, то при проведении взаимозачета в налоговом учете возникает:
– доход – если погашается дебиторская задолженность (задолженность перед организацией);
– расход – если организация погашает кредиторскую задолженность (свою задолженность перед контрагентом).
Это объясняется тем, что при кассовом методе датой возникновения дохода (расхода) признается дата фактической оплаты отгруженных товаров (выполненных работ, оказанных услуг), в том числе путем прекращения встречных обязательств. Такой порядок предусмотрен пунктами 2 и 3 статьи 273 Налогового кодекса РФ. При этом нужно учитывать, что некоторые виды расходов при кассовом методе включаются в расчет налога на прибыль по особым правилам. Например, для включения в состав расходов стоимости сырья и материалов помимо их оплаты необходимо их списание в производство (подп. 1 п. 3 ст. 273 НК РФ).
При частичном зачете взаимных требований доходы (расходы) следует признавать:
– на дату проведения взаимозачета (на сумму задолженности, подлежащей зачету);
– на дату погашения остатка задолженности иным способом (например, в денежной форме).
Если для расчета налога на прибыль организация применяет кассовый метод, даты признания доходов (расходов) в бухгалтерском и налоговом учете будут различаться. Поэтому в бухучете появятся временные разницы и отложенные налоговые обязательства (при признании доходов) или отложенные налоговые активы (при признании расходов) (п. 12, 14, 15 ПБУ 18/02).
Пример отражения в бухучете и при налогообложении зачета взаимных требований по сделкам, совершенным до 1 января 2009 года. Стороны взаимозачета применяют общую систему налогообложения и рассчитывают налог на прибыль методом начисления
ЗАО «Альфа» 3 декабря 2008 года приобрело у ООО «Торговая фирма "Гермес"» материалы на сумму 200 000 руб. (в т. ч. НДС – 30 508 руб.). В этом же месяце материалы были оприходованы. По условиям договора «Альфа» должна оплатить полученные материалы до 10 декабря 2008 года. Материалы были полностью списаны в производство 1 марта 2009 года.
12 февраля 2009 года «Альфа» выполнила для «Гермеса» работы по договору подряда на сумму 150 000 руб. (в т. ч. НДС – 22 881 руб.). По условиям договора «Гермес» должен оплатить выполненные работы до 25 февраля 2009 года.
«Альфа» перечисляет авансовые платежи по налогу на прибыль ежеквартально.
По состоянию на 1 марта 2009 года ни одна из организаций не погасила свои обязательства. В этот же день стороны приняли решение о проведении зачета взаимных требований на сумму 150 000 руб.
В учете «Альфы» сделаны следующие проводки.
Декабрь 2008 года:
Дебет 10 Кредит 60 субсчет «Расчеты с ООО "Торговая фирма "Гермес"»
– 169 492 руб. – оприходованы приобретенные материалы;
Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты с ООО "Торговая фирма "Гермес"»
– 30 508 руб. – отражен входной НДС по приобретенным материалам;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 30 508 руб. – принят к вычету входной НДС по приобретенным материалам.
Февраль 2009 года:
Дебет 62 субсчет «Расчеты с ООО "Торговая фирма "Гермес"» Кредит 90-1
– 150 000 руб. – отражена выручка от реализации выполненных работ;
Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 22 881 руб. – начислен НДС с выручки от реализации выполненных работ.
1 марта 2009 года:
Дебет 20 Кредит 10
– 169 492 руб. – списана стоимость переданных в производство материалов;
Дебет 60 субсчет «Расчеты с ООО "Торговая фирма "Гермес"» Кредит 62 субсчет «Расчеты с ООО "Торговая фирма "Гермес"»
– 150 000 руб. – произведен зачет взаимных требований.
«Альфа» оприходовала материалы в декабре 2008 года. Поэтому при проведении взаимозачета в марте 2009 года организация должна восстановить сумму НДС по материалам, ранее принятую к вычету. Поскольку зачет проводится не на всю сумму задолженности, входной НДС восстанавливается в той части, которая относится к задолженности, погашенной путем взаимозачета. Сумма НДС, подлежащая восстановлению, равна:
150 000 руб. : 169 492 руб. ? 30 508 руб. = 27 000 руб.
Дебет 19 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 27 000 руб. – восстановлен НДС, ранее принятый к вычету.
Право на вычет этой суммы появится у «Альфы» после того, как она будет перечислена «Гермесу» отдельным платежным поручением.
Восстановленную сумму НДС и остаток задолженности за материалы «Альфа» перечислила на расчетный счет «Гермеса» 20 мая 2009 года.
В мае в учете «Альфы» сделаны следующие записи:
Дебет 60 субсчет «Расчеты с ООО "Торговая фирма "Гермес"» Кредит 51
– 27 000 руб. – перечислена сумма НДС, восстановленная в связи с проведением взаимозачета;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 27 000 руб. – принят к вычету входной НДС по приобретенным материалам;
Дебет 60 субсчет «Расчеты с ООО "Торговая фирма "Гермес"» Кредит 51
– 23 000 руб. (200 000 руб. – 150 000 руб. – 27 000 руб.) – перечислен остаток задолженности за приобретенные материалы.
Первоначальную сумму входного НДС по приобретенным материалам (30 508 руб.) бухгалтер «Альфы» отразил в налоговой декларации за IV квартал 2008 года. После проведения взаимозачета бухгалтер подал уточненную декларацию за IV квартал, в которой сумма вычетов была уменьшена на 27 000 руб. Сумму НДС, перечисленную «Гермесу» в денежной форме, «Альфа» приняла к вычету в мае и отразила в декларации за II квартал 2009 года.
При расчете налога на прибыль за I квартал 2009 года бухгалтер «Альфы» включил:
– в состав доходов – выручку от реализации услуг в сумме 127 119 руб. (150 000 руб. – 22 881 руб.);
– в состав расходов – стоимость материалов, списанных в производство, в сумме 169 492 руб.
ОСНО: НДС
При реализации товаров (работ, услуг), обязательства по оплате которых прекращаются зачетом, налоговую базу по НДС определяйте по общим правилам – исходя из рыночной стоимости переданных товаров (работ, услуг) (п. 1 ст. 154 НК РФ). При соблюдении других обязательных условий к вычету принимайте сумму НДС, предъявленную контрагентом и выделенную в его счете-фактуре (п. 1 ст. 172 НК РФ). Перечислять друг другу суммы НДС, выделенные в счетах-фактурах, в денежной форме участники взаимозачета не должны.
Исключением из этого правила являются сделки, по которым товары (работы, услуги, имущественные права) покупатель (заказчик) принял к учету в периоде с 1 января 2007 года по 31 декабря 2008 года. Если зачет взаимных требований по этим сделкам происходит после 31 декабря 2008 года, суммы НДС, предъявленные поставщиками (исполнителями), можно принять к вычету только после уплаты налога отдельным платежным поручением. Если покупатель (заказчик) применил вычет НДС ранее того квартала, в котором сумма НДС была перечислена поставщику (исполнителю) в денежной форме, он должен произвести корректировку по этим суммам НДС и подать уточненную налоговую декларацию за соответствующий квартал.
Это следует из пункта 12 статьи 9 Закона от 26 ноября 2008 г. № 224-ФЗ. Аналогичные разъяснения содержатся в письме ФНС России от 23 марта 2009 г. № ШС-22-3/215.
Пример отражения в бухучете и при налогообложении операций по взаимозачету. В счет оплаты задолженности за работы, облагаемые НДС, организация засчитывает задолженность заказчика по операции, не облагаемой НДС
ОАО «Производственная фирма "Мастер"» в феврале 2013 года выполнило строительные работы по договору подряда, заключенному с ЗАО «Альфа». Выручка от реализации строительных работ составила 10 420 987 руб. (в т. ч. НДС – 1 589 642 руб.). Сумма начисленного НДС отражена в счете-фактуре, который «Мастер» выставил «Альфе». Себестоимость строительных работ – 7 000 000 руб.
«Альфа» не может погасить свою задолженность в денежной форме. При этом «Альфа» является застройщиком жилого дома, в строительстве которого участвовал «Мастер». Стороны договорились о том, что по окончании строительства «Альфа» предоставит «Мастеру» жилые помещения по стоимости, равной задолженности застройщика по договору подряда (10 420 987 руб.). Для этого в марте 2013 года «Мастер» и «Альфа» заключили договор участия в долевом строительстве (сумма договора – 10 420 987 руб.).
Все строительные работы ведутся силами подрядчиков. В этом случае суммы, поступающие от участников долевого строительства, для застройщика не являются выручкой от реализации. Привлеченные денежные средства квалифицируются как инвестиции, которые не являются объектом обложения НДС.
Встречные обязательства сторон погашаются взаимозачетом (ст. 410 ГК РФ).
В бухучете «Мастера» расчеты по договорам подряда и долевого участия в строительстве отражены следующим образом.
В части расчетов по договору подряда:
Дебет 62 Кредит 90-1
– 10 420 987 руб. – отражена выручка от реализации работ по договору подряда с «Альфой»;
Дебет 90-2 Кредит 20
– 7 000 000 руб. – учтена в составе расходов себестоимость реализованных работ;
Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 1 589 642 руб. – начислен НДС с реализации работ.
В части расчетов по договору участия в долевом строительстве:
Дебет 76 Кредит 60
– 10 420 987 руб. – приобретено право требования по договору участия в долевом строительстве.
Взаимозачет бухгалтер отразил такой проводкой:
Дебет 60 Кредит 62
– 10 420 987 руб. – зачтена задолженность «Альфы» по договору подряда в счет задолженности «Мастера» по договору долевого участия в строительстве.
Поскольку встречные требования сторон возникли в 2013 году, при проведении взаимозачета «Альфа» не должна перечислять «Мастеру» НДС в денежной форме.
При расчете налога на прибыль за февраль 2013 года бухгалтер «Мастера» учел в составе доходов выручку от реализации в размере 8 831 345 руб. (10 420 987 руб. – 1 589 642 руб.), в составе расходов – себестоимость строительных работ в сумме 7 000 000 руб.
После того как «Мастер» получит право собственности на помещения, бухгалтер сделает в учете такую проводку:
Дебет 41 Кредит 76
– 10 420 987 руб. – приобретены помещения (предназначены для перепродажи).
Ольга Пушечкина,
эксперт.