Так как арендуемая недвижимость находится на территории РФ, а арендатор не зарегистрирован в РФ, то при выплате ему дохода в виде арендной платы (при этом не важно на какой счет) Вы должны удержать НДС и налог на прибыль и перечислить их в бюджет в качестве налогового агента.
При этом следует учесть особенности Соглашения об избежании двойного налогообложения, заключенного РФ с той страной, где он зарегистрирован, при его наличии. Перечень действующих соглашений приведен во вложении.
Обоснование
Из рекомендации
Порядок удержания и перечисления налога на прибыль с доходов, выплаченных налоговыми агентами иностранным организациям, не осуществляющим в России деятельность через постоянные представительства
Дивиденды и доходы от распределения прибыли и имущества
Процентный доход от долговых обязательств
Прочие доходы3 | ||
Доход | Ставка1 | Основание |
Доходы от использования прав на объекты интеллектуальной собственности | 20% | Подп. 1 п. 2 ст. 284, подп. 4 п. 1 ст. 309 НК РФ |
Доходы, полученные от реализации акций (долей) российских организаций, более 50% активов которых состоит из недвижимого имущества, находящегося на территории РФ (кроме доходов от реализации акций, которые в соответствии с п. 3 ст. 280 НК РФ признаются обращающимися на организованном рынке ценных бумаг)5 | 20% | П. 1 ст. 284, подп. 5 п. 1 ст. 309 НК РФ |
Доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося на территории России | 20% | П. 1 ст. 284, подп. 6 п. 1 ст. 309 НК РФ |
Доходы от сдачи в аренду или субаренду имущества, используемого на территории России | 20% | Подп. 1 п. 2 ст. 284, подп. 7 п. 1 ст. 309 НК РФ * |
Доходы от лизинговых операций (например, доходы от сдачи в лизинг имущества, используемого на территории России) | 20% | Подп. 1 п. 2 ст. 284, подп. 7 п. 1 ст. 309 НК РФ |
Доходы от предоставления в аренду или субаренду морских и воздушных судов и (или) транспортных средств, а также контейнеров, используемых в международных перевозках | 10% | Подп. 2 п. 2 ст. 284, подп. 7 п. 1 ст. 309 НК РФ |
Доходы от международных перевозок (в т. ч. демереджи и прочие платежи, возникающие при перевозках) | 10% | Подп. 2 п. 2 ст. 284, подп. 8 п. 1 ст. 309 НК РФ |
Штрафы и пени за нарушение российскими организациями, государственными органами и (или) исполнительными органами местного самоуправления договорных обязательств | 20% | Подп. 1 п. 2 ст. 284, подп. 9 п. 1 ст. 309 НК РФ |
Доходы от реализации (в т. ч. погашения) инвестиционных паев закрытых паевых инвестиционных фондов, которые относятся к категориям рентных фондов или фондов недвижимости | 20% | Подп. 1 п. 2 ст. 284, подп. 9.1 п. 1 ст. 309 НК РФ |
Иные аналогичные доходы6 | 20% | Подп. 1 п. 2 ст. 284, подп. 10 п. 1 ст. 309 НК РФ |
1 Налог по установленным ставкам удерживайте при каждой выплате дохода (абз. 1 п. 1 ст. 310 НК РФ). Сумму налога на прибыль, удержанного с доходов иностранной организации, можно перечислять в бюджет только в рублях (абз. 7 п. 1 ст. 310 НК РФ).
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
3 Перечислить налог в бюджет нужно не позднее следующего рабочего дня после выплаты дохода (абз. 7 п. 1 ст. 310, абз. 2 п. 2 ст. 287, п. 6 ст. 6.1 НК РФ).
4 Перечислить налог нужно на 30-й день после даты начисления. Если до истечения указанного срока налоговому агенту предоставлена уточненная обобщенная информация, он должен пересчитать сумму налога, удержанного с получателя доходов (п. 11 ст. 310.1 НК РФ).
5 Если иностранная организация не представит документально подтвержденных данных о расходах на приобретение акций (недвижимости), налог на прибыль удержите с полной суммы дохода от реализации акций по ставке 20 процентов. По той же ставке удержите налог на прибыль, если эти расходы не учитываются при расчете налога на прибыль. Такой порядок предусмотрен абзацем 6 пункта 1 статьи 310 Налогового кодекса РФ. Данной точки зрения придерживается и налоговая служба (см., например, письмо УМНС России по г. Москве от 8 апреля 2004 г. № 26-12/24397).
6 Перечень доходов не является исчерпывающим (подп. 10 п. 1 ст. 309 НК РФ). При этом аналогичность доходов заключается не в схожести их с каким-либо из видов доходов, поименованных в пункте 1 статьи 309 Налогового кодекса РФ, а в том, что они относятся к доходам от источников в Российской Федерации, не связанным с деятельностью иностранной организации (в т. ч. через постоянное представительство). Исключение составляют доходы, прямо упомянутые в статье 309 Налогового кодекса РФ как не относящиеся к доходам от источников в Российской Федерации. Об этом сказано в пункте 1.1 раздела II Методических рекомендаций, утвержденных приказом МНС России от 28 марта 2003 г. № БГ-3-23/150, и письмах Минфина России от 11 августа 2009 г. № 03-08-05, от 19 мая 2009 г. № 03-08-05 и от 11 июля 2007 г. № 03-03-06/1/478.
Ольги Цибизовой, начальника отдела косвенных налогов департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
Как определить место реализации услуг
В статье 148 Налогового кодекса РФ выделено четыре критерия определения места реализации работ (услуг):
- по месту деятельности исполнителя работ (услуг);
- по местонахождению имущества, с которым связаны работы (услуги);
- по месту деятельности покупателя работ (услуг);
- по месту фактического оказания услуг.
При решении вопроса, реализованы ли работы (услуги) на территории России (и, следовательно, нужно ли платить НДС по этой операции), необходимо применять один из этих критериев.
По общему правилу работы (услуги) признаются реализованными в России, если они были выполнены (оказаны):
- российской организацией;
- предпринимателем, зарегистрированным или проживающим в России;
- представительством иностранной организации, находящимся в России.
Это следует из подпункта 5 пункта 1 статьи 148 Налогового кодекса РФ.
Из этого правила есть исключения для определенных видов работ (услуг).
Для работ (услуг), непосредственно связанных с движимым и недвижимым имуществом (например, монтаж, ремонт и т. д.), место реализации определяется местонахождением имущества (подп. 1 и 2 п. 1 ст. 148 НК РФ). То есть такие работы (услуги) считаются реализованными в России, если имущество находится в России. *
Для работ (услуг), перечисленных в подпункте 4 пункта 1 статьи 148 Налогового кодекса РФ, место реализации определяется местонахождением покупателя. При этом местонахождением считается тот адрес, по которому организация зарегистрирована в России.
Когда же организация в России не зарегистрирована, местом реализации будет считаться адрес:
– прописанный в учредительных документах;
– по которому находится управление организации или ее исполнительный орган;
– по которому находится постоянное представительство, если работы (услуги) были приобретены через него.
То есть такие работы (услуги) считаются реализованными в России, если покупатель осуществляет деятельность в России. Например, покупателем является российская организация или представительство иностранной организации, находящееся в России.
Для услуг в сфере культуры, искусства, образования (обучения), физической культуры, туризма, отдыха и спорта место реализации определяется местом фактического оказания услуг (подп. 3 п. 1 ст. 148 НК РФ). То есть такие работы (услуги) считаются реализованными в России, если они фактически были выполнены (оказаны) в России.
Особенности определения места реализации работ и услуг по договорам между российскими организациями и организациями стран – участниц Таможенного союза предусмотрены разделом IV приложения 18 к договору о Евразийском экономическом союзе. Подробнее порядок определения места реализации работ и услуг представлен в таблице.
Пример определения места реализации услуг для расчета НДС. Организация оказывает посреднические услуги по реализации товара за рубежом
ООО «Торговая фирма "Гермес"» (комиссионер) по поручению и за счет АО «Альфа» от своего имени покупает товар за рубежом и за рубежом же его продает без ввоза в Россию.
Место реализации посреднических услуг по продаже товаров определяется местонахождением продавца (комиссионера). Поскольку «Гермес» является российской организацией, то местом реализации указанных услуг признается Россия. Поэтому бухгалтер «Гермеса» начислил НДС с суммы комиссионного вознаграждения.
Пример определения места реализации работ для расчета НДС. Организация выполняет монтаж оборудования за рубежом
АО «Альфа» заключило с иностранной организацией договор на монтаж оборудования, находящегося за рубежом.
Место реализации услуг, связанных с движимым имуществом, определяется его местонахождением. Так как оборудование находится за рубежом, то место оказания монтажных работ не является территорией России. Поэтому бухгалтер «Альфы» с вознаграждения за проведение монтажных работ НДС в бюджет не заплатил.
Действующие двусторонние международные договоры России об избежании двойного налогообложения
* Республика Сербия и Республика Черногория сохраняют правопреемство в отношении ратифицированной Конвенции между Правительством Российской Федерации и Правительством Союзной Республики Югославии об избежании двойного налогообложения (письма Минфина России от 8 августа 2007 г. № ГИ-6-26/635, ФНС России от 15 января 2009 г. № ВЕ-22-2/20).