Вводить в эксплуатацию здание нужно в декабре 2015 года, т.к. фактически здание готово было в декабре. Гражданское законодательство не запрещает передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта. Однако поскольку пользование таким помещением по назначению до введения здания в эксплуатацию не представляется возможным, то это будет не договор аренды в чистом виде, а непоименованный договор, который прямо не предусмотрен в законе, но ему не противоречит. Действующему законодательству также не противоречит установленная условиями договора обязанность будущего арендатора вносить плату за период нахождения его в помещении (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 9798/12).
Обоснование
1.Ввод актива в эксплуатацию
Предприятие в декабре прошлого года приобрело здание и получило свидетельство на право собственности. Сейчас планирует проводить электроэнергию и делать ремонт. Нужно ли вводить здание в эксплуатацию и, соответственно, начислять амортизацию и платить налог на имущество?
Нет, этого делать не нужно.
Дело в том, что акт приемки-передачи основных средств оформляется, когда предприятие сможет беспрепятственно эксплуатировать объект (п. 4 ПБУ 6/01). До момента оформления таких актов затраты на приобретение здания относятся к незавершенным капитальным вложениям. Об этом сказано в пункте 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ (утверждено приказом Минфина России от 29 июля 1998 г. № 34н). А к капитальным вложениям ПБУ 6/01 не применяется (п. 3 ПБУ 6/01).
Таким образом, до момента окончания ремонта и других работ предприятие вправе не принимать здание к учету в составе основных средств и учитывать его на счете 08. Следовательно, начислять амортизацию по нему не нужно.
По мнению Минфина России, высказанному в письме от 4 сентября 2007 г. № 03-05-06-01/98, по зданию, которое требует дополнительных затрат по доведению его до состояния, пригодного для использования, даже если получено свидетельство о госрегистрации, налог на имущество не начисляется.
При этом невозможность эксплуатации здания должна подтверждаться распорядительными документами по организации, договором подряда на выполнение строительных работ по доведению до состояния, в котором здание пригодно к использованию в запланированных целях.*
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Из рекомендации
Романа Масаладжиу кандидата юридических наук, ведущего эксперта ЮСС «Система Юрист», преподавателя МГЮА им. О.Е. Кутафина
Екатерины Никоновой исполнительного директора ООО «Абсолют Факторинг»
Александра Крюкова кандидата юридических наук, заместителя председателя Арбитражного суда Свердловской области, магистра частного права
2.Можно ли обеспечить задатком предварительный договор аренды, в соответствии с условиями которого арендодатель передает будущему арендатору нежилые помещения в здании, не введенном в эксплуатацию, за плату для целей отделки и ремонта
Да, можно.
В таком случае заключенный договор фактически будет являться смешанным договором, который содержит в себе как условия предварительного договора аренды недвижимого имущества, так и условия о передаче помещений будущему арендатору за плату для выполнения ремонтных и отделочных работ.
К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п. 3 ст. 421 ГК РФ).
Гражданское законодательство не запрещает передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта. Однако поскольку пользование таким помещением по назначению до введения здания в эксплуатацию не представляется возможным, то это будет не договор аренды в чистом виде, а непоименованный договор, который прямо не предусмотрен в законе, но ему не противоречит*.
Условие о задатке в рассматриваемом случае будет относиться не к предварительному договору аренды, а к договору о передаче помещений будущему арендатору за плату в целях ремонта и отделки. Поэтому выдача задатка в таком случае закону не противоречит.
Такая правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. № 9798/12.