Если помещение находится на первом этаже и имеет отдельный вход, то рисков нет никаких. Единственное – проверить, чтобы все документы на помещение были в порядке. Подробнее об этом в рекомендации № 2.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух» vip - версия и в материалах «Системы Юрист».
1. Статья: Квартира куплена под офис
Вопрос № 1 Какие существуют ограничения для перевода квартиры под офис
Чтобы разместить в купленной квартире офис, необходимо перевести ее в разряд нежилых помещений (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Если этого не сделать, жилинспеция взыщет с вас штраф в размере от 40 000 до 50 000 руб. (ст. 7.22 КоАП РФ). Есть два условия, которые нужно выполнить, для того чтобы процедура перевода стала возможной. Во-первых, оборудуйте отдельный доступ к будущему офису, чтобы он не проходил через подъезд или лестничную клетку. А во-вторых, перевести в нежилую недвижимость вы можете только квартиру на первом этаже.* Если же она находится выше, то под ней не должно быть жилых площадей. Такой порядок установлен статьей 23 Жилищного кодекса РФ. Важно учитывать и такие ограничения:
Н.Г.?Сазонова, эксперт журнала «Упрощенка»
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
2. Рекомендация: На что покупателю обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости
Проверка самого объекта недвижимого имущества
Чтобы исключить риски, связанные с самим приобретаемым объектом, юристу нужно запросить выписку из ЕГРП, проверить правоустанавливающие документы, а также проверить, не ведется ли судебный спор в отношении этого объекта.*
1. Выписка из ЕГРП.
Первое, что необходимо сделать, начиная проверку приобретаемого объекта недвижимости, – получить сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) о правах на приобретаемый объект. Сведения, содержащиеся в ЕГРП, предоставляются в виде выписки из ЕГРП или в ином виде, определенном Минэкономразвития России. Выдачей выписок из ЕГРП занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих территориальных органов (далее – Росреестр). На официальном сайте Росреестра можно найти адреса, телефоны, сайты территориальных органов (подробнее см. Как найти информацию на сайте Росреестра).
Сведения, содержащиеся в ЕГРП, являются общедоступными (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом). Действует правило открытости сведений о государственной регистрации прав. Росреестр обязан предоставить выписку из ЕГРП любому лицу, обратившемуся по запросу, в том числе посредством почтового отправления, использования сетей связи общего пользования или иных технических средств связи, путем обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения ЕГРП (абз. 1 п. 1 ст. 7 Закона о государственной регистрации).
Однако есть информация ограниченного доступа, которая может быть предоставлена только кругу лиц, определенному пунктом 3статьи 7 Закона о государственной регистрации.
Максимальный срок выдачи выписки из ЕГРП составляет не более чем пять рабочих дней со дня получения Росреестром соответствующего запроса (абз. 1 п. 2 ст. 7 Закона о государственной регистрации).
За предоставление сведений, содержащихся в ЕГРП, взимается плата. Приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2010 г. № 650 «О порядке взимания и возврата платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, и размерах такой платы» установлены:
- размеры платы;
- порядок взимания и возврата платы за предоставление сведений из ЕГРП.
Официальная информация о порядке выдачи сведений о зарегистрированных правах приведена на сайте Росреестра. Тут же можно получить:
- бланк заявления о предоставлении сведений из ЕГРП;
- бланк квитанции об оплате за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Внимание! (mod = 167, id = 918) Без предварительного получения выписки из ЕГРП покупатель рискует приобрести объект, который, например, является объектом аренды или ипотеки. Данные обременения сохраняются и при переходе прав на недвижимое имущество. Если же недвижимость находится под арестом, регистрационный орган вовсе не зарегистрирует переход права собственности.
Важность получения выписки из ЕГРП состоит в следующем:
- выписка позволит выяснить, кому принадлежит на праве собственности интересующий объект недвижимости;
- получение выписки из ЕГРП будет свидетельствовать, что будущий собственник (добросовестный приобретатель) предпринял надлежащие действия для законного приобретения имущества (ст. 302 ГК РФ).
В выписке из ЕГРП будет отражена информация об обременении имущества. Например, в выписке ЕГРП будет отражено, имеется ли арест на объект имущества, находится ли имущество в залоге, наложен ли сервитут на земельный участок и иные ограничения (обременения).
Кроме того, дополнительно, когда речь идет о земельном участке, важно удостовериться, не ограничен ли он публичным сервитутом. Подобная информация запрашивается в местных органах власти по местонахождению земельного участка.
См. также Как собрать пакет документов для регистрации сделки с недвижимым имуществом, Как получить информацию у Росреестра, Запрос о предоставлении сведений из ЕГРП.
2. Проверка наличия судебного спора.
Если в отношении объекта недвижимости имеется судебный спор, он может быть никак не отражен в ЕГРП. Дело в том, что в реестр вносится информация только о вступившем в силу решении суда.
Однако информация об имеющихся судебных разбирательствах в отношении потенциального предмета покупки крайне важна. Поэтому важно проверить наличие судебных споров. Для этого нужно проверить официальный сайт ВАС РФ, а также сайт арбитражного суда того региона, где находится имущество.
Кроме того, представляется целесообразным проверить не только существующие судебные разбирательства в отношении предмета сделки, но и судебные процессы с участием самого продавца.
3. Правоустанавливающие документы.
Проверяется история совершенных сделок с объектом недвижимости. Необходимо проверить как минимум две цепочки (от продавца к покупателю). Часто продавец ссылается на отсутствие документов, связанных с предыдущей куплей-продажей или приватизацией, если она имела место. В таком случае важно оценить риски и, возможно, осуществить самостоятельный поиск документов. Если же продавец не предъявляет документы, показывающие, как он сам приобрел объект недвижимости, это может быть весьма подозрительно. В таком случае важно проявить повышенные меры предосторожности при приобретении такого объекта недвижимости.
Главное, на что следует обратить внимание при изучении документов, связанных с прошедшим приобретением, – есть ли у третьих лиц право требования на приобретаемый объект недвижимости в порядке виндикации. Исследование стоит провести до глубины срока исковой давности.
Галина Богдановская
кандидат юридических наук, судья Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда
Юлия Копеева
старший эксперт ЮСС «Система Юрист»
Владимир Ланда
кандидат юридических наук, советник Правового управления правительства г. Москвы