Ситуация неоднозначна. Обязанность по уплате земельного налога зависит от того, на каком основании используется земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и занятый под жилым домом. Если земля используется на праве постоянного (бессрочного) пользования, то налог платить надо. Следует учитывать, что право собственности и право постоянного пользования на землю подлежит госрегистрации (ст. 25 Земельного кодекса РФ, п. 1 ст. 131 ГК РФ). Оно возникает с момента такой регистрации и подтверждается соответствующим свидетельством (ст. 26 Земельного кодекса РФ, ст. 14 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). Соответственно, если земельный участок не принадлежит организации на праве собственности или постоянного (бессрочного) пользования (т.е. не подтверждено свидетельством госрегистрации на данное право), то обязанность по уплате земельного налога отсутствует.(Письма Минфина России от 31.08.2011 № 03-05-04-02/88, от 21.02.2012 № 03-05-06-02/15).
Обратите внимание, если право собственности или право постоянного (бессрочного) пользования на землю возникло до 31 января 1998 года, оно может быть подтверждено другими правоустанавливающими документами (ст. 8 Закона от 29 ноября 2004 г. № 141). В этом случае организация, располагающая такими документами, должна платить земельный налог с принадлежащего ей участка. Аналогичная точка зрения отражена в письмах Минфина России от 7 апреля 2010 г. № 03-05-05-02/22, от 12 октября 2009 г. № 03-05-05-02/62, от 9 апреля 2007 г. № 03-05-05-02/21 и подтверждена в постановлении Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 54.
Также рекомендуем обратиться за официальными разъяснениями по вопросу права использования земельного участка в Росреестр, а также в свою налоговую инспекцию.
Соответственно, если обязанность по уплате земельного налога отсутствует, а организация уже уплатила налог, то его можно вернуть из бюджета. Общий порядок возврата рассмотрен в рекомендации: Как вернуть (зачесть) излишне уплаченный (взысканный) налог (сборы, пени, штрафы)
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух
Рекомендация: Кто должен платить земельный налог
Налогоплательщики
Земельный налог платят организации и граждане, обладающие земельным участком, признаваемым объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. По земельным участкам, находящимся на праве безвозмездного срочного пользования или аренды, платить налог не нужно. Такие правила установлены статьей 388 Налогового кодекса РФ.*
В коммерческих организациях
Внимание: до 1 июля 2012 года организации должны переоформить имеющееся у них право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести эти участки в собственность. Такое требование содержится в пункте 2 статьи 3 Закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ.
С 1 января 2013 года за несоблюдение этого требования будет установлена административная ответственность в виде штрафа, размер которого составит от 20 000 до 100 000 руб. Такой порядок предусмотрен пунктом 1 статьи 6 и пунктом 3 статьи 7 Закона от 24 июля 2007 г. № 212-ФЗ.
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Участки, не облагаемые земельным налогом
В коммерческих организациях
Не признаются объектами налогообложения земельные участки:
1) изъятые из оборота. Это земли федеральной собственности. Такие участки не предоставляются в частную собственность, также они не могут стать объектом договоров купли-продажи, дарения и т. д. (абз. 1 п. 2 ст. 27 Земельного кодекса РФ). Полный перечень таких земель указан в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса РФ;
2) ограничены в обороте. Это земли государственной или муниципальной собственности. Такие участки не предоставляются в частную собственность, кроме случаев, установленных законодательством (абз. 2 п. 2 и п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ). Для целей налогообложения к ограниченным в обороте отнесены земельные участки:
- занятые особо ценными объектами культурного наследия народов России, объектами, включенными в Список Всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
- из состава земель лесного фонда;
- занятые водными объектами в составе водного фонда.
Перечень земель, освобожденных от налогообложения, приведен в пункте 2 статьи 389 Налогового кодекса РФ.
Ситуация: должна ли организация платить земельный налог до оформления свидетельства о регистрации права собственности (права постоянного (бессрочного) пользования) на землю
Нет, в общем случае до оформления свидетельства о регистрации права собственности платить налог не нужно. Исключением является только покупка помещений в многоквартирных домах коммерческими организациями.*
Платить земельный налог нужно с земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса РФ и принадлежащих организации на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 1 ст. 388 НК РФ). Право собственности и право постоянного пользования на землю подлежит госрегистрации (ст. 25 Земельного кодекса РФ, п. 1 ст. 131 ГК РФ). Оно возникает с момента такой регистрации и подтверждается соответствующим свидетельством (ст. 26 Земельного кодекса РФ, ст. 14 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).
Если право собственности или право постоянного (бессрочного) пользования на землю возникло до 31 января 1998 года, оно может быть подтверждено другими правоустанавливающими документами (ст. 8 Закона от 29 ноября 2004 г. № 141). В этом случае организация, располагающая такими документами, должна платить земельный налог с принадлежащего ей участка. Аналогичная точка зрения отражена в письмах Минфина России от 7 апреля 2010 г. № 03-05-05-02/22, от 12 октября 2009 г. № 03-05-05-02/62, от 9 апреля 2007 г. № 03-05-05-02/21 и подтверждена в постановлении Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 54.
Если земельный участок куплен или получен в постоянное пользование после 31 января 1998 года и свидетельство о регистрации не было получено, то для уплаты налога оснований нет. Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 7 апреля 2010 г. № 03-05-05-02/22, от 12 октября 2009 г. № 03-05-05-02/62, от 10 ноября 2006 г. № 03-06-02-04/155. Подтверждает такую позицию арбитражная практика (см., например, постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 54, ФАС Северо-Западного округа от 25 марта 2010 г. № А56-58100/2009).
Внимание: длительное уклонение от регистрации права собственности (права постоянного (бессрочного) пользования) на земельный участок может послужить поводом для привлечения организации к ответственности по статье 122 Налогового кодекса РФ. По мнению финансового ведомства, штраф в этом случае следует начислять за умышленную неуплату земельного налога, причиной которой является неправомерное бездействие организации (п. 3 ст. 122 НК РФ). Размер штрафа составляет 40 процентов от суммы неуплаченного налога. Такие разъяснения содержатся в письме Минфина России от 29 декабря 2007 г. № 03-05-05-02/82.*
Кроме того, за уклонение от регистрации права собственности (права постоянного (бессрочного) пользования) на земельный участок предусмотрена административная ответственность. Размер штрафа составляет:
- для должностных лиц организации (например, руководителя) – от 3000 до 4000 руб.;
- для организации – от 30 000 до 40 000 руб.
Такая мера ответственности предусмотрена статьей 19.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
В некоторых случаях платить земельный налог придется, даже если организация не имеет свидетельства о регистрации права собственности на землю. Это касается коммерческих организаций по операциям, связанным с покупкой помещений в многоквартирных домах. При таких сделках вместе с правом собственности на помещение к организации переходит часть общей долевой собственности на земельный участок, занятый домом (п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ). Основанием для уплаты земельного налога в этой ситуации является свидетельство о праве собственности на помещение (п. 2 ст. 23 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). Площадь участка, с которого нужно платить земельный налог (доля в участке), должна быть зафиксирована в этом свидетельстве. Если площадь в свидетельстве не указана, ее можно узнать в бюро технической инвентаризации (БТИ). Платить земельный налог в этом случае надо только с момента, когда земельный участок сформирован и принят на государственный кадастровый учет. Такой вывод можно сделать из писем Минфина России от 4 марта 2009 г. № 03-05-06-02/14, от 31 августа 2006 г. № 03-06-02-04/125, от 3 мая 2006 г. № 03-06-02-04/67 и от 28 апреля 2006 г. № 03-06-02-04/63.*
Ситуация: как платить земельный налог, если кадастровая стоимость земли неизвестна (
Когда кадастровая стоимость неизвестна, земельный налог платите, исходя из нормативной стоимости земли. Такой порядок прямо установлен пунктом 13 статьи 3 Закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ.*
Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 15 августа 2012 г. № 03-05-05-02/85, от 13 августа 2009 г. № 03-05-04-02/55. Подтверждает такую позицию арбитражная практика (см., например, постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 54, Президиума ВАС РФ от 10 февраля 2009 г. № 11279/08, от 9 декабря 2008 г. № 6113/08, ФАС Поволжского округа от 30 апреля 2009 г. № А72-4563/2008, Северо-Западного округа от 27 марта 2009 г. № А05-9538/2008).
Нормативную цену земли ежегодно определяют исполнительные власти субъектов РФ (п. 1 постановления Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319). Ее можно посмотреть на сайте регионального отделения Росреестра (например, на официальном сайте Росреестра по Московской области).
Нормативная цена применяется и в том случае, если результаты кадастровой оценки земли были признаны недостоверными в судебном порядке. Об этом сказано в письме Минфина России от 10 марта 2011 г. № 03-05-04-02/18. Этим письмом финансовое ведомство отменило свои прежние разъяснения (письмо от 2 ноября 2010 г. № 03-05-04-02/95), согласно которым до утверждения новой кадастровой стоимости участка земельный налог можно было не платить вовсе. За те периоды, в которых кадастровая стоимость земли считается неустановленной (в т. ч. за период с даты утверждения результатов кадастровой оценки, отмененных судом, и до вступления судебного решения в законную силу), земельный налог нужно рассчитывать исходя из нормативной цены земли.
Если не определена ни кадастровая, ни нормативная стоимость, то налоговая база отсутствует и земельный налог платить не нужно (письмо Минфина России от 15 марта 2012 г. № 03-05-05-02/15).*
В коммерческих организациях
Приобретение недвижимости
Ситуация: нужно ли платить земельный налог, если организация приобрела в собственность квартиру на первом этаже жилого дома, перевела ее в нежилой фонд и использует помещение в предпринимательской деятельности
Да, нужно, после того как земельный участок будет сформирован (с присвоением ему кадастрового номера), передан в общую долевую собственность и будет зарегистрировано право собственности на квартиру.
Это следует из пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ. При этом земельный участок, на котором расположен дом, может быть сформирован по-разному.
Вариант 1
Организация приобрела в собственность квартиру в многоквартирном жилом доме, построенном до введения в действие Жилищного кодекса РФ (т. е. до 1 марта 2005 года) (ст. 1 Закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ). При этом земельный участок, на котором расположен этот дом, не был сформирован, а государственный кадастровый учет по нему не проведен. Значит, он не перешел в общую долевую собственность владельцев помещений в многоквартирном доме (п. 5 ст. 16 Закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14 марта 2006 г. № Ф08-222/2006). Поэтому организации платить земельный налог не нужно. Но только до того момента, пока земельный участок не будет сформирован и принят на государственный кадастровый учет. После того как земельный участок будет сформирован (с присвоением ему кадастрового номера), а уполномоченное ведомство издаст решение о его передаче в общую долевую собственность владельцев помещений в многоквартирном доме, они должны будут платить земельный налог пропорционально своим долям. Аналогичной точки зрения придерживается Минфин России в письмах от 21 июля 2010 г. № 03-05-05-02/57, от 22 июля 2009 г. № 03-05-05-02/40, от 4 декабря 2008 г. № 03-05-06-02/85, от 1 августа 2007 г. № 03-05-06-02/87, от 26 апреля 2007 г. № 03-05-07-02/43. Подтверждает такой вывод Пленум ВАС РФ в постановлении от 23 июля 2009 г. № 54. Кадастровый учет земельных участков ведется в порядке, установленном Законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ (ст. 70 Земельного кодекса РФ).
Вариант 2
Организация приобрела в собственность квартиру в многоквартирном жилом доме, построенном до введения в действие Жилищного кодекса РФ (т. е. до 1 марта 2005 года). Однако земельный участок, на котором расположен жилой дом, был сформирован и в отношении его был проведен государственный кадастровый учет. В этом случае земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность владельцев помещений в многоквартирном доме (п. 2 ст. 16 Закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14 марта 2006 г. № Ф08-222/2006). Поэтому организация должна будет платить земельный налог с момента госрегистрации права собственности на квартиру (п. 2 ст. 23 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, письмо Минфина России от 21 июля 2010 г. № 03-05-05-02/57).
Размер земельного налога будет определяться исходя из кадастровой стоимости той части земельного участка, которая принадлежит организации на праве собственности. Для расчета кадастровой стоимости части земельного участка используйте формулу:
Кадастровая стоимость части земельного участка, которая принадлежит организации на праве собственности |
= |
Кадастровая стоимость всего земельного участка, находящегося в общей долевой собственности |
? |
Площадь помещения, принадлежащего организации на праве собственности |
: |
Общая площадь помещений в жилом доме |
Такие правила расчета установлены пунктом 1 статьи 392 Налогового кодекса РФ и статьей 15 Закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ.
Вариант 3
Организация купила квартиру в многоквартирном доме, построенном или реконструированном после введения в действие Жилищного кодекса РФ (т. е. после 1 марта 2005 года). В этом случае земельный участок считается уже сформированным, а государственный кадастровый учет по нему проведен. Такие нормы содержатся в пункте 6 статьи 16 Закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ. Значит, организации при покупке квартиры бесплатно переходит право собственности на соответствующую долю земельного участка с момента госрегистрации права собственности на квартиру. Такой вывод следует из положений пункта 5 статьи 16 Закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ, пункта 2 статьи 23 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ и подтверждается письмом Минфина России от 21 июля 2010 г. № 03-05-05-02/57. Поэтому в данном случае организация должна будет платить земельный налог. Для расчета кадастровой стоимости части земельного участка используйте формулу, приведенную выше.
Сергей Разгулин,
действительный государственный советник РФ 3-го класса