Предприятие не может удержать имущество арендатора, находящееся в спорном помещении.
Объясняется это следующим.
Арендодатель может удержать имущество арендатора только в случае, если арендатор возвратил помещение по окончании аренды по акту, но не освободил его от своего имущества. Либо если условие об удержании прямо предусмотрено в самом договоре. Как видно из вопроса, арендатор помещение по акту не возвращал. Поэтому предприятие не может удержать имущество арендатора, находящееся в спорном помещении.
Тем не менее при невозврате (несвоевременном возврате) имущества арендодателю арендатор будет обязан заплатить за фактическое пользование имуществом за время просрочки и возместить иные убытки арендодателя, вызванные просрочкой возврата помещения. Арендодателю нужно иметь в виду, что начислить договорную неустойку на сумму задолженности по оплате за фактическое пользование имуществом арендодатель не вправе, поскольку договорные отношения уже прекращены. Однако арендодатель вправе начислить на эту сумму проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, в договоре можно предусмотреть неустойку за несвоевременный возврат арендуемого имущества.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист » .
1. Рекомендация: Какие споры могут возникнуть по окончании срока аренды и как арендатор может защитить свои интересы
Арендодатель неправомерно удерживает имущество арендатора
Если и арендатор и арендодатель действуют как предприниматели (т. е. являются индивидуальными предпринимателями или организациями, ведущими предпринимательскую деятельность), то у арендодателя есть дополнительная возможность обеспечить исполнение обязательств арендатором. А именно арендодатель может удерживать вещь, принадлежащую арендатору.
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Обоснование
Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено (абз. 1 п. 1 ст. 359 ГК РФ). Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования, хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели (абз. 2 п. 1 ст. 359 ГК РФ).
На практике арендодатели довольно часто применяют удержание в отношении арендаторов, имеющих просрочку по арендным платежам.
Однако арендодатель может удерживать лишь то имущество, которое попало в его владение на законных основаниях. Согласно разъяснениям, данным в пункте 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании; возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли. Иными словами, предметом права удержания могут быть только вещи, которыми кредитор владеет на законном основании. В противном случае какое-либо удержание имущества должника является незаконным.
Удержание арендодателем имущества арендатора может допускаться в следующих случаях:*
- если это предусмотрено условиями договора аренды – как до истечения срока аренды, так и после;
Пример формулировки условия договора о праве на удержание имущества арендатора
«В случае просрочки по перечислению арендной платы на срок более 5 (пяти) банковских дней арендодателем может быть прекращен доступ к имуществу арендатора на срок до полного погашения задолженности».
- после истечения срока аренды – только если имущество арендатора оказывается у арендодателя на законном основании (например, когда арендатор передал арендодателю помещение по истечении срока аренды, не освободив помещение предварительно от своего имущества).*
Пример из практики: удержание арендодателем имущества арендатора было признано законным, поскольку право на удержание было предусмотрено договором, и арендатор подписал акт приема-передачи, не освободив помещение от своего имущества
Суд кассационной инстанции признал законным удержание арендодателем имущества арендатора после истечения срока аренды, мотивируя свой вывод следующими обстоятельствами:
- в договоре аренды была закреплена возможность арендодателя удерживать имущество арендатора после окончания срока аренды в случае, если имелась задолженность по арендной плате;
- между сторонами был подписан акт приема-передачи, по которому арендатор передал арендодателю помещения по истечении срока аренды, не освободив предварительно помещение от своего имущества (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 31 мая 2011 г. по делу № А58-4440/10).
Арендатору нужно иметь в виду, что он может взыскать в судебном порядке с арендодателя причиненные убытки, если арендодатель неправомерно удерживал его имущество (постановление ФАС Московского округа от 7 февраля 2012 г. по делу № А40-18165/10-109-150).*
Совет (166,404)
Прежде чем подписывать акт приема-передачи помещения, арендатору имеет смысл предварительно освободить арендуемое здание (помещение) от принадлежащего ему имущества.
Если арендодатель, ссылаясь на задолженность по арендным платежам, мешает арендатору вывезти свое имущество по окончании срока аренды, но до подписания акта приема-сдачи помещения, эти действия арендодателя являются незаконными и их можно оспорить в суде.*
Пример из практики: арендодатель неправомерно удерживал имущество арендатора, опечатав арендуемое помещение сразу же по окончании срока аренды и до подписания акта приема-передачи имущества
В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору в части оплаты арендных платежей арендодатель в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, о чем уведомил арендатора. После расторжения договора арендодатель опечатал арендуемое помещение, ограничив в него доступ арендатора. Арендатор заявил в суд иск об истребовании у ответчика находящегося в арендованных помещениях имущества. Как установили судебные инстанции, спорное имущество оказалось во владении арендодателя помимо воли арендатора. На основании этого требования арендатора были удовлетворены, а действия арендодателя по ограничению доступа в арендуемое помещение были признаны неправомерными (постановление ФАС Московского округа от 31 января 2011 г. № КГ-А40/63-11 по делу № А40-18165/10-109-150).
Галина Богдановская
кандидат юридических наук, судья Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда
Роман Масаладжиу
кандидат юридических наук, старший эксперт ЮСС «Система Юрист», преподаватель МГЮА им. О.Е. Кутафина
Дмитрий Чваненко
начальник юридического отдела компании «Русский проект»
2. Рекомендация: Что можно потребовать от арендатора недвижимого имущества, если он нарушает условия договора
Арендатор нарушает порядок возврата арендованного имущества
По окончании срока аренды арендатор обязан вернуть арендодателю переданное по договору имущество.* Оно должно быть в том же состоянии, что и на момент передачи его арендатору, с учетом нормального износа (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).
Таким образом, с арендатора можно взыскать санкции в следующих случаях.
1. При невозврате (несвоевременном возврате) имущества арендодателю.
В этом случае арендатор будет обязан заплатить за фактическое пользование имуществом за время просрочки и возместить иные убытки арендодателя, вызванные просрочкой возврата помещения. Арендодателю нужно иметь в виду, что начислить договорную неустойку на сумму задолженности по оплате за фактическое пользование имуществом арендодатель не вправе, поскольку договорные отношения уже прекращены. Однако арендодатель вправе начислить на эту сумму проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, в договоре можно предусмотреть неустойку за несвоевременный возврат арендуемого имущества.
При просрочке возврата имущества применяются особые условия о взыскании неустойки и убытков. По общему правилу, если за нарушение договора стороны предусмотрели неустойку, убытки взыскиваются с недобросовестного контрагента лишь в сумме, превышающей размер неустойки (п. 1 ст. 394 ГК РФ). Иные правила будут применяться, только если их прописать в договоре.
Однако если арендатор допустил просрочку возврата имущества арендодателю, а в договоре предусмотрена неустойка за несвоевременный возврат арендованного имущества, то убытки можно взыскать в полном объеме сверх неустойки, даже если это прямо не прописано в договоре. Иными словами, за несвоевременный возврат арендодателю его имущества с арендатора могут быть взысканы и неустойка, и полная сумма причиненных убытков, если только иное прямо не предусмотрено в договоре аренды (ч. 3 ст. 622 ГК РФ).*
Галина Богдановская
кандидат юридических наук, судья Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда
Роман Масаладжиу
кандидат юридических наук, старший эксперт ЮСС «Система Юрист», преподаватель МГЮА им. О.Е. Кутафина
Дмитрий Чваненко
начальник юридического отдела компании «Русский проект»
29.08.2014г.
С уважением, Виктория Рыбалкина,
ведущий эксперт Горячей линии «Системы Юрист»
Ответ утвержден Натальей Колосовой,
ведущим экспертом Горячей линии «Системы Главбух»