Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Где вам помогут выбрать онлайн‑кассу и модернизировать старую

Подписка
Срочно заберите все!
№23
4 апреля 2013 25 просмотров

ИП владелец нежилого помещения по договору переуступки.Свидетельство о собственности в силу ряда объективных обстоятельств будет получаться через суд, что займет определенное время.ИП хочет сдать помещение в аренду СЕЙЧАС. Какие могут возникнуть проблемы у арендаторов в связи с отсутствием св-ва (при открытии счета в банке, регистрации ККМ. оформлении лицензии на алкоголь, иные...?

Право сдачи в аренду имущества принадлежит его собственнику, поэтому предприниматель не может сдавать в аренду помещение, не находящееся в его собственности. В случае, если предприниматель заключит договор аренды с арендатором, то такой договор не будет считаться заключенным в соответствии с действующим законодательством, и арендатор не сможет включить в состав расходов оплату арендных платежей.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух»

1. Рекомендация:Как заключить договор аренды

Форма заключения договора аренды (устная или письменная) зависит от срока его действия и статуса арендатора (гражданин или организация).

<…>

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.* Однако арендодателями также могут быть лица, которым право сдавать имущество в аренду предоставлено законом или его собственником. Например, государственные или муниципальные унитарные предприятия, владеющие государственным имуществом на праве хозяйственного ведения (ст. 294 ГК РФ). Это предусмотрено в статье 608 Гражданского кодекса РФ.

<…>

О.Д. Хороший

государственный советник налоговой службы РФ III ранга

2. Ситуация:Можно ли при расчете налога на прибыль учесть плату за аренду объекта недвижимости, если арендодатель не зарегистрировал на него свое право собственности

Нет, нельзя, за исключением случая, когда предметом договора аренды является вновь построенный объект недвижимости.*

По договору аренды одна сторона (арендодатель) за плату обязуется передать другой стороне (арендатору) имущество, определенное условиями договора, во временное владение и пользование. При этом в большинстве случаев арендодатель является собственником имущества, сдаваемого в аренду. Это следует из положений статей 209 и 608 Гражданского кодекса РФ.*

Право собственности на объекты недвижимости подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ, Закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). До тех пор пока арендодатель не зарегистрирует это право, арендные отношения между ним и арендатором возникнуть не могут.*

Если права арендодателя на объект недвижимости не зарегистрированы, то подписанный им договор не считается заключенным в соответствии с действующим законодательством, и вся сделка по передаче объекта арендатору недействительна в силу своей ничтожности* (ст. 168 ГК РФ).

Любые документы, подтверждающие расходы и ссылающиеся на договор, не имеющий законной силы, не могут являться документальным подтверждением расходов в виде арендной платы. Следовательно, арендатор не вправе списывать в уменьшение налогооблагаемой прибыли плату за аренду объекта недвижимости, арендодатель которого не имеет на этот объект документально подтвержденных прав* (п. 1 ст. 252 НК РФ).

Аналогичная точка зрения отражена в письмах Минфина России от 13 мая 2011 г. № 03-03-06/1/292 и от 16 ноября 2010 г. № 03-03-06/1/728.

Исключением из этого правила является случай, когда предметом договора аренды выступает вновь построенный объект недвижимости. Если строительство завершено и объект капитальных вложений принят государственной приемочной комиссией, то собственник такого объекта (инвестор) вправе пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе сдавать в аренду. Это следует из положений статьи 6 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ. В таком случае арендодатель вправе заключить договор аренды объекта недвижимости еще до регистрации права собственности на него. А арендатор в свою очередь вправе учесть в расходах арендную плату по данному договору.

Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 30 августа 2010 г. № 03-03-05/193, ФНС России от 27 августа 2010 г. № ШС-37-3/10187.

Главбух советует: есть аргументы, позволяющие арендаторам учесть при расчете налога на прибыль плату за аренду недвижимости, не зарегистрированной на арендодателя, независимо от способа ее получения последним (приобретение или строительство). Они заключаются в следующем.

Нарушение норм гражданского законодательства влияет на налоговые последствия заключенных сделок только в строго оговоренных законом случаях (п. 3 ст. 2 ГК РФ). Подпункт 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ не устанавливает зависимости между возможностью включения арендной платы в расходы и наличием у арендодателя правоустанавливающих документов на объект. Главное, чтобы такие расходы были экономически обоснованны и документально подтверждены (п. 1 ст. 252 НК РФ).

Если сделка признается недействительной в силу ее ничтожности, то под сомнение ставится лишь основание платежа, но не сам его факт. Отсутствие у арендодателя зарегистрированного права собственности на имущество, передаваемое в аренду, не означает, что у арендатора нет фактических расходов в виде арендной платы. Если затраты по спорному договору аренды связаны с производственной деятельностью арендатора и подтверждены документально, он вправе учитывать их при расчете налога на прибыль.

Такая позиция находит поддержку в арбитражной практике (см., например, постановления ФАС Московского округа от 26 августа 2011 г. № КА-А40/9333-11, от 15 июля 2010 г. № КА-А40/7183-10-2, от 17 июня 2010 г. № КА-А40/5963-10). Причем, если в спорах суды признают договоры аренды недействительными, они все равно взыскивают с арендаторов арендную плату. То есть вменяют им в обязанность понести расходы, предусмотренные подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ. При этом они ссылаются на то, что фактическое пользование имуществом должно быть оплачено (см., например, постановления ФАС Московского округа от 24 января 2005 г. № КГ-А40/12160-04, Поволжского округа от 1 марта 2005 г. № А55-6365/04-38 и Северо-Западного округа от 16 декабря 2002 г. № А56-21527/02).

Судьи допускают возможность учесть в расходах арендные платежи даже в тех случаях, когда арендодатель предоставлял в пользование имущество, право собственности на которое утратил (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14 апреля 2011 г. № А46-10152/2010).

О.Д. Хороший

государственный советник налоговой службы РФ III ранга

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка