Журнал, справочная система и сервисы
№5
Март

В свежем «Главбухе»

Все пояснения по НДС отправляйте в инспекцию по‑новому

Подписка
Подарки и скидки здесь!
№5
24 ноября 2014 3 просмотра

Если разрешение на ввод арендодатель получает в апреле, заключить договор (и переехать) мы хотим уже с февраля, что будет с расходами за февраль-март? Они окажутся не принимаемыми? Либо разрешение будет распространяться и на период до ввода?2. В течение какого срока новый объект кап. строительства можно будет арендовать без налоговых рисков. То есть, где грань между просто объектом без зарегистрированного права собственности и новым объектом? Или считается, что если купил готовый объект, то право собственности нужно, а если построил свой, то нет?

При этом действующее законодательство не устанавливает конкретного срока, в течение которого организация обязана зарегистрировать право собственности на объект недвижимости. Если предметов договора аренды является вновь построенный объект недвижимости, принятый государственной приемочной комиссией, то организация вправе учитывать в составе расходов арендные платежи.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Градостроительный кодекс РФ

<…>

Статья 55. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию1

1. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации*.

<…>

2. Гражданский кодекс РФ. Часть первая

<…>


Статья 131. Государственная регистрация недвижимости

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности*, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

<…>

3.Статья: Новые возможности в аренде недвижимости. Какие проблемы устранил Пленум ВАС РФ

<…>

Возможна аренда будущей недвижимости (объектов незавершенного строительства)

Пленум ВАС РФ также разъяснил, что если арендодатель по договору аренды будущей недвижимости не исполнил свои обязательства по передаче вещи арендатору (в том числе потому что обещанный объект не создан или не приобретен арендодателем), то арендатор вправе требовать возмещения убытков.

Еще одно важное дополнение в постановление № 73 прямо указывает, что договор аренды, заключенный лицом, не обладавшим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор будущей вещи), не является недействительным*. По смыслу статьи 608 Гражданского кодекса арендодатель должен обладать правом собственности на объект не в момент заключения договора, а в момент передачи имущества арендатору. В то же время, если в момент передачи объекта в аренду право собственности арендодателя не зарегистрировано в ЕГРП, но он является законным владельцем этого объекта (вновь созданного или полученного по договору, например, купли-продажи), то аренда не противоречит статье 608 Гражданского кодекса. Более того, если объект аренды в момент его передачи арендатору еще не введен в эксплуатацию, это само по себе тоже не влечет за собой недействительности договора. Передача арендатору объекта аренды до ввода в эксплуатацию для ремонтных и отделочных работ не противоречит нормам Градостроительного кодекса.*

<…>

ЖУРНАЛ «ЮРИСТ КОМПАНИИ», № 3, МАРТ 2013

4.Ситуация: Можно ли при расчете налога на прибыль учесть плату за аренду объекта недвижимости, если арендодатель не зарегистрировал на него свое право собственности

Нет, нельзя, за исключением случая, когда предметом договора аренды является вновь построенный объект недвижимости*.

По договору аренды одна сторона (арендодатель) за плату обязуется передать другой стороне (арендатору) имущество, определенное условиями договора, во временное владение и пользование. При этом в большинстве случаев арендодатель является собственником имущества, сдаваемого в аренду. Это следует из положений статей 209 и 608 Гражданского кодекса РФ.

Право собственности на объекты недвижимости подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФЗакон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). При этом законный владелец может сдать в аренду недвижимость и до момента регистрации права собственности на нее. По мнению судей, отсутствие такой регистрации не препятствует заключению договора аренды. Об этом сказано в пункте 10постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13.

Несмотря на то что суды допускают возможность заключения договора аренды незарегистрированной недвижимости, при расчете налога на прибыль арендную плату за такое имущество включать в расходы до оформления арендодателем права собственности нельзя. Объясняется это тем, что расходы арендатора должны быть подтверждены документально, в частности, договором аренды (п. 1 ст. 252 НК РФ). При этом договор должен быть заключен в установленном законом порядке*. Такая точка зрения отражена в письмах Минфина России от 25 января 2013 г. № 03-03-06/2/6от 1 декабря 2011 г. № 03-03-06/1/791от 13 мая 2011 г. № 03-03-06/1/292 и от 16 ноября 2010 г. № 03-03-06/1/728.

Исключением из этого правила будет случай, когда предметом договора аренды выступает вновь построенный объект недвижимости. Если строительство завершено и объект капитальных вложений принят государственной приемочной комиссией, то собственник такого объекта (инвестор) вправе пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе сдавать в аренду. Это следует из положений статьи 6 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ. Арендодатель вправе заключить договор аренды объекта недвижимости еще до регистрации права собственности на него. По мнению контролирующих ведомств, в этом случае арендатор вправе учесть в расходах арендную плату по данному договору* (письма Минфина России от 6 мая 2013 г. № 03-03-06/1/15658ФНС России от 27 августа 2010 г. № ШС-37-3/10187).

Главбух советует*: есть аргументы, позволяющие арендаторам учесть при расчете налога на прибыль плату за аренду недвижимости, не зарегистрированной на арендодателя, независимо от способа ее получения последним (приобретение или строительство). Они заключаются в следующем.

Подпункт 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ не устанавливает зависимости между возможностью включения арендной платы в расходы и наличием у арендодателя правоустанавливающих документов на объект. Главное, чтобы такие расходы были экономически обоснованны и документально подтверждены (п. 1 ст. 252 НК РФ).

Отсутствие у арендодателя зарегистрированного права собственности на имущество, передаваемое в аренду, не означает, что у арендатора нет фактических расходов в виде арендной платы. Если затраты по договору аренды связаны с производственной деятельностью арендатора и подтверждены документально, он вправе учитывать их при расчете налога на прибыль.

Такая позиция находит поддержку в арбитражной практике** (см., например, постановления ФАС Московского округа от 26 августа 2011 г. № КА-А40/9333-11от 15 июля 2010 г. № КА-А40/7183-10-2от 17 июня 2010 г. № КА-А40/5963-10). Причем, если в спорах суды признают договоры аренды недействительными, они все равно взыскивают с арендаторов арендную плату. То есть вменяют им в обязанность понести расходы, предусмотренные подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ. При этом они ссылаются на то, что фактическое пользование имуществом должно быть оплачено (см., например, постановления ФАС Московского округа от 24 января 2005 г. № КГ-А40/12160-04,Поволжского округа от 1 марта 2005 г. № А55-6365/04-38 и Северо-Западного округа от 16 декабря 2002 г. № А56-21527/02).

Судьи допускают возможность учесть в расходах арендные платежи даже в тех случаях, когда арендодатель предоставлял в пользование имущество, право собственности на которое утратил (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14 апреля 2011 г. № А46-10152/2010).

<…>

Олег Хороший, государственный советник налоговой службы РФ III ранга

5. ПИСЬМО ФНС РОССИИ ОТ 27.08.2010 № ШС-37-3/10187

<…>

Следовательно, платежи по договорам временного пользования имуществом в виде объектов капитальных вложений принятых государственной приемочной комиссией, право собственности на которые еще не за регистрировано, учитываются в целях налогообложения прибыли в общеустановленном порядке*.

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Как вы учитываете канцтовары?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка