Используйте статью – прочие поступления от текущих операций. Так как данные поступления ни к инвестиционной, ни к финансовой деятельности по их экономическому содержанию отнести нельзя. Т.е.:
- отношения, возникающие при долевом строительстве жилых домов, регулируются Законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Эти отношения осуществляются на основании договора участия в долевом строительстве, сторонами которого являются дольщик и застройщик (п. 2 ст. 3 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).
От дольщиков застройщик получает денежные средства:
• на финансирование строительства;
• на содержание застройщика (вознаграждение застройщика за услуги по организации строительства).
- если однозначно классифицировать денежный поток не удается, относите его к группе денежных потоков от текущих операций. Это установлено пунктами 12 и 13 ПБУ 23/2011.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух vip-версия
1. Рекомендация:Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое строительство жилых домов
Отношения, возникающие при долевом строительстве жилых домов, регулируются Законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Эти отношения осуществляются на основании договора участия в долевом строительстве, сторонами которого являются дольщик и застройщик (п. 2 ст. 3 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Порядок отражения в бухучете застройщика долевого строительства жилых домов зависит от способа выполнения строительно-монтажных работ:
- подрядным способом;
- собственными силами.
Если застройщик строит жилой дом подрядным способом, то он выполняет только функции застройщика. От дольщиков он получает денежные средства:
- на финансирование строительства;
- на содержание застройщика (вознаграждение застройщика за услуги по организации строительства).
Средства на финансирование строительства учитывайте на отдельном субсчете к счету 76, например, «Расчеты с дольщиками». В момент их получения делайте проводку:
Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с дольщиками»
– получены средства от дольщика на строительство объекта.
Сумму вознаграждения застройщика за услуги по организации строительства отражайте на отдельном субсчете к счету 62, например, «Расчеты с дольщиками».
Вознаграждение, полученное до момента признания выручки, учитывайте в порядке, предусмотренном для учета полученных авансов. Для этого сделайте проводки:
Дебет 76 «Расчеты с дольщиками» Кредит 62 «Авансы полученные»
– получен аванс по вознаграждению застройщика.
Средства на финансирование строительства доходом застройщика не являются. Однако впоследствии часть этих средств (например, в сумме экономии) может быть признана вознаграждением застройщика. В такой ситуации суммы, признанные вознаграждением, учтите в составе доходов.
Затраты на строительство жилого дома отражайте по мере их возникновения и накапливайте по дебету счета 08-3 нарастающим итогом с начала строительства. При этом застройщик делает следующие записи:
Дебет 08-3 Кредит 60
– учтена в составе расходов на строительство стоимость работ, выполненных подрядчиком;
Дебет 19 Кредит 60
– учтен предъявленный подрядчиком НДС.
Входной НДС со стоимости подрядных работ отнесите на расходы по строительству жилого дома:
Дебет 08-3 Кредит 19
– учтен в составе расходов на строительство входной НДС со стоимости работ, выполненных подрядчиком.
Расходы по оказанию услуг дольщикам застройщик отражает в бухучете в общем порядке по правилам ПБУ 10/99 как затраты на содержание службы застройщика (п. 5 ПБУ 10/99). Все затраты застройщик признает в тех периодах, в которых они возникли (п. 16–18 ПБУ 10/99). Учет этих расходов, как правило, ведется на счете 26 «Общехозяйственные расходы», в дебет которого списываются прямые и косвенные расходы самого застройщика, связанные с оказанием услуг по организации строительства:
Дебет 26 Кредит 02 (10, 23, 25, 68, 69, 70, 76, 60...)
– отражены расходы застройщика по организации строительства;
Дебет 19 Кредит 60 (76)
– учтен входной НДС по расходам на оказание услуг застройщика по организации строительства.
Услуги застройщика по договорам участия в долевом строительстве НДС не облагаются (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Поэтому входной НДС по расходам, связанным с оказанием этой услуги, относите на затраты.
Дебет 26 Кредит 19
– отнесен на затраты входной НДС по расходам на оказание услуг застройщика по организации строительства.
При строительстве жилого дома подрядным способом доходом застройщика является вознаграждение за его услуги (п. 5 ПБУ 9/99).
Размер вознаграждения определяется условиями договора участия в долевом строительстве. Так, например, договором можно установить следующие способы определения вознаграждения:
- фиксированная сумма;
- процент от долевого взноса;
- сумма экономии целевых средств, которые остаются в распоряжении застройщика после окончания строительства.
Выручку от реализации услуг по организации строительства застройщик признает при одновременном выполнении следующих условий:
- застройщик имеет право на получение этой выручки, что подтверждается договором или другим документом;
- сумма выручки может быть определена;
- застройщик получил оплату за выполненные работы либо у него есть уверенность в получении оплаты. Например, у застройщика имеются документы (договор, акт приемки выполненных работ, гарантийное письмо и т. д.), на основании которых он может потребовать оплаты выполненных работ;
- услуга оказана;
- расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.
Это следует из положений пункта 12 ПБУ 9/99.
Период признания выручки в бухучете зависит от длительности договора участия в долевом строительстве:
- после передачи построенного объекта дольщикам, если договор носит краткосрочный характер (менее 12 месяцев);
- по мере готовности, если договор носит долгосрочный характер либо сроки его начала и окончания приходятся на разные годы.
Это следует из положений пунктов 12 и 13 ПБУ 9/99 и пунктов 1, 2 и 17 ПБУ 2/2008.
По краткосрочным договорам выручку отражайте на дату составления акта приемки-передачи (подп. «г» п. 12 ПБУ 9/99, ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).
Если услуги застройщика считаются оказанными по мере готовности, выручку отражайте на отчетную дату по тому же принципу, что и подрядчики (п. 2, 17 и 23 ПБУ 2/2008).
Если сумма вознаграждения может быть определена, выручку на момент ее признания отразите проводкой:
Дебет 62 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 90-1
– отражена выручка от реализации услуг застройщика по организации строительства.
При этом затраты застройщика списываются со счета 26 «Общехозяйственные расходы» в дебет счета 90-2.
Если ранее был учтен полученный аванс на выплату вознаграждения, выполните следующую проводку:
Дебет 62 субсчет «Авансы полученные» Кредит 62 субсчет «Расчеты с дольщиками»
– зачтен аванс, ранее полученный от дольщиков на выплату вознаграждения.
Если сумма вознаграждения определяется как экономия целевых средств дольщиков, выручку отразите в момент передачи квартир дольщикам. При этом в учете делайте запись:
Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 90-1
– отражена в составе доходов сумма экономии, признанная вознаграждением застройщика.
Передачу дольщикам построенного объекта отражайте следующей проводкой:
Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 08-3
– передан дольщикам построенный объект.
Подробнее об этом см. Как отразить передачу объекта застройщиком при долевом строительстве жилых домов.
Если на часть квартир не нашлось дольщиков или застройщик изначально оставил часть квартир себе с целью их дальнейшей продажи, то в отношении таких квартир он является еще и инвестором. В такой ситуации доходом от реализации этих квартир будет выручка от продажи готовой продукции. Выручку отражайте по кредиту счета 90-1 в момент перехода к покупателю права собственности на квартиру (с учетом выполнения других условий для признания выручки в бухучете). При этом в учете сделайте записи:
Дебет 62 Кредит 90-1
– отражена выручка по договору купли-продажи квартиры;
Дебет 90-2 Кредит 43 субсчет «Квартира №...»
– списана себестоимость проданной квартиры;
Дебет 51 Кредит 62
– оплачена покупателем стоимость квартиры по договору купли-продажи.
Если застройщик строит жилой дом собственными силами (в т. ч. частично привлекая подрядчиков), то он выполняет функции подрядчика.
Затраты на строительство жилого дома учитывайте на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (письмо Минфина России от 18 мая 2006 г. № 07-05-03/02):
Дебет 08 Кредит 10 (26, 60, 69, 70...)
– списаны затраты на строительство объекта при выполнении работ собственными силами.
Как правило, договоры участия в долевом строительстве жилого дома носят долгосрочный характер. Выручку по долгосрочным договорам отражайте способом «по мере готовности» (п. 17 ПБУ 2/2008). Подробнее об учете выручки таким способом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении доходы подрядчика по договору строительного подряда.
При строительстве собственными силами выручка от реализации услуг застройщика в отношении дольщиков не формируется, поскольку застройщик выступает в качестве подрядчика.
В составе расходов учитывайте затраты застройщика на выполнение работ по строительству жилого дома (п. 11 ПБУ 2/2008), включая расходы на оплату работ (услуг) сторонних организаций (привлеченных подрядчиков).
Операции по строительству жилого дома собственными силами отражайте в учете проводками:
Дебет 51 Кредит 62 субсчет «Расчеты с дольщиком»
– получены денежные средства по договору участия в долевом строительстве.
Денежные средства, полученные от участников долевого строительства, застройщик в полном объеме включает в налоговую базу по НДС на основании пункта 1 статьи 154 Налогового кодекса РФ как оплату (частичную оплату), полученную в счет предстоящего выполнения работ, оказания услуг (письмо Минфина России от 7 июля 2009 г. № 03-07-10/10).
Дебет 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС с полученных авансов;
Дебет 08 Кредит 60 (10, 70, 69...)
– отражены затраты по строительству объекта;
Дебет 19 Кредит 60
– отражен входной НДС, предъявленный подрядчиками (поставщиками);
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– принят к вычету НДС, предъявленный подрядчиками (поставщиками);
Дебет 08 Кредит 26
– отражены затраты застройщика по организации строительства объекта;
Дебет 19 Кредит 60
– отражены суммы НДС, предъявленные застройщику при организации строительства объекта;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– принят к вычету НДС, предъявленный застройщику при организации строительства объекта.
На день подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства дольщику застройщик признает выручку в сумме денежных средств, полученных от дольщика, и отражает это проводками:
Дебет 62 субсчет «Расчеты с дольщиком» Кредит 90-1
– отражена выручка от реализации по договору долевого участия;
Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС с выручки от реализации по договору долевого участия;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных»
– принят к вычету НДС, уплаченный с полученных авансов;
Дебет 90-2 Кредит 08-3
– списана на расходы стоимость строительства.
Если часть квартир остается в распоряжении застройщика, то последняя проводка выполняется в сумме, относящейся к квартирам долевого строительства. Способ определения этой суммы закрепите в учетной политике для целей бухучета (п. 7 ПБУ 01/2008). Например, можно определить стоимость строительства квартир дольщиков исходя из доли их площади в общей площади всех квартир построенного жилого дома. Для этого используйте формулу:
Общая себестоимость квартир дольщиков | = | Себестоимость всего жилого дома | ? | Общая площадь квартир дольщиков | : | Общая площадь всех квартир жилого дома |
Передача квартир долевого строительства дольщикам осуществляется после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию (п. 2 ст. 8 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). Если застройщик осуществляет поэтапный ввод жилья в эксплуатацию, администрацией города (другим компетентным органом) подписывается разрешение о вводе в эксплуатацию части жилого дома.
Налоговый учет доходов и расходов по договору участия в долевом строительстве зависит от системы налогообложения, которую применяет застройщик.
Олег Хороший
государственный советник налоговой службы РФ II ранга
2. Рекомендация:Как составить отчет о движении денежных средств
В отчете о движении денежных средств отражают все поступления и платежи организации, а также остатки средств на начало и конец отчетного периода (п. 6 ПБУ 23/2011). Типовая форма такого отчета утверждена приказом Минфина России от 2 июля 2010 г. № 66н. Ее нужно заполнять только по итогам года и сдавать в составе годовой бухгалтерской отчетности.
Составлять отчет о движении денежных средств должны все организации, которые ведут бухучет. Из этого правила есть два исключения. Не представлять такой отчет могут, во-первых, малые предприятия, если и без него можно оценить финансовое положение организации (п. 6 приказа Минфина России от 2 июля 2010 г. № 66н, п. 85 Положения, утвержденного приказом Минфина России от 29 июля 1998 г. № 34н). Во-вторых, некоммерческие организации (п. 85 Положения, утвержденного приказом Минфина России от 29 июля 1998 г. № 34н).
В отчете о движении денежных средств приводят данные о трех видах деятельности: текущей, инвестиционной и финансовой. Конечно, если есть что отражать. Для каждого такого вида деятельности в отчете предусмотрен свой раздел:
- «Денежные потоки от текущих операций»;
- «Денежные потоки от инвестиционных операций»;
- «Денежные потоки от финансовых операций».
Денежные потоки – это не что иное, как платежи организации и поступления денежных средств, а также денежных эквивалентов (п. 6 ПБУ 23/2011).
Однако те платежи и поступления, которые не влияют на общую сумму денежных средств и денежных эквивалентов, включать в отчет не нужно. Даже если они меняют состав таких показателей. В частности, не нужно отражать в отчете:
- платежи, связанные с инвестированием денежных средств в денежные эквиваленты;
- поступления денежных средств от погашения денежных эквивалентов (кроме начисленных процентов);
- валютно-обменные операции (за исключением потерь или выгод от операции);
- обмен одних денежных эквивалентов на другие денежные эквиваленты (за исключением потерь или выгод от операции);
- другие аналогичные платежи и поступления (например, получение наличных со счета в банке, сдача наличных в банк, перевод с одного счета организации на другой, зачисление денежных средств в аккредитивы).
Это следует из пункта 6 ПБУ 23/2011.
По каждой группе денежных потоков определите, сколько денежных средств поступило и сколько уменьшилось, а также результат такого поступления и расходования за отчетный период. Если однозначно классифицировать денежный поток не удается, относите его к группе денежных потоков от текущих операций. Это установлено пунктами 12 и 13 ПБУ 23/2011.
Остатки денежных средств на начало и конец отчетного периода (т. е. года) определите в целом по организации с учетом филиалов и представительств. Показатели отчетного года отразите в сопоставлении с аналогичными данными за предыдущий год.
Правила заполнения отчета о движении денежных средств прописаны в ПБУ 23/2011, утвержденном приказом Минфина России от 2 февраля 2011 г. № 11н. Но их обязательно придерживаться, только если форму готовите для сдачи в налоговую инспекцию в составе годовой бухгалтерской отчетности.
В остальных же случаях (в частности, когда отчет заполняете для учредителей, Росстата или для банка) строго следовать правилам ПБУ 23/2011 не обязательно. Достаточно соблюсти общие требования к формированию бухгалтерской отчетности, которые прописаны в ПБУ 4/99.
Чтобы заполнить отчет, берите данные дебетовых и кредитовых оборотов по счетам 50 «Касса», 51 «Расчетный счет», 52 «Валютные счета», 55 «Специальные счета в банках», 57 «Переводы в пути». Подробнее о том, как формируются показатели отчета о движении денежных средств, см. в таблице.
Пример определения результата движения денежных средств от текущей деятельности
В 2013 году сумма выручки (включая авансы), поступившей на расчетный счет и в кассу ООО «Альфа», составила 11 800 000 руб. (в т. ч. НДС – 1 800 000 руб.). За этот же период организация перечислила с расчетного счета оплату за поставленные товары (работы, услуги) в сумме 5 900 000 руб. (в т. ч. НДС – 900 000 руб.).
Зарплата, фактически выплаченная сотрудникам в 2013 году, составила 2 000 000 руб.
Сумма денежных средств, направленная на прочие расходы, равна 100 000 руб. В бюджет перечислены налог на прибыль – 500 000 руб., НДС – 700 000 руб., страховые взносы во внебюджетные фонды – 680 000 руб.
Таким образом, разница между суммами НДС, полученными от партнеров в составе поступлений (а также из бюджета), и суммами налога, перечисленными контрагентам в составе платежей (а также в бюджет), составила 200 000 руб. (1 800 000 руб. – 900 000 руб. – 700 000 руб.). Эта сумма указывается по строке «Прочие поступления».
По строке «Прочие платежи» бухгалтер указал сумму 780 000 руб., которая складывается:
- из денежных средств, направленных на прочие расходы (100 000 руб.);
- из страховых взносов во внебюджетные фонды (680 000 руб.).
Отчет о движении денежных средств за 2013 год в части формирования раздела «Денежные потоки от текущих операций» бухгалтер «Альфы» составил так (тыс. руб.).
Название статей отчета | Коды строк | За 2013 год |
Поступления – всего | 4110 | 10 200 |
в том числе: от продажи продукции, товаров, работ и услуг |
4111 | 10 000 |
от арендных платежей, лицензионных платежей, роялти, комиссионных и иных аналогичных платежей | 4112 | – |
от перепродажи финансовых вложений | 4113 | _ |
прочие поступления | 4119 | 200 |
Платежи – всего | 4120 | (8280) |
в том числе: поставщикам (подрядчикам) за сырье, материалы, работы, услуги |
4121 | (5000) |
в связи с оплатой труда работников | 4122 | (2000) |
процентов по долговым обязательствам | 4123 | – |
налога на прибыль организаций | 4124 | (500) |
прочие платежи | 4129 | (780) |
Сальдо денежных потоков от текущих операций | 4100 | 1920 |
Пример определения результата движения денежных средств от инвестиционной деятельности
В 2013 году ООО «Альфа» оплатило приобретенное помещение стоимостью 5 000 000 руб. В этом же году «Альфа» предоставила другой организации денежный заем в сумме 400 000 руб.
Поступлений от инвестиционной деятельности у ООО «Альфа» не было.
В разделе «Денежные потоки от инвестиционных операций» отчета о движении денежных средств за 2013 год бухгалтер «Альфы» указал (тыс. руб.):
- по строке 4221 «В том числе в связи с приобретением, созданием, модернизацией, реконструкцией и подготовкой к использованию внеоборотных активов» – (5000);
- по строке 4223 «В связи с приобретением долговых ценных бумаг (прав требования денежных средств к другим лицам), предоставление займов другим лицам» – (400);
- по строке 4220 «Платежи – всего» – (5400);
- по строке 4200 «Сальдо денежных потоков от инвестиционных операций» – (5400).
Пример определения результата движения денежных средств от финансовой деятельности
В 2013 году ООО «Альфа» погасило ранее полученный беспроцентный денежный заем в сумме 500 000 руб.
Поступлений от финансовой деятельности у ООО «Альфа» не было.
В разделе «Денежные потоки от финансовых операций» отчета о движении денежных средств за 2013 год бухгалтер «Альфы» указал (тыс. руб.):
- по строке 4323 «В связи с погашением (выкупом) векселей и других ценных бумаг, возврат кредитов и займов» – (500);
- по строке 4320 «Платежи – всего» – (500);
- по строке 4300 «Сальдо денежных потоков от финансовых операций» – (500).
Денежные потоки от текущих операций
По строкам 4110–4100 отразите денежные потоки от текущих операций. Они, как правило, связаны с формированием прибыли (убытка) от продаж (п. 9 ПБУ 23/2011).
В том числе по строке 4110 укажите общую сумму поступлений денежных средств от текущих операций. Ее можно определить, если сложить показатели строк 4111–4119.
По строке 4111 приведите сумму выручки от продажи продукции и сумму авансов от покупателей за вычетом НДС и акцизов.
По строке 4119 отразите прочие поступления, например:
- суммы, которые вернули в кассу подотчетные лица;
- суммы, которые получили от виновных лиц или от страховщика в счет возмещения ущерба;
- полученные штрафы, пени, неустойки за нарушения условий договоров.
По строке 4120 укажите общую сумму платежей по текущим операциям. В нее входят оплата сырья поставщикам, процентов по долговым обязательствам, оплата труда сотрудников, уплаченный налог на прибыль и прочие платежи. Строку 4120 можно определить, если сложить показатели строк 4121–4129. Все платежи укажите в круглых скобках.
По строке 4100 отразите сальдо денежных потоков от текущих операций. Определить его можно, если вычесть из показателей строки 4110 показатели строки 4120.
Денежные потоки от инвестиционных операций
По строке 4210 отразите величину денежных средств и денежных эквивалентов, которые поступили от инвестиционных операций. Определить ее можно, если сложить показатели строк 4211–4219.
По строке 4211 укажите суммы, которые организация получила от продажи основных средств, нематериальных активов, объектов незавершенного капитального строительства и оборудования к установке, без НДС.
По строке 4220 отразите общую сумму платежей по инвестиционной деятельности. Определите ее, сложив показатели строк 4221–4229.
По строке 4221 отразите оплату в отчетном году основных средств, нематериальных активов и объектов незавершенного строительства без учета НДС.
По строке 4200 отразите сальдо денежных потоков от инвестиционных операций. Определить его можно, если вычесть из показателей строки 4210 показатели строки 4220.
Денежные потоки от финансовых операций
По строке 4310 отразите итоговые поступления от финансовых операций. Их можно получить, сложив показатели строк 4311–4319.
По строке 4311 укажите сумму кредитов и займов, полученных от банков и других организаций, без учета процентов.
По строкам 4312 и 4313 отразите вклады собственников компании, внесенные в отчетном году.
По строке 4320 отразите итоговую сумму платежей по финансовой деятельности. Ее можно получить, если сложить показатели строк 4321–4329.
По строке 4321 в круглых скобках отразите сумму займов и кредитов, которые были погашены организацией в отчетном году.
По строке 4322 укажите сумму дивидендов, которая была выплачена учредителям.
По строке 4300 отразите сальдо денежных потоков от финансовых операций. Его можно получить, если вычесть из показателей строки 4310 показатели строки 4320.
По строке 4400 укажите сальдо денежных потоков. Его вы получите, сложив показатели строк 4100, 4200 и 4300.
По строке 4450 укажите данные об остатке денежных средств и денежных эквивалентов на начало года. Состав этой величины раскройте в пояснениях к бухгалтерской отчетности.
Состав денежных средств и денежных эквивалентов на начало отчетного года раскрывается организацией в пояснениях (п. 22 ПБУ 23/2011).
По строке 4500 укажите остаток денежных средств и денежных эквивалентов на конец отчетного периода. Определить его можно, если к сальдо на начало года прибавить обороты за год и изменения курса иностранной валюты (строка 4400 + строка 4450 + строка 4490).
По строке 4490 отразите разницу, которая возникла при пересчете денежных потоков и остатков денежных средств в иностранной валюте по курсам на разные даты (п. 19 ПБУ 23/2011). Если отрицательные курсовые разницы превышают положительные, то полученную разницу покажите в круглых скобках.
Елена Попова,
государственный советник налоговой службы РФ I ранга
15.05.2015г.
С уважением,
Наталья Иванченко, эксперт Системы Главбух.
Ответ утвержден Александром Родионовым,
заместителем руководителя экспертной поддержки.