Правомерность включения расходов на строительство арки и забора по периметру площади застройки в ответе не рассматривается. В соответствии с условиями заключенных договоров указанные расходы увеличивают стоимость строительства и распределяются пропорционально площади застройки.
Понятие временного сооружения содержится и в Сборнике сметных норм затрат на строительство временных зданий и сооружений ГСН 81-05-01-2001, утвержденном постановлением Госстроя России от 7 мая 2001 г. № 45. К временным зданиям и сооружениям относятся специально возводимые или приспосабливаемые на период строительства производственные, складские, вспомогательные, жилые и общественные здания и сооружения, необходимые для производства строительно-монтажных работ и обслуживания работников строительства (п. 1.1 Сборника). Забор и ограждение, относящиеся по времени их использования и техническим характеристикам к малоценным и быстроизнашивающимся предметам относятся к нетитульным сооружениям. Очевидно, что возведение забора и арки превышает 40 000 руб. и срок эксплуатации в 12 месяцев.
Следовательно, амортизационные отчисления по нетитульному сооружению должны включаться на увеличение стоимости строительства объекта. В налоговом учете данные расходы при расчете налога на прибыль не признаются:
Дебет 08 Кредит 10 (70, 69, 68, 60…)
– отражены расходы на строительство забора и арки;
Дебет 01 Кредит 08
– отражен ввод в эксплуатацию нетитульного сооружения;
Дебет 08 Кредит 02
– начислена амортизация по забору и арке в состав затрат на строительство микрорайона.
Порядок учета расходов на строительство обременений по благоустройству территории микрорайона рассмотрен в файле ответа.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух , в статьях журнала «Учет в строительстве», которую Вы можете найти в закладке «Журналы», и в документе, который Вы можете найти в закладке «Правовая база»
1. Статья: Учет вспомогательных сооружений
А.А. Журавлева, консультант департамента налогового консультирования и разрешения налоговых споров ЗАО «2К Аудит – Деловые консультации/Морисон Интернешнл»
Как правило, строительство не обходится без вспомогательных построек. Возведено, к примеру, сооружение, состоящее из забетонированной площадки, четырех столбов и шиферной крыши, – навес для временного размещения материалов и оборудования (стоимость более 40 000 руб., срок использования – более года). Как учитывать подобные объекты?
Классифицируем объект
Уточним, что указанный навес является временным сооружением, специально возводимым на период строительства, необходимым для выполнения строительно-монтажных работ.
Временные здания и сооружения бывают двух видов – титульные и нетитульные. Такое разделение приведено в Методике определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» МДС 81-35.2004 (утверждена постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 г. № 15/1). Определение титульных временных сооружений дано в пункте 4.82 МДС 81-35.2004.
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Понятие временного сооружения содержится и в Сборнике сметных норм затрат на строительство временных зданий и сооружений ГСН 81-05-01-2001, утвержденном постановлением Госстроя России от 7 мая 2001 г. № 45 (далее – Сборник). Оно аналогично определению, приведенному в МДС 81-35.2004.
К временным зданиям и сооружениям относятся специально возводимые или приспосабливаемые на период строительства производственные, складские, вспомогательные, жилые и общественные здания и сооружения, необходимые для производства строительно-монтажных работ и обслуживания работников строительства (п. 1.1 Сборника).
В чем же различие между титульными и нетитульными сооружениями?
Титульные – это объекты, необходимые для обеспечения потребностей строительства в целом, указанные в смете. Важным их признаком является то, что они обособляются в отдельной главе 8 «Временные здания и сооружения» сводного сметного расчета. Поэтому стоимость затрат на их возведение включается в сметную стоимость строительства основных объектов.
Нетитульные – предназначены для обеспечения нужд отдельного объекта на стройплощадке, возводятся за счет накладных расходов на строительные и монтажные работы (п. 1.4 Сборника).
Иными словами, временные объекты разделяются по назначению и отражению в сметном расчете.
Согласно приложению 2 к Сборнику, к титульным временным зданиям и сооружениям, в частности, относятся:
- временные материально-технические склады на строительной площадке, закрытые (отапливаемые и неотапливаемые) и открытые, для хранения материалов, конструкций и оборудования, поступающих для данной стройки;
- временные обустройства (площадки, платформы и пр.) для материалов, изделий, конструкций и оборудования, а также для погрузочно-разгрузочных работ;
- площадки, стенды для укрупнительной и предварительной сборки необходимого оборудования.
Нетитульные объекты приведены в приложении 3 к Сборнику. В их числе складские помещения и навесы при объекте строительства (п. 2)*
Исходя из изложенного, полагаем, что указанный в ситуации навес относится к нетитульным сооружениям.
Бухгалтерский учет
Основным документом, регламентирующим порядок учета основных средств, является ПБУ 6/01.
Напомним: условия отнесения объектов к основным средствам перечислены в пункте 4 ПБУ 6/01:
а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
Активы стоимостью не более 40 000 руб. за единицу (или иного, не превышающего данную сумму лимита, установленного в учетной политике организации для целей бухгалтерского учета), в отношении которых выполняются приведенные условия, могут отражаться в бухгалтерском учете в составе материально-производственных запасов (п. 5 ПБУ 6/01).
Рассматриваемое сооружение стоит более 40 000 руб. и служит более года. Очевидно, что для перепродажи оно не предназначено. И поскольку возведен данный объект для выполнения строительно-монтажных работ, целью которых является получение прибыли (дохода), можно считать, что указанный навес способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
Принятие к бухгалтерскому учету основного средства отражается по дебету счета 01 «Основные средства» в корреспонденции со счетом 08 «Вложения во внеоборотные активы».
Как уже отмечалось, временные нетитульные здания и сооружения возводятся для обеспечения нужд отдельных объектов. Значит, в соответствии с пунктом 20 ПБУ 6/01 срок их полезного использования определяется исходя из:*
- ожидаемого срока использования этого объекта;
- ожидаемого физического износа;
- нормативно-правовых и других ограничений использования этого объекта.
Таким образом, в бухгалтерском учете срок полезного использования временного сооружения, возведенного на период строительства, равен сроку ведения этого строительства (организация устанавливает его самостоятельно).
Налоговый учет
С налоговым учетом сложнее. Ведь, согласно пункту 1 статьи 258 Налогового кодекса РФ, амортизируемое имущество распределяется по амортизационным группам в соответствии со сроками его полезного использования и с учетом Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы (далее – Классификация).
Классификация основных средств, включаемых в амортизационные группы, утверждены постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. № 1.
Поэтому возникает вопрос: какой срок полезного использования установить – равный периоду строительства либо по Классификации?
Ответ дан в письме Минфина России от 13 января 2012 г. № 03-03-06/1/12. В нем разъяснено, что при определении срока полезного использования временных сооружений следует руководствоваться Классификацией.
К примеру, если временное сооружение будет использоваться налогоплательщиком в течение 2 лет, а по Классификации оно относится к пятой амортизационной группе со сроком полезного использования 7 лет, амортизационные начисления составят за два года только 2/7 его первоначальной стоимости. Правда, как разъяснено в указанном письме, если организация применяет линейный метод начисления амортизации, недоначисленную сумму амортизации она сможет учесть единовременно во внереализационных расходах на основании подпункта 8 пункта 1 статьи 265 Налогового кодекса РФ.*
Срок полезного использования
По приведенному описанию навес можно отнести к пятой амортизационной группе («Площадки производственные с покрытиями…» – код 12 000 1121) со сроком полезного использования свыше 7 лет до 10 лет включительно. Однако, поскольку рассматриваемое сооружение в Классификации не предусмотрено, если указанный вид имущества не подходит (по назначению и другим характеристикам объекта), организация вправе установить срок его полезного использования самостоятельно в соответствии с техническими условиями или рекомендациями изготовителей. Такая возможность предусмотрена в пункте 6 статьи 258 Налогового кодекса РФ.
Поэтому если навес планируется использовать, к примеру, два года и изготовителем, по всей видимости, является сама организации, то этот срок и будет сроком полезного использования данного сооружения (можно составить соответствующий документ с указанием рекомендованного срока).
Важно запомнить
При установлении срока полезного использования амортизируемого имущества приоритет отдается Классификации. Однако, если объект в ней не поименован, организация вправе установить такой срок самостоятельно в соответствии с техническими условиями или рекомендациями изготовителей (п. 6 ст. 258 Налогового кодекса РФ).
Журнал «Учет в строительстве», № 10, октябрь 2012
2. ПОСТАНОВЛЕНИЕ, СНИП ГОССТРОЯ РОССИИ от 07.05.2001 №№ 45, ГСН 81-05-01-2001 «Об утверждении сборника сметных норм затрат на строительство временных зданий и сооружений»
Перечень
работ и затрат, относящихся к нетитульным временным зданиям и сооружениям, учтенных в составе норм накладных расходов
1. Приобъектные конторы и кладовые прорабов и мастеров.
2. Складские помещения и навесы при объекте строительства.
3. Душевые, кубовые, неканализованные уборные и помещения для обогрева рабочих.
4. Настилы, стремянки, лестницы, переходные мостики, ходовые доски, обноски при разбивке здания.
5. Сооружения, приспособления и устройства по технике безопасности.
6. Леса и подмости, не предусмотренные в сметных нормах на строительные работы или в нормативах на монтаж оборудования, наружные подвесные люльки, заборы и ограждения * (кроме специальных и архитектурно оформленных), необходимые для производства работ, предохранительные козырьки, укрытия при производстве буро-взрывных работ.
________________________
* Заборы и ограждения, относящиеся по времени их использования и техническим характеристикам к малоценным и быстроизнашивающимся предметам.
7. Временные разводки от магистральных и разводящих сетей электроэнергии, воды, пара, газа и воздуха в пределах рабочей зоны (территории в пределах до 25 метров от периметра зданий или осей линейных сооружений);
8. Расходы, связанные с приспособлением строящихся и существующих на строительных площадках зданий, вместо строительства указанных выше (нетитульных) временных зданий и сооружений.
3. Статья: Благоустройство после сдачи домов
О порядке учета затрат на благоустройство территории застройки рассказывает Александр Юрьевич Дементьев, генеральный директор ООО «Аудит-Эскорт»
Организация-застройщик сооружает жилые дома по договорам долевого участия. После окончания строительства предполагается благоустроить территорию, относящуюся к этим домам. Куда списать указанные расходы, если дома уже будут сданы и финансовые результаты определены?
Возможные варианты
В практической деятельности часто встречается ситуация, когда застройщик, получая разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в осенне-зимний период, не может выполнить работы по благоустройству территории строительства и откладывает их проведение на весенне-летний период.
При этом застройщик должен определить для себя, о каких работах идет речь. Дело в том, что работы по благоустройству территории условно можно разделить на два вида:*
1) благоустройство строительной площадки по окончании строительства в рамках работ, предусмотренных проектом строительства жилого дома;
2) выполнение работ по благоустройству, не входящих в проект строительства жилого дома, касающихся возведения отдельных объектов благоустройства в рамках принятых на себя застройщиком дополнительных обязательств?.
Финансирование затрат
В первом случае проблем с финансированием благоустройства у застройщика возникнуть не должно. Ведь такие работы предусмотрены проектом на строительство дома, расходы на которые могут быть осуществлены за счет средств дольщиков в соответствии с требованиями статьи 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Технически это можно сделать, зарезервировав часть средств, полученных от дольщиков, на счете 76 в том размере, который определен сметой на выполнение работ по благоустройству или условиями договора с подрядчиками*. То есть при определении экономии средств дольщиков зарезервированная таким образом часть средств дольщиков не увеличивает экономию застройщика. Экономически это обосновывается тем, что средства дольщиков являются целевыми при налогообложении. А поскольку израсходовать их на цели строительства в части расходов на благоустройство территории застройщик не смог по объективным причинам, эти средства остались у него до момента их использования по целевому назначению.
Возможен и иной вариант для первого вида благоустройства. В этом случае экономию средств дольщиков застройщик рассчитывает в полном объеме, не оставляя часть этих средств на финансирование расходов на благоустройство. А потом, когда такие расходы будут произведены, принимает их для целей налогообложения прибыли как экономически обоснованные и связанные с деятельностью, направленной на получение доходов.
Второй вид расходов на благоустройство экономически можно сравнить с расходами на строительство социальных объектов в рамках жилищного строительства. Универсальных рекомендаций здесь дать невозможно, поскольку для принятия решения необходимо оценить все факторы, способствовавшие таким расходам, а именно:*
- условия договоренностей с местными органами власти в части дополнительных расходов на благоустройство;
- принадлежность указанных объектов;
- порядок передачи объектов эксплуатирующим организациям и др.
На основе анализа всех этих факторов застройщик принимает решение об источниках финансирования дополнительных расходов на благоустройство, не предусмотренных проектом на строительство.
Важно запомнить
Денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в целях, определенных статьей 18 закона № 214-ФЗ.
Журнал «Учет в строительстве», № 7, июль 2014
4. Рекомендация: Как отразить в бухучете и при налогообложении расходы на обременения, возникающие при строительстве
При получении разрешения на строительство либо прав на земельный участок строительные организации в рамках договора о развитии застроенных территорий могут нести затраты, связанные с дополнительными обязанностями (обременениями). Перечень допустимых обременений определен статьей 46.2 Градостроительного кодекса РФ и закрепляется договором, заключенным с местными властями (договор о развитии застроенной территории) (ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ).*
Какие обязательства относятся к обременениям
К обременениям относятся следующие виды обязательств:
- заплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, расположенных на застроенной территории и признанных аварийными и подлежащими сносу (п. 5 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ);
- создать либо приобрести жилые помещения для граждан, выселяемых с застраиваемой территории (если с этими гражданами были заключены договоры социального найма, договоры найма специализированного жилого помещения) (п. 4 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ);
- построить или реконструировать объекты инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур (п. 1 ч. 4 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ). Например, дороги на территории, прилегающей к объекту строительства, газопровод, электросеть, школу или детский сад.
Последние два вида объектов обременений после строительства (приобретения) могут быть переданы в государственную или муниципальную собственность (или на баланс эксплуатирующей организации) на основании договора (п. 4 ч. 3 и п. 2 ч. 4 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ).
Ситуация: какими документами оформить передачу построенных объектов обременений в государственную или муниципальную собственность (или на баланс эксплуатирующей организации). Условием получения разрешения на строительство является возведение инженерных коммуникаций
Специальных документов, которыми оформляется передача объектов обременений, нет. Можно использовать унифицированную форму № ОС-1а, которая предназначена для передачи зданий и сооружений. Однако, поскольку объекты обременений основными средствами не являются, и, следовательно, использование этой формы не обязательно, стороны могут составить акт передачи в произвольном виде. Как правило, формы таких документов определяются административными органами.
Финансировать строительство объектов обременений может как сам застройщик, когда он является инвестором, так и привлеченный инвестор*.
При этом объекты обременений передает местным властям тот субъект строительной деятельности, на которого такая обязанность возложена по контракту. Как правило, таким субъектом выступает застройщик.
Бухучет
Затраты, связанные со строительством (реконструкцией, приобретением) объектов обременений, можно отражать на отдельном субсчете к счету 08-3, например «Строительство объектов обременений». Это необходимо для организации аналитического учета соответствующих затрат. Для этого на каждый строящийся объект обременений можно открыть отдельный субсчет. Например, «Строительство школы», «Строительство линии электропередач» и т. д.
Сумму расходов на строительство объектов обременения определяйте на основании:
- первичных учетных документов, применяемых в строительстве (акт о приемке выполненных работ по форме № КС-2, справка о стоимости выполненных работ и затрат по форме № КС-3 и т. д.);
- других первичных документов, подтверждающих понесенные затраты (таможенные декларации, приказы о командировке и т. д.).
Строительство объектов обременений отражайте в бухучете следующей проводкой:
Дебет 08-3 субсчет «Строительство объектов обременений» Кредит 60 (10, 23, 25, 26, 60, 70, 76...)
– учтены расходы застройщика (при строительстве собственными силами) или подрядчика (при подрядном способе строительства) на строительство объектов обременений.
Порядок списания в бухучете накопленных затрат на строительство объектов обременений у застройщика зависит от вида обременений.
Если застройщик строит объекты обременений в качестве самостоятельных объектов, которые не предусмотрены проектной документацией по основному строительству и договором на застройку территории, стоимость таких объектов спишите с баланса в состав прочих расходов.
При этом в бухучете сделайте проводку:*
Дебет 91-2 Кредит 08-3 субсчет «Строительство объектов обременений»
– стоимость объектов обременений списана на прочие расходы.
Если же указанные расходы осуществляются с целью исполнения обязательств по контракту с местными властям, сумму расходов по созданию объектов обременений отразите в затратах на строительство основного объекта (п. 5.1.1 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160, п. 8 ПБУ 6/01, п. 6 ПБУ 5/01).
В бухучете застройщика это можно отразить следующими записями:
Дебет 08-3 Кредит 08-3 субсчет «Строительство объектов обременений»
– отражена стоимость объектов обременений в затратах на строительство основного объекта.
Внимание: в случае привлечения инвестиций по договорам участия в долевом строительстве стоимость объектов социальной сферы (школы, сады) нельзя относить на основной объект. Дело в том, что такие расходы не могут быть компенсированы за счет средств дольщиков (п. 6 ч. 1 ст. 18 Закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ).
В такой ситуации при заключении договора участия в долевом строительстве целесообразно увеличить вознаграждение застройщика на сумму расходов на обременения.
Пример отражения в бухучете застройщика расходов на строительство объекта обременения по инвестиционному договору. Застройщик ведет строительство подрядным способом
ЗАО «Альфа» (застройщик) в рамках инвестиционного договора строит офисное здание. В качестве дополнительного условия строительства предусмотрено сооружение электросетей, которые передаются в соответствии с договором с местными властями о развитии застроенной территории энергоснабжающей организации.
Затраты на строительство сооружения составили 1 180 000 руб., в том числе НДС – 180 000 руб.
В бухучете «Альфы» операции, связанные с исполнением договора, отражены следующим образом:
Дебет 08-3 субсчет «Инженерные сети» Кредит 60
– 1 000 000 руб. – отражена стоимость услуг подрядчика по сооружению инженерных сетей;
Дебет 19 субсчет «Инженерные сети» Кредит 60
– 180 000 руб. – отражен НДС со стоимости услуг подрядчика по сооружению инженерных сетей;
Дебет 60 Кредит 51
– 1 180 000 руб. – оплачены услуги подрядчика;
Дебет 08-3 субсчет «Здание» Кредит 08-3 субсчет «Инженерные сети»
– 1 000 000 руб. – отражена стоимость переданного объекта (инженерных сетей) в затратах на строительство здания.
НДС со стоимости услуг подрядчика по сооружению инженерных сетей передается инвестору в составе сводного счета-фактуры (письмо Минфина России от 18 октября 2011 г. № 03-07-10/15).
По окончании строительства застройщик включает расходы по обременениям в общую стоимость строительства (реконструкцию, приобретение) объекта, передаваемого инвестору. Подробнее об этом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении расходы застройщика.
При расчете налогов порядок учета обременений зависит от системы налогообложения, которую применяет организация.
ОСНО: налог на прибыль
Инвестор передает застройщику в распоряжение средства целевого финансирования, в том числе и на строительство (реконструкцию, приобретение) объектов обременений (п. 3 ст. 4 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ). Поэтому налогооблагаемую прибыль застройщика расходы на обременения не уменьшают (п. 17 ст. 270 НК РФ).
У инвестора средства, переданные застройщику по инвестиционному договору, при расчете налога на прибыль в состав расходов также не включаются (п. 17 ст. 270 НК РФ). После получения от застройщика построенного объекта расходы на строительство (реконструкцию, приобретение) учитываются у инвестора в зависимости от дальнейшего использования созданного объекта.
Ситуация: можно ли при расчете налога на прибыль учесть расходы застройщика на строительство (реконструкцию, приобретение) объектов обременений, которые будут переданы в государственную или муниципальную собственность (или на баланс эксплуатирующей организации)
Ответ на этот вопрос зависит от условий договора с местными властями.
Обременения возникают у организации в рамках выполнения условий договора о развитии застроенной территории и связаны с исполнением обязательств перед местными властями (ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ). Таким обременением, например, является строительство линий электропередач (инженерных сетей и т. д.) с последующей передачей этого объекта местным властям.
В налоговом законодательстве отсутствуют специальные нормы, регулирующие порядок признания расходов на строительство обременений.
По общему правилу расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества и расходов, связанных с такой передачей, при расчете налога на прибыль не учитываются (п. 16 ст. 270 НК РФ). Однако имущество (работы, услуги, имущественные права) считаются полученными безвозмездно, если их получение не связано с возникновением у получателя обязанности передать что-то взамен (п. 2 ст. 248 НК РФ).
Таким образом, если из условий договора прямо следует, что обязанность по обременениям возникает в счет встречного обязательства местных властей (например, передача прав на земельный участок под застройку или выдача разрешения на строительство), затраты на строительство (реконструкцию) объектов обременений организация вправе учесть в составе расходов при расчете налога на прибыль. В этом случае расходы на обременение формируют первоначальную стоимость основного объекта строительства как расходы капитального характера (п. 5 ст. 270, п. 1 ст. 257 НК РФ). А если построенный объект организация принимает к учету в качестве готовой продукции, то при его дальнейшей реализации указанные затраты включаются в состав расходов в соответствии с пунктом 2 статьи 318 Налогового кодекса РФ.
Если же из условий договора не следует возникновение встречного обязательства местных властей, передача обременений будет признана безвозмездной. Следовательно, признать в расходах для целей налога на прибыль затраты на строительство обременений нельзя (п. 16 ст. 270 НК РФ).
Аналогичная точка зрения высказана контролирующими ведомствами (письма Минфина России от 12 марта 2009 г. № 03-03-06/1/131, от 22 октября 2007 г. № 03-03-06/1/733, от 11 октября 2007 г. № 03-03-06/1/711, от 23 мая 2007 г. № 01-02-01/03-893 и ФНС России от 4 апреля 2008 г. № 02-1-07/16). Арбитражная практика подтверждает правомерность этого вывода (см. постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 1 апреля 2008 г. № А33-8244/2007-03АП-1108/2007-Ф02-1064/2008, от 14 декабря 2007 г. № А33-5631/07-Ф02-9138/07, Московского округа от 15 июня 2007 г. № КА-А40/5050-07, Северо-Западного округа от 27 марта 2007 г. № А56-6908/2006, Центрального округа от 16 ноября 2006 г. № А08-12461/05-25, Северо-Кавказского округа от 21 февраля 2005 г. № Ф08-108/2004-33А).
Внимание: уменьшение налогооблагаемой прибыли проверяющие могут признать неправомерным, если не будут соблюдены все необходимые условия.
При решении вопроса о включении затрат на строительство (реконструкцию, приобретение) объектов обременений в налоговые расходы определяющим фактором является оформление отношений между организацией и местными властями. Передача объектов обременений в пользу органов власти правомерна только в рамках договора о развитии застраиваемой территории, заключенного в соответствии со статьей 46.2 Градостроительного кодекса РФ. При этом со стороны муниципалитета возникают возмездные встречные обязательства (в виде предоставления прав на необходимый для строительства земельный участок, а также разрешения на строительство).
Так, рассматривая ситуацию, когда организация несла затраты на перенос инженерных сооружений, а потом передавала их в собственность города без каких-либо встречных обязательств, Минфин России высказался отрицательно в отношении включения их в налоговые расходы (письмо от 3 декабря 2008 г. № 03-03-06/2/161).
В качестве обременения на застройщика может быть возложена обязанность выплатить гражданам, выселяемым с застраиваемой территории, компенсацию в виде другого жилья или денежных средств. Поскольку расходы на расселение жильцов (приобретение квартир, уплата выкупной цены денежными средствами) непосредственно связаны со строительством объекта, включите их в стоимость основного объекта строительства (п. 1 ст. 257 НК РФ). Аналогичной точки зрения придерживается Минфин России в письмах от 28 мая 2007 г. № 03-03-06/1/332, от 20 февраля 2007 г. № 03-03-06/1/103.
Если построенный объект инвестор принимает к учету в качестве готовой продукции, то отразите расходы на расселение жильцов в стоимости ее изготовления. При дальнейшей реализации объекта строительства затраты на создание этого объекта, в том числе расходы на обременение, включите в состав расходов, уменьшающих доходы от реализации этого объекта (п. 2 ст. 318 НК РФ).
ОСНО: НДС
Реализация квартир гражданам НДС не облагается (подп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 НК РФ).
Ситуация: нужно ли начислить НДС при передаче объектов обременений в государственную или муниципальную собственность (или на баланс эксплуатирующей организации)
Ответ на этот вопрос зависит от условий договора с местными властями.
Если передача объектов обременений происходит в рамках договора развития застроенной территории, то такая передача не является безвозмездной передачей (см. письма Минфина России от 12 марта 2009 г. № 03-03-06/1/131, от 22 октября 2007 г. № 03-03-06/1/733, от 11 октября 2007 г. № 03-03-06/1/711, от 23 мая 2007 г. № 01-02-01/03-893). Следовательно, не возникает объект обложения НДС. Согласен с этим и Минфин России в пункте 2 письма от 16 октября 2006 г. № 03-03-04/1/692.
В противном случае НДС придется заплатить на общих основаниях, если в обычных условиях продажа этих объектов облагается налогом (п. 1 ст. 146 НК РФ).
Олег Хороший
государственный советник налоговой службы РФ II ранга
22.08.2014 г.
С уважением,
Александр Ермаченко, эксперт БСС «Система Главбух».
Ответ утвержден Ольгой Пушечкиной,
руководителем направления VIP-поддержки БСС «Система Главбух».