Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Местная администрация запрашивает сведения о зарплате

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Оплата коммуналки по посредническому договору. Вычет НДС возможен

14 апреля 2015 951 просмотр

История вопроса

Не секрет, что иметь собственное помещение для ведения бизнеса могут себе позволить очень немногие. Большинство компаний предпочитают помещения (и офисные, и складские) арендовать.

Чаще всего арендодатель устанавливает плату следующим образом: постоянная часть (в рублях или, например, в условных единицах за квадратный метр) плюс возмещение коммунальных расходов. Такой путь объясняется тем, что поставщики коммунальных услуг не готовы заключать договоры с каждым арендатором, предпочитая иметь дело с собственником недвижимости.

И вот эту переменную часть в виде возмещения коммунальных расходов все называют и оформляют по-разному.

Исторически, до 2007 года, наиболее распространенным было простое перевыставление счетов: арендодатель, у которого были заключены договоры с поставщиками коммунальных услуг, выставлял арендатору счет и счет-фактуру на коммунальные услуги, при этом не признавал в своем учете ни доходы, ни расходы. А арендатор, получив и оплатив счет за «коммуналку», спокойно принимал НДС, предъявленный арендодателем, к вычету.

Однако эта ситуация изменилась с выходом в свет писем Минфина России от 06.09.05 № 07-05-06/234 и ФНС России от 29.12.05 № 03-4-03/2299/28.

Примененная в них логика была поддержана и развита в письме Минфина России от 03.03.06 № 03-04-15/52: финансовое ведомство со ссылкой на постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.00 № 7349/99 указало, что арендодатель не может являться энергоснабжающей организацией для арендатора, поскольку сам в качестве абонента получает электроэнергию для снабжения здания у энергоснабжающей организации. Соответственно, и предъявить НДС арендатору арендодатель не может, поэтому к вычету этот налог тоже не может быть принят ни одной из сторон.

Такая же позиция последовательно выражалась и позже (письма Минфина России от 27.12.07 № 03-03-06/1/895 и от 24.03.07 № 03-07-15/39).

С этого времени достаточно распространенным, вполне безопасным и достаточно выгодным для обеих сторон договора аренды стал иной способ: коммунальные платежи в части, приходящейся на арендатора, возмещались арендодателю в форме переменной части арендной платы. В этой ситуации оплата «коммуналки», потребленной арендатором, перестала носить характер возмещения, арендодатель мог спокойно выставлять счета-фактуры, а арендатор – принимать предъявленный НДС к вычету.

С безопасностью подобного подхода согласились и уполномоченные органы (письма Минфина России от 10.02.11 № 03-03-06/1/86, от 19.09.06 № 03-06-01-04/175, ФНС России от 04.02.10 № ШС-22-3/86@, УФНС России по Московской области от 13.11.06 № 21-25-И/1372).

Коммунальные услуги для арендатора через посредника-арендодателя

Несмотря на все достоинства оформления стоимости коммунальных услуг, потребленных арендатором, как переменной части арендной платы у этого способа есть два больших недостатка, которые проявляются в случае арендодателя, применяющего упрощенную систему налогообложения.

Во-первых, суммы переменной части арендной платы необходимо включать в состав доходов арендодателя, что может привести даже к превышению лимита доходов и утрате права на применение спецрежима, которое могло быть сохранено, если бы возмещение «коммуналки» в доходы не включалось. Кстати, при применении объекта налогообложения «доходы» арендодатель должен еще и уплатить налог с этих денег, тогда как аналогичные по сумме расходы он учесть в целях налогообложения не может.

И, во-вторых – субъект «упрощенки» – арендодатель не является плательщиком НДС в силу пункта 2 статьи 346.11 НК РФ, поэтому не может предъявить арендатору НДС, даже если налог был предъявлен ему поставщиком услуг. А отсутствие «входного» НДС ведет к финансовым потерям у арендатора.

Как же избежать этого? Следует заключить посреднический договор (например, агентский), по которому арендодатель, выступая как агент от своего имени, но за счет арендатора-принципала, приобретает для последнего коммунальные услуги у их поставщиков.

Как напомнил Минфин России в письме от 24.01.13 № 03-11-06/2/12, вычет НДС по счету-фактуре арендодателя-посредника серьезных возражений не вызывает. Отметим, что это уже не первое разъяснение уполномоченных органов по данному вопросу (письма Минфина России от 10.02.11 № 03-03-06/1/86, ФНС России от 04.02.10 № ШС-22-3/86).

Что же касается возможности исключения сумм полученных возмещений из состава доходов, то вне зависимости от применяемой системы налогообложения эта возможность закреплена непосредственно в Налоговом кодексе (подп. 9 п. 1 ст. 251, подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ). Разумеется, расходы в виде оплаты коммунальных услуг арендодатель тоже признать не сможет.

Ложка дегтя

Оплата коммуналки по посредничкому договору имеет и минусы.

Ведь даже, несмотря на благоприятные для него разъяснения чиновников, претензии налоговиков все равно возможны – в частности, такие споры рассматривались в постановлениях ФАС Московского от 25.09.08 № КА-А40/8932-08, Северо-Западного от 08.09.08 № А66-109/2008, Западно-Сибирского от 27.08.08 № Ф04-5231/2008(10532-А03-25) округов.

Более того, в последнем из упомянутых актов суд отказал в вычете арендатору, указав, что данный договор фактически определял порядок возмещения коммунальных расходов. А так как подобные операции не облагаются НДС, арендатор применил вычет неправомерно. Правда, при рассмотрении того же дела по вновь открывшимся обстоятельствам судьи пришли к противоположному выводу и признали вычеты правомерными (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.10.09 № А03-10350/2007).

И еще один немаловажный аспект. Смена арендатора помещения – явление вполне обыденное. И с каждым новым арендатором арендодатель в рассматриваемой ситуации будет заключать самостоятельный агентский договор (или, например, договор комиссии).

Следовательно, получается, что договор с поставщиком коммунальных услуг будет заключен значительно раньше, чем посреднический договор.

В то же время в пункте 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.04 № 85 «Обзор практики разрешения споров по договору комиссии» указано, что сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента. Эти разъяснения применимы и к агентскому договору в силу статьи 1011 Гражданского кодекса РФ.

Это означает, что расходы арендодателя по договору с поставщиком коммунальных услуг могут быть признаны осуществленными вне связи с заключенным агентским договором. В этом случае соответствующие суммы возмещения не будут исключены из состава доходов арендодателя, так как будут считаться прочим поступлением денежных средств.

Эту позицию выразил ФАС Поволжского округа в постановлении от 04.10.07 № А57-9388/06.

Игорь Невский,

аттестованный аудитор, к. э. н.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка