Не облагается НДС реализация жилых помещений, а так же услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве. Налогообложение в данном случае зависит от того, по какой сделке квартира перешла в счет расчетов за выполненные работы. Это может быть договор купли-продажи, уступки права требования или инвестирования. Реализация имущественных прав на жилое помещение НДС облагается.
Обоснование
Из статьи журнала «Учет в строительстве» № 11, Ноябрь 2009
В счет оплаты работ получена квартира
Прежде всего, следует определиться, по какой сделке квартира перешла подрядчику в счет расчетов за выполненные работы. Это может быть договор купли-продажи, уступки права требования или инвестирования. Рассмотрим подробнее эти варианты.
В соответствии с таким договором заказчик продает квартиру подрядчику, а в счет ее оплаты засчитывает стоимость выполненных подрядчиком строительно-монтажных работ.
В бухгалтерском учете операция будет отражена так.
У подрядчика:
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Дебет 41 Кредит 60
– приобретена квартира;
Дебет 60 Кредит 62
– зачтена стоимость квартиры в счет стоимости выполненных работ.
У заказчика:
Дебет 62 Кредит 90
– реализована квартира;
Дебет 90 Кредит 41
– списана стоимость проданной квартиры;
Дебет 60 Кредит 62
– зачтена стоимость квартиры в счет расчетов за выполненные работы.
В дальнейшем подрядчик может продать эту квартиру любому лицу, в том числе своему учредителю. Чтобы продать ее в счет дивидендов, нужно сначала их начислить к выплате:
Дебет 84 Кредит 75 (70)
– начислен доход участнику;
Дебет 75 (70) Кредит 68
– удержан налог на доходы физических лиц.
Затем отразить операции по продаже квартиры и зачету суммы начисленных дивидендов в счет расчетов за квартиру:
Дебет 62 Кредит 90
– продана квартира учредителю;
Дебет 90 Кредит 41
– списана стоимость квартиры;
Дебет 75 (70) Кредит 62
– произведен зачет.
Продажа квартир не облагается НДС. Следовательно, ни заказчик не предъявит подрядчику НДС к оплате при продаже квартиры, ни подрядчик не будет начислять налог при продаже квартиры учредителю (подп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ).
В этом случае заказчик уступает право требования (имущественное право) квартиры от третьего лица (застройщика) подрядчику. В счет расчетов за проданное имущественное право засчитывается стоимость выполненных подрядных работ.
В бухгалтерском учете будут сделаны записи.
У подрядчика:
Дебет 58 (76) Кредит 60
– приобретено имущественное право на квартиру;
Дебет 60 Кредит 62
– зачтена стоимость приобретенного имущественного права на квартиру в счет стоимости выполненных работ.
У заказчика:
Дебет 62 Кредит 90 (91)
– реализовано имущественное право на квартиру;
Дебет 90 (91) Кредит 58 (76)
– списана стоимость имущественного права на квартиру;
Дебет 90 (91) Кредит 68
– начислен НДС (в случае, если цена уступки превышает расходы по приобретению имущественного права заказчиком);
Дебет 60 Кредит 62
– зачтена стоимость имущественного права на квартиру в счет расчетов за выполненные работы.
Если подрядчик хочет уступить приобретенное имущественное право учредителю в счет выплаты дивидендов, то он заключает с ним также договор уступки права требования:
Дебет 62 Кредит 90 (91)
– произведена уступка права требования;
Дебет 90 (91) Кредит 58(76)
– списана стоимость приобретенного имущественного права;
Дебет 90 (91) Кредит 68
– начислен НДС (в случае, если цена уступки превышает расходы по приобретению имущественного права подрядчиком);
Дебет 75 (70) Кредит 62
– зачтена стоимость имущественного права в счет дивидендов.
При уступке права требования квартир налоговая база по НДС определяется как сумма разницы между ценой уступки, включающей в себя сумму НДС, и стоимостью приобретения этого имущественного права. Значит, если в результате уступки от заказчика подрядчику такая разница у заказчика была, то он должен был предъявить подрядчику счет-фактуру на сумму начисленного НДС. Если в дальнейшем подрядчик будет переуступать это имущественное право или оформлять квартиру себе в собственность для целей последующей продажи, то полученный от заказчика НДС к налоговому вычету он не принимает, а включает в стоимость полученного имущественного права. При дальнейшей уступке приобретенного имущественного права порядок начисления НДС с уступки такой же, как и у заказчика.
По такому договору подрядчик становится инвестором при строительстве жилого дома в части указанной в договоре квартиры. Возникающая при этом задолженность подрядчика по внесению инвестиционного взноса засчитывается в счет расчетов за выполненные подрядные работы. Данная операция будет отражена так.
У подрядчика:
Дебет 76 Кредит 62
– произведен зачет инвестиционного взноса в счет стоимости выполненных работ.
У заказчика:
Дебет 60 Кредит 76
– зачтена задолженность за выполненные работы в счет инвестиционного взноса подрядчика.
Если заключен договор участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, то подрядчик может уступить свое имущественное право на квартиру, возникшее из условий заключенного договора, своему учредителю. В этом случае с учредителем заключается договор уступки права требования квартиры. Бухгалтерский учет этой операции такой же, как и в предыдущей ситуации.
Налоговый кодекс РФ Часть вторая
Статья 149. Операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
3. Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации следующие операции:
22) реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них;
23) передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир;
23.1) услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).