Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

График отпусков '2017 — как составить с учетом новых сроков отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№23
15 сентября 2015 586 просмотров

Учет в ТСН при УСН, ОСНО.(товарищество собственников недвижимости). Проводки. Что можно принять к учету, доходы и расходы.

Деятельность ТСН осуществляется также как и деятельность ТСЖ (одна из форм ТСН).

Ниже приведена подборка материалов, в которых отражена вся интересующая Вас информация о порядке учета доходов и расходов ТСН, а также порядке начисления НДС.

Обоснование

1. Из рекомендации

Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как ТСЖ отразить в бухучете содержание дома и коммунальные услуги

ТСЖ создается в целях управления многоквартирным домом. При этом осуществляя деятельность по управлению домом, товарищество несет ряд обязанностей. В их число входит содержание общего имущества собственников помещений многоквартирного дома и предоставление жильцам (арендаторам) коммунальных услуг. Об этом сказано в пункте 1 статьи 135 и пункте 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.*

В чем заключается обязанность по содержанию общего имущества

Содержание общего имущества собственников помещений многоквартирного дома нужно осуществлять в соответствии с Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 (ч. 3 ст. 39 Жилищного кодекса РФ).

В перечень работ по содержанию общего имущества, в частности, входит:

  • осмотр общего имущества для выявления несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
  • уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
  • сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
  • обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т. д.);
  • текущий и капитальный ремонт дома.

Полный перечень мероприятий по содержанию общего имущества предусмотрен пунктом 11 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491. Минимальный перечень работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также Правила их оказания и выполнения утверждены постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290 (п. 11.1 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491).

Расходы на содержание общего имущества ТСЖ утверждает общим собранием и отражает их в ежегодно составляемой смете доходов и расходов.

О проведении ремонта в доме и о том, как отражать эти операции в учете, см. Как ТСЖ отразить в бухучете ремонт дома.

В чем заключается обязанность по предоставлению коммунальных услуг

Предоставление коммунальных услуг осуществляйте в соответствии с Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354.

К коммунальным услугам относятся следующие виды услуг:

  • холодное водоснабжение;
  • горячее водоснабжение;
  • водоотведение;
  • электроснабжение;
  • газоснабжение;
  • отопление.

Об этом сказано в пункте 4 Правил, утвержденными постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354.

С целью обеспечения потребностей жильцов в коммунальных ресурсах ТСЖ необходимо заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями (подп. «б» п. 31 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354, и п. 5 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 21 июля 2008 г. № 549).

Отношения между ТСЖ и потребителем коммунальных услуг строятся также на основании договора. Обязательные условия договора на предоставление коммунальных услуг потребителю перечислены в пункте 19 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354.

Расчет количества потребленного коммунального ресурса, а также расчет ежемесячной платы за него ТСЖ производит самостоятельно. Об этом сказано в пункте 31 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354.

Для расчета количества потребления коммунального ресурса удобно воспользоваться таблицей.

Источники финансирования

Расходы по содержанию общего имущества обязаны нести все собственники помещений многоквартирного дома (ч. 1 ст. 39 Жилищного кодекса РФ).

Коммунальные услуги обязаны оплачивать не только собственники, но и наниматели (арендаторы) помещений в многоквартирном доме (ст. 153 Жилищного кодекса РФ).*

Бухучет

Операции по содержанию общего имущества дома и предоставление коммунальных услуг отражайте в бухучете следующим образом.

Дебет 76 Кредит 86
– начислена плата за содержание общего имущества (коммунальные услуги);

Дебет 51 Кредит 76
– получена плата за содержание общего имущества (коммунальные услуги);

Дебет 20 Кредит 60
– отражены затраты на услуги ресурсоснабжающей организации по предоставлению коммунального ресурса;

Дебет 60 Кредит 51
– оплачены услуги ресурсоснабжающей организации по предоставлению коммунального ресурса;

Дебет 20 Кредит 60
– отражены расходы на работы по содержанию общего имущества, выполняемые сторонними подрядчиками;

Дебет 60 Кредит 51
– перечислена плата стороннему подрядчику за работы по содержанию общего имущества;

Дебет 20 Кредит 70 (69, 10 …)
– отражены затраты на работы по содержанию общего имущества, производимые собственными силами ТСЖ;

Дебет 86 Кредит 20
– отражено расходование средств целевого финансирования на услуги ресурсоснабжающих организаций (на работы по содержанию общего имущества).

Такой вывод следует из пункта 1 ПБУ 9/99 и Инструкции к плану счетов.

<…>

2. Из рекомендации

Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как ТСЖ отразить при налогообложении содержание дома и коммунальные услуги. Организация применяет общую систему налогообложенияНалог на прибыль

При расчете налога на прибыль средства, полученные на содержание общего имущества дома и на оказание коммунальных услуг, учесть в доходах нужно. Поскольку по определению подпункта 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ целевыми такие средства не признаются и в перечень других необлагаемых налогом на прибыль доходов не включены (ст. 247 и 251 НК РФ).

Полученные доходы учтите в составе доходов от реализации (ст. 249 НК РФ, письмо Минфина России от 10 апреля 2012 г. № 03-11-11/119).

Пени, начисленные собственникам жилья за неоплату жилищно-коммунальных услуг, учтите в составе внереализационных доходов (п. 3 ст. 250 НК РФ, письмо Минфина России от 5 апреля 2013 г. № 03-11-06/2/11195).*

Несмотря на то что письма адресованы организациям на упрощенке, этим разъяснениям могут следовать и ТСЖ на общей системе налогообложения (ст. 346.15 НК РФ).

При этом стоимость работ (услуг), приобретенных для целей содержания общего имущества и предоставления коммунальных услуг, отразите в составе расходов (подп. 1 и 6 п. 1 ст. 254 НК РФ).

Вместе с тем, можно поступить и иначе. Заключите с собственниками помещений (потребителями коммунальных услуг) агентский договор. В таком случае средства, полученные на содержание общего имущества дома и на оказание коммунальных услуг налогооблагаемую базу по налогу на прибыль не увеличат. Доходом ТСЖ будет являться лишь посредническое вознаграждение. Подтверждают данный подход нормы подпункта 9 пункта 1 статьи 251, пункта 9 статьи 270 Налогового кодекса РФ и письмо Минфина России от 10 апреля 2012 г. № 03-11-11/119. Подробнее об отражении в учете посреднического вознаграждения см. Как посреднику отразить в бухучете и при налогообложении посредническое вознаграждение.

Главбух советует: во избежание споров с проверяющими заключайте агентский договор до подписания договоров с подрядчиками или ресурсоснабжающими организациями.

В противном случае такое посредничество будет поставлено под сомнение. Поскольку в данной ситуации нельзя действовать в интересах третьих лиц, не имея на то предварительной договоренности с ними. Это следует из статьи 1011 Гражданского кодекса РФ и пункта 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. № 85.

НДС

Порядок начисления НДС при реализации работ (услуг) по содержанию общего имущества дома зависит от того, выполняются эти работы (услуги) подрядным или хозяйственным способом.

В первом случае реализация работ (услуг) по содержанию общего имущества дома в сумме, выставленной подрядной организацией, освобождена от НДС (подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Если ТСЖ выполняет работы (услуги) по содержанию общего имущества собственными силами, реализация работ НДС облагается (п. 1 ст. 146 НК РФ, письмо Минфина России от 5 марта 2013 г. № 03-07-14/6462). НДС со стоимости товаров, работ, услуг, приобретенных для этих целей, примите к вычету в общем порядке (ст. 171 и 172 НК РФ).*

При реализации коммунальных услуг НДС не начисляйте – такая реализация освобождается от налогообложения на основании подпункта 29 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ.

Следует учитывать, что льготы, предусмотренные подпунктами 29 и 30 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ, применяются тогда, когда работы (услуги) реализуются собственникам (потребителям) по цене приобретения, которая включает НДС (письма Минфина России от 5 марта 2013 г. № 03-07-14/6462 и от 21 января 2013 г. № 03-07-14/05). От данных льгот можно отказаться (п. 5 ст. 149 НК РФ). Подробнее об этом см. Как отказаться от льготы по НДС (приостановить ее использование).

Пример отражения в бухучете и при налогообложении операций по содержанию общего имущества многоквартирного дома (подрядный способ)

ТСЖ «Альфа» применяет общую систему налогообложения, доходы и расходы определяет методом начисления. Организация использует льготу по НДС, предусмотренную подпунктами 29 и 30 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ.

По годовой смете доходов и расходов на текущий год заложены расходы на содержание общего имущества в сумме 1 200 000 руб. Ежемесячно в течение года на содержание общего имущества от собственников поступает сумма в размере 100 000 руб.

Стоимость работ по содержанию общего имущества за I квартал составила:

  • за январь – 94 400 руб. (в т. ч. НДС – 14 400 руб.);
  • за февраль – 94 400 руб. (в т. ч. НДС – 14 400 руб.);
  • за март – 111 200 руб. (в т. ч. НДС – 16 963 руб.).

В учете ТСЖ сделаны следующие проводки.

В январе:

Дебет 76 Кредит 86
– 100 000 руб. – отражена задолженность собственников за работы по содержанию общего имущества;

Дебет 51 Кредит 76
– 100 000 руб. – получены средства собственников на содержание общего имущества;

Дебет 20 Кредит 60
– 80 000 руб. – отражены расходы на работы (услуги) по содержанию общего имущества, выполненные подрядчиком;

Дебет 19 Кредит 60
– 14 400 руб. – выделен входной НДС;

Дебет 60 Кредит 51
– 94 400 руб. – перечислена оплата подрядчику;

Дебет 20 Кредит 19
– 14 400 руб. – входной НДС включен в стоимость работ по содержанию общего имущества;

Дебет 86 Кредит 20
– 94 400 руб. – отражено расходование целевых средств на работы по содержанию общего имущества.

В феврале:

Дебет 76 Кредит 86
– 100 000 руб. – отражена задолженность собственников за работы по содержанию общего имущества;

Дебет 51 Кредит 76
– 100 000 руб. – получены средства собственников на содержание общего имущества;

Дебет 20 Кредит 60
– 80 000 руб. – отражены расходы на работы (услуги) по содержанию общего имущества, выполненные подрядчиком;

Дебет 19 Кредит 60
– 14 400 руб. – выделен входной НДС;

Дебет 60 Кредит 51
– 94 400 руб. – перечислена оплата подрядчику;

Дебет 20 Кредит 19
– 14 400 руб. – входной НДС включен в стоимость работ по содержанию общего имущества;

Дебет 86 Кредит 20
– 94 400 руб. – отражено расходование целевых средств на работы по содержанию общего имущества.

В марте:

Дебет 76 Кредит 86
– 100 000 руб. – отражена задолженность собственников за работы по содержанию общего имущества;

Дебет 51 Кредит 76
– 100 000 руб. – получены средства собственников на содержание общего имущества;

Дебет 20 Кредит 60
– 94 237 руб. – отражены расходы на работы (услуги) по содержанию общего имущества, выполненные подрядчиком;

Дебет 19 Кредит 60
– 16 963 руб. – выделен входной НДС;

Дебет 60 Кредит 51
– 111 200 руб. – перечислена оплата подрядчику;

Дебет 20 Кредит 19
– 16 963 руб. – входной НДС включен в стоимость работ по содержанию общего имущества;

Дебет 86 Кредит 20
– 111 200 руб. – отражено расходование целевых средств на работы по содержанию общего имущества.

При расчете налога на прибыль за I квартал бухгалтер ТСЖ учел в составе доходов от реализации взносы членов ТСЖ на содержание общего имущества в сумме 300 000 руб., а также расходы на работы, выполненные подрядчиком, – 300 000 руб.

<…>

3. Из рекомендации

Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как ТСЖ отразить при налогообложении содержание дома и коммунальные услуги. Организация применяет упрощенку

При расчете единого налога средства собственников, полученные для целей содержания общего имущества и предоставления коммунальных услуг, а также пени за неоплату жилищно-коммунальных услуг нужно учесть в доходах. Организации на упрощенке учитывают доходы в соответствии со статьями 249 и 250 Налогового кодекса РФ и не учитывают доходы, указанные в статье 251 Налогового кодекса РФ (ст. 346.15 НК РФ).

Средства собственников (потребителей), полученные на содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг, целевыми средствами на основании подпункта 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ не признаются и в остальном перечне необлагаемых доходов не значатся (ст. 251 и 346.15 НК РФ). А пени, начисленные собственникам жилья за неоплату жилищно-коммунальных услуг, являются внереализационными доходами (п. 3 ст. 250 НК РФ, письмо Минфина России от 5 апреля 2013 г. № 03-11-06/2/11195).

Если ТСЖ платит единый налог с разницы между доходами и расходами, то стоимость товаров (работ, услуг), приобретенных для содержания общего имущества, можно учесть в составе расходов (подп. 1 и 6 п. 1 ст. 254, подп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Что касается коммунальных платежей от собственников (потребителей), то, учитывая их в доходах, одновременно отразите их и в расходах. Это объясняется тем, что данные суммы ТСЖ перечисляет ресурсоснабжающим организациям. Такие разъяснения даны в письме Минфина России от 23 октября 2014 г. № 03-11-11/53664.*

Вместе с тем, ТСЖ на упрощенке могут поступить и иначе. Заключите с собственниками помещений (потребителями коммунальных услуг) агентский договор. В таком случае средства, полученные на содержание общего имущества дома и на оказание коммунальных услуг, включать в состав доходов при упрощенке не нужно. Доходом ТСЖ будет являться лишь посредническое вознаграждение. Подтверждают данный подход нормы подпункта 9 пункта 1 статьи 251, пункта 9 статьи 270 и пункта 1 статьи 346.15 Налогового кодекса РФ и письмо Минфина России от 10 апреля 2012 г. № 03-11-11/119.

Главбух советует: во избежание споров с проверяющими заключайте агентский договор до подписания договоров с подрядчиками или ресурсоснабжающими организациями.

В противном случае такое посредничество будет поставлено под сомнение. Поскольку в данной ситуации нельзя действовать в интересах третьих лиц, не имея на то предварительной договоренности с ними. Это следует из статьи 1011 Гражданского кодекса РФ и пункта 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. № 85.

Пример отражения в бухучете и при налогообложении операций по содержанию общего имущества многоквартирного дома (подрядный способ)

ТСЖ «Альфа» применяет упрощенку (объект налогообложения – «доходы минус расходы»).

В годовой смете доходов и расходов на текущий год заложены расходы на содержание общего имущества в сумме 1 200 000 руб. Ежемесячно в течение года на содержание общего имущества от собственников поступает сумма в размере 100 000 руб.

Стоимость работ по содержанию общего имущества за I квартал составила:

  • за январь – 94 400 руб. (в т. ч. НДС – 14 400 руб.);
  • за февраль – 94 400 руб. (в т. ч. НДС – 14 400 руб.);
  • за март – 111 200 руб. (в т. ч. НДС – 16 963 руб.).

В учете ТСЖ сделаны следующие проводки.

В январе:

Дебет 76 Кредит 86
– 100 000 руб. – отражена задолженность собственников за работы по содержанию общего имущества;

Дебет 51 Кредит 76
– 100 000 руб. – получены средства собственников на содержание общего имущества;

Дебет 20 Кредит 60
– 80 000 руб. – отражены расходы на работы (услуги) по содержанию общего имущества, выполненные подрядчиком;

Дебет 19 Кредит 60
– 14 400 руб. – отражен входной НДС;

Дебет 20 Кредит 19
– 14 400 руб. – входной НДС включен в стоимость работ по содержанию общего имущества;

Дебет 60 Кредит 51
– 94 400 руб. – перечислена оплата подрядчику;

Дебет 86 Кредит 20
– 94 400 руб. – отражено расходование целевых средств на работы по содержанию общего имущества.

В феврале:

Дебет 76 Кредит 86
– 100 000 руб. – отражена задолженность собственников за работы по содержанию общего имущества;

Дебет 51 Кредит 76
– 100 000 руб. – получены средства собственников на содержание общего имущества;

Дебет 20 Кредит 60
– 80 000 руб. – отражены расходы на работы (услуги) по содержанию общего имущества, выполненные подрядчиком;

Дебет 19 Кредит 60
– 14 400 руб. – отражен входной НДС;

Дебет 20 Кредит 19
– 14 400 руб. – входной НДС включен в стоимость работ по содержанию общего имущества;

Дебет 60 Кредит 51
– 94 400 руб. – перечислена оплата подрядчику;

Дебет 86 Кредит 20
– 94 400 руб. – отражено расходование целевых средств на работы по содержанию общего имущества.

В марте:

Дебет 76 Кредит 86
– 100 000 руб. – отражена задолженность собственников за работы по содержанию общего имущества;

Дебет 51 Кредит 76
– 100 000 руб. – получены средства собственников на содержание общего имущества;

Дебет 20 Кредит 60
– 94 237 руб. – отражены расходы на работы (услуги) по содержанию общего имущества, выполненные подрядчиком;

Дебет 19 Кредит 60
– 16 963 руб. – отражен входной НДС;

Дебет 20 Кредит 19
– 16 963 руб. – входной НДС включен в стоимость работ по содержанию общего имущества;

Дебет 60 Кредит 51
– 111 200 руб. – перечислена оплата подрядчику;

Дебет 86 Кредит 20
– 111 200 руб. – отражено расходование целевых средств на работы по содержанию общего имущества.

При расчете единого налога при упрощенке за I квартал бухгалтер ТСЖ учел:

  • в составе доходов – взносы членов ТСЖ на содержание общего имущества в сумме 300 000 руб.;
  • в составе расходов – стоимость работ, выполненных подрядчиком, в сумме 300 000 руб.

<…>

4. Из рекомендации

Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как ТСЖ отразить в бухучете ремонт дома

Создание ТСЖ – это один из способов управления многоквартирным домом, который в праве избрать собственники жилых помещений (ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ).

При управлении домом посредством ТСЖ, товарищество несет ответственность за содержание общего имущества дома в надлежащем состоянии. В перечень мероприятий по содержанию общего имущества включено в том числе и проведение текущего и капитального ремонта. Об этом сказано в части 2.2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ и пункте 11 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.

Проводить ремонт общего имущества дома ТСЖ вправе как собственными силами, так и с привлечением на договорной основе специализированных подрядных организаций (ч. 2.2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ).

Важно отметить, что ТСЖ обязано обеспечивать содержание общего имущества многоквартирного дома в целом, независимо от того, принадлежит ли доля такого имущества члену ТСЖ или нет. Следовательно, для обеспечения исполнения такой обязанности в части собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, товарищество должно отдельно заключить с каждым из них договор на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Что касается собственников помещений, входящих в состав членов ТСЖ, то отдельно с каждым собственником договор можно не заключать. Заключите один договор (с множественностью лиц на стороне), одной стороной которого будет ТСЖ, а другой – собственники помещений – члены ТСЖ, список которых перечислите в приложении к договору. Так можно поступить только в том случае, когда количество голосов собственников помещений дома, вступивших в ТСЖ, составляет более 50 процентов от общего числа голосов. В противном случае договор заключайте отдельно с каждым членом ТСЖ.

Такой вывод следует из пунктов 2 и 5 статьи 138, пункта 6 статьи 155 и статьи 162 Жилищного кодекса РФ.*

Для определения количества голосов, которыми обладает каждый собственник, используйте формулы:

Количество голосов, которыми обладает собственник помещений в многоквартирном доме = Доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома ? Общее количество голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме
Доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома = Площадь помещения, принадлежащего собственнику : Общая площадь всех помещений, принадлежащих собственникам многоквартирного дома

Это следует из части 3 статьи 48 и части 1 статьи 37 Жилищного кодекса РФ.

Состав общего имущества многоквартирного дома

Для обеспечения исполнения обязанности по ремонту общего имущества многоквартирного дома ТСЖ необходимо знать, что включается в состав такого имущества. К общему имуществу многоквартирного дома относятся, в частности:

  • межквартирные лестничные площадки, лестницы;
  • лифты, лифтовые и иные шахты;
  • коридоры;
  • технические этажи;
  • чердаки;
  • подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;
  • иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы):
  • крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;
  • механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения.

Полный перечень общего имущества приведен в разделе I Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.

Конкретный перечень общего имущества многоквартирного дома, которым управляет ТСЖ, товарищество определяет самостоятельно. Подробнее о том, как это сделать, см. Как ТСЖ учитывать общее имущество жильцов.

Источники финансирования ремонта

Текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома должны оплачивать как наниматели, так и собственники помещений. Капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома обязаны оплачивать собственники помещений. Это следует из подпункта 2 части 1 статьи 154 и частей 1 и 3 статьи 158 Жилищного кодекса РФ.

Кроме того, законодательно предусмотрена возможность проводить капитальный ремонт за счет средств федерального, регионального или местного бюджетов (подп. 2 п. 1 ст. 165 и ч. 2 ст. 191 Жилищного кодекса РФ).

Необходимость проведения ремонта и его стоимость

Решение о необходимости проведения текущего или капитального ремонта дома находится в компетенции общего собрания собственников помещений (подп. 1 и 4.1 п. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ, п. 18 и 21 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491). Именно собственников помещений вообще, а не только членов ТСЖ.

Определение размера затрат на текущий или капитальный ремонт возложено на ТСЖ. Сделать это нужно при составлении сметы доходов и расходов ТСЖ на год. Об этом сказано в пункте 2 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ. Подробнее о составлении сметы см. Как ТСЖ составить смету доходов и расходов на год.

Бухучет

Расчеты с собственниками (нанимателями) помещений и c бюджетом ведите на счете 76, к которому откройте соответствующие аналитические счета. При этом в учете делайте проводку:

Дебет 51 (55) Кредит 76
– поступили средств на ремонт дома.

Поскольку ТСЖ – некоммерческая организация, целью создания которой является, в частности, обеспечение ремонта общего имущества дома, средства полученные на эти цели переносите на счет 86:

Дебет 76 Кредит 86
– полученные на ремонт средства признаны целевыми.*

Аналитический учет на счете 86 ведите в разрезе источников финансирования ремонта. Кроме того, ТСЖ целесообразно открыть аналитические счета второго и третьего порядка для отражения поступления средств в разрезе целей их расходования, например:

  • счет 86-2 «Целевые поступления на текущий ремонт общего имущества»;
  • счет 86-3 «Целевые поступления на капитальный ремонт общего имущества»;
  • счет 86-3-1 «Целевые поступления на капитальный ремонт общего имущества от собственников»;
  • счет 86-3-1 «Целевые поступления на капитальный ремонт общего имущества из бюджета».

Такой вывод следует из Инструкции к плану счетов.

Важно отметить, что несмотря на то, что ТСЖ может получать государственное целевое финансирование на капитальный ремонт дома, применять для учета этих средств положения ПБУ 13/2000 ТСЖ не вправе. Это связанно с тем, нормы ПБУ 13/2000 адресованы только коммерческим организациям (п. 1 ПБУ 13/2000). Следовательно порядок учета бюджетных средств не будет отличаться от учета целевых средств из иных источников финансирования ТСЖ.

Расходование полученных на ремонт средств отражайте следующим образом.

Дебет 60 Кредит 51 (55)
– перечислена оплата стороннему подрядчику, выполняющему ремонт;

Дебет 20 Кредит 60
– отражены расходы на ремонт, выполняемый сторонними подрядчиками;

Дебет 19 Кредит 60
– учтен входной НДС, предъявленный подрядчиками;

Дебет 20 Кредит 19
– сумма НДС, предъявленная подрядчиками, отнесена на расходы на ремонт, выполняемый подрядным способом;

Дебет 20 Кредит 70 (69, 10…)
– отражены затраты на ремонт, производимый собственными силами ТСЖ;

Дебет 86 Кредит 20
– отражено расходование средств целевого финансирования;

Дебет 86 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС на работы по ремонту, производимому собственными силами ТСЖ.

Такой вывод следует из пункта 1 ПБУ 9/99 и Инструкции к плану счетов.

<…>

5. Из рекомендации

Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как ТСЖ отразить при налогообложении ремонт дома. Организация применяет общую систему налогообложенияНалог на прибыль

Налоговый учет денежных средств, полученных на ремонт общего имущества многоквартирного дома, зависит от источников их получения:

Средства, полученные от собственников помещений дома (или из бюджета) на проведение ремонта общего имущества, в доходах не учитывайте (подп. 14 п. 1, п. 2 ст. 251 НК РФ). Это относится как к капитальному, так и к текущему ремонту (письмо Минфина России от 27 февраля 2012 г. № 03-03-06/1/104).*

Отметим, что норму подпункта 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ могут применять и те товарищества, которые уже зарегистрированы как ТСН (письмо Минфина России от 17 июля 2015 г. № 03-03-10/41192, которое доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 14 августа 2015 г. № ГД-4-3/14369).

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 177 ЖК РФ по специальному счету совершаются операции зачислений взносов на капитальный ремонт, начисления процентов за ненадлежащие исполнения обязанностей по уплате таких взносов. Операции по специальному счету, не предусмотренные пунктом 1 статьи 177 ЖК РФ, не допускаются.

Проценты за ненадлежащее исполнение обязанностей по уплате взносов на капитальный ремонт, полученные от собственников помещений в доме, так же как и сами взносы, в доходах не учитывайте.

Для применения этой льготы ТСЖ должно обеспечить раздельный учет полученных средств целевого финансирования. При отсутствии раздельного учета данные средства нужно будет включить в состав доходов при расчете налога на прибыль. Это следует из подпункта 14 пункта 1, пункта 2 статьи 251 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России от 22 января 2015 г. № 03-11-03/2/69510.

Средства на ремонт, которые поступили от нанимателей жилых помещений на условиях социального найма, по общему правилу в доходах учесть нужно. Однако, если оформить отношения агентским договором, налогооблагаемые доходы средства на ремонт не увеличат. В таком случае ТСЖ выступит посредником между пользователями помещений многоквартирного дома и подрядчиком, оказывающим услуги по ремонту. А доходом ТСЖ будет являться посредническое вознаграждение. Подтверждают данный подход нормы подпункта 9 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ и письмо Минфина России от 10 апреля 2012 г. № 03-11-11/119. Несмотря на то что письмо адресовано ТСЖ на упрощенке, этими разъяснениями могут руководствоваться и организации на общей системе налогообложения (ст. 346.15 НК РФ).

Главбух советует: во избежание споров с проверяющими заключайте агентский договор до подписания договоров с подрядчиками.

В противном случае такое посредничество будет поставлено под сомнение. Поскольку в данной ситуации нельзя действовать в интересах третьих лиц, не имея на то предварительной договоренности с ними. Это следует из статьи 1011 Гражданского кодекса РФ и пункта 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. № 85.

НДС

Порядок начисления НДС при реализации услуг по ремонту многоквартирного дома зависит от того, выполняется ремонт подрядным или хозяйственным способом.

В первом случае реализация работ по ремонту в сумме, выставленной подрядной организацией, освобождена от НДС (подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ). Следует учитывать, что льгота применяется тогда, когда работы по ремонту реализуются собственникам (нанимателям) по цене приобретения, которая включает НДС (письма Минфина России от 5 марта 2013 г. № 03-07-14/6462 и от 12 марта 2010 г. № 03-07-14/18). От данной льготы можно отказаться (п. 5 ст. 149 НК РФ). Подробнее об этом см. Как отказаться от льготы по НДС (приостановить ее использование). В случае применения льготы сумму входного НДС по товарам (работам, услугам), приобретенным для ремонта, учтите в их стоимости (подп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ).

Кроме того, средства, собранные ТСЖ на ремонт (например, с собственников помещений), не нужно включать в налоговую базу по НДС, если они направляются в резерв на проведение текущего или капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (п. 3 ст. 162 НК РФ, письмо Минфина России от 4 октября 2012 г. № 03-07-11/399).*

Главбух советует: поскольку порядок направления средств в резерв на проведение текущего или капитального ремонта законодательно не определен, для подтверждения льготы разработайте и утвердите его сами. Для этого можно поступить так.

ТСЖ может утвердить протоколом решение общего собрания собственников помещений о том, что плата за ремонт направляется на формирование резерва. При этом резерв предстоящих расходов в налоговом учете не создается.

Такой вывод следует из статей 44 и 162 Жилищного кодекса РФ, подпункта 14 пункта 1 статьи 251 и статьи 324 Налогового кодекса РФ.

Если ТСЖ выполняет ремонт общего имущества многоквартирного дома собственными силами, реализация работ облагается НДС независимо от источника финансирования (п. 1 ст. 146 и ст. 154 НК РФ, письмо Минфина России от 23 декабря 2009 г. № 03-07-15/169). При этом тарифы за эти работы формируйте с учетом НДС (письмо ФНС России от 15 марта 2013 г. № АС-3-3/904). Начислять НДС на стоимость ремонтных работ, производимых собственными силами, нужно, даже если ТСЖ создавало резерв на проведение капитального и текущего ремонта (письма Минфина России от 4 октября 2012 г. № 03-07-11/399, от 23 декабря 2009 г. № 03-07-15/169). НДС со стоимости товаров, работ, услуг, приобретенных для целей ремонта, примите к вычету в общем порядке (ст. 171 и 172 НК РФ).

Если ТСЖ получило бюджетные субсидии на ремонт дома, то воспользоваться нормой пункта 2 статьи 154 Налогового кодекса РФ в данном случае не получится, так как стоимость ремонта дома не относится к регулируемым государством ценам. Поэтому полученные суммы из налоговой базы по НДС не исключайте. Такие разъяснения даны в письме ФНС России от 30 мая 2014 г. ГД-4-3/10394.

Пример отражения в бухучете и при налогообложении расходов на ремонт общего имущества в многоквартирном доме (подрядным способом). Все квартиры дома находятся в собственности граждан

ТСЖ «Альфа» применяет общую систему налогообложения, использует освобождение от НДС по операциям, предусмотренным подпунктом 30 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ.

По годовой смете доходов и расходов на текущий ремонт в 2014 году заложено 118 000 руб. Столько же получено от собственников помещений (суммарно за 2014 год).

В декабре 2014 года ТСЖ перечислило подрядной организации плату за проведенные ремонтные работы в сумме 118 000 руб. (в т. ч. НДС – 18 000 руб.).

В учете были сделаны проводки:

Дебет 51 Кредит 76
– 118 000 руб. – получены средства на ремонт от собственников помещений;

Дебет 76 Кредит 86
– 118 000 руб. – средства на ремонт признаны целевыми;

Дебет 20 Кредит 60
– 100 000 руб. – отражены расходы на ремонт, выполняемый сторонними подрядчиками;

Дебет 19 Кредит 60
– 18 000 руб. – выделен входной НДС.

Принять входной НДС к вычету нельзя, поэтому бухгалтер в ТСЖ включил его в стоимость работ:

Дебет 20 Кредит 19
– 18 000 руб. – скорректирована стоимость ремонтных работ;

Дебет 60 Кредит 51
– 118 000 руб. – перечислена оплата подрядчику за счет средств собственников помещений многоквартирного дома;

Дебет 86 Кредит 20
– 118 000 руб. – отражено расходование целевых средств на работы по текущему ремонту.

<…>

6. Из рекомендации

Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как ТСЖ отразить при налогообложении ремонт дома. Организация применяет упрощенку

Учет денежных средств, полученных ТСЖ на ремонт общего имущества многоквартирного дома, зависит от источников их получения:

Средства, полученные от собственников помещений дома на проведение ремонта общего имущества, в доходах не учитывайте (письмо Минфина России от 4 февраля 2013 г. № 03-11-11/52). Это относится как к капитальному, так и к текущему ремонту (письмо Минфина России от 27 февраля 2012 г. № 03-03-06/1/104). Несмотря на то что указанное письмо относится к организациям на общей системе, применять его можно и при упрощенке (п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ). Также в доходах не учитывайте суммы, выделенные из местного бюджета на капитальный ремонт дома (письмо Минфина России от 16 августа 2013 г. № 03-11-11/33417). Названные средства относятся к целевому финансированию, поэтому налогом при упрощенке не облагаются (подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).*

Отметим, что норму подпункта 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ могут применять и те товарищества, которые уже зарегистрированы как ТСН (письмо Минфина России от 17 июля 2015 г. № 03-03-10/41192, которое доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 14 августа 2015 г. № ГД-4-3/14369).

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 177 ЖК РФ по специальному счету совершаются операции зачислений взносов на капитальный ремонт, начисления процентов за ненадлежащие исполнения обязанностей по уплате таких взносов. Операции по специальному счету, не предусмотренные пунктом 1 статьи 177 ЖК РФ, не допускаются.

Проценты за ненадлежащее исполнение обязанностей по уплате взносов на капитальный ремонт, полученные от собственников помещений в доме, так же как и сами взносы, в доходах не учитывайте.

Вместе с тем, для применения этой льготы ТСЖ нужно обеспечить раздельный учет полученных средств целевого финансирования. Если этого не сделать, данные суммы нужно будет включить в состав доходов. Это следует из подпункта 1 пункта 1.1 статьи 346.15, подпункта 14 пункта 1, пункта 2 статьи 251 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России от 22 января 2015 г. № 03-11-03/2/69510.

Средства на ремонт, которые поступили от нанимателей жилых помещений на условиях социального найма, по общему правилу в доходах учесть нужно. Нормы подпункта 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ в отношении таких средств не применяются. Однако, если оформить отношения агентским договором, налогооблагаемые доходы средства на ремонт не увеличат. В таком случае управляющая компания выступает посредником между владельцами помещений многоквартирного дома и подрядчиком, оказывающим услуги по ремонту. Подтверждают данный подход нормы статьи 346.15, подпункта 9 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ и письмо Минфина России от 10 апреля 2012 г. № 03-11-11/119.

Пример отражения в бухучете и при налогообложении расходов на ремонт общего имущества в многоквартирном доме (подрядным способом). Все квартиры дома находятся в собственности граждан

ТСЖ «Альфа» применяет упрощенку (объект налогообложения – «доходы, уменьшенные на расходы»).

В годовой смете доходов и расходов на текущий ремонт в 2013 году заложено 118 000 руб. Столько же получено от собственников помещений (суммарно за 2013 год).

В декабре 2013 года ТСЖ перечислило подрядной организации оплату за проведенные ремонтные работы в сумме 118 000 руб. (в.т. ч. НДС – 18 000 руб.) Работы были выполнены в том же месяце, что подтверждается актом.

В учете были сделаны проводки:

Дебет 51 Кредит 76
– 118 000 руб. – получены средства на ремонт от собственников помещений;

Дебет 76 Кредит 86
– 118 000 руб. – средства на ремонт признаны целевыми;

Дебет 20 Кредит 60
– 100 000 руб. – отражены расходы на ремонт, выполняемый сторонними подрядчиками;

Дебет 19 Кредит 60
– 18 000 руб. – отражен входной НДС.

Дебет 20 Кредит 19
– 18 000 руб. – учтен входной НДС в стоимости ремонтных работ;

Дебет 60 Кредит 51
– 118 000 руб. – перечислена оплата подрядчику за счет средств собственников помещений многоквартирного дома;

Дебет 86 Кредит 20
– 118 000 руб. – отражено расходование целевых средств на работы по текущему ремонту.

При расчете единого налога при упрощенке бухгалтер не учитывал целевые средства в сумме 118 000 руб. ни в составе доходов, ни в составе расходов.

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка