Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

В декабре вам может прийти сразу два требования из налоговой

Подписка
Срочно заберите все!
№23
26 ноября 2015 43 просмотра

Общая система налогообложения ООО. Инвестиционный договор.ООО застройщик налогообложение по налогу на прибыль,НДС возникает при передаче квартир, или при оплате по по инвестиционному договору?

Обязанность начислить к уплате в бюджет НДС возникает 1)на дату получения аванса и 2)на дату подписания акта на выполненные работы. Соответственно, если инвестор перечислил денежные средства авансом, НДС необходимо будет начислить и заплатить с аванса. На дату подписания акта НДС нужно будет начислить еще раз, уже с суммы выручки. А авансовый НДС можно принять к вычету.
Доходы для целей расчета налога на прибыль у застройщика признаются на дату подписания акта на выполненные работы.
Обоснование
(Цветом выделена информация, которая поможет Вам принять правильное решение)
Из рекомендации
Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении доходы от строительства объекта для стороннего инвестора (содержится в вип-версии системы «Главбух»
<…>
ОСНО: налог на прибыль
Порядок расчета налогов при оказании услуг застройщика по договору инвестирования в строительство зависит от способа выполнения строительно-монтажных работ:
с привлечением подрядной организации;
собственными силами.
При подрядном способе строительства средства, поступившие от инвестора на строительство объекта, доходом застройщика не признаются и при расчете налога на прибыль не учитываются (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Доходом от реализации является выручка от оказания услуг застройщика (п. 1 ст. 249 НК РФ). Застройщики учитывают выручку в общем порядке, предусмотренном для налогового учета доходов от реализации. Подробнее об этом см.:
Как отразить в бухучете и при налогообложении реализацию работ (услуг);
Как учесть при расчете налога на прибыль доходы и расходы от реализации произведенной продукции (работ, услуг);
Как учесть при расчете налога на прибыль доходы, относящиеся к нескольким отчетным периодам.
При этом застройщик обязан вести раздельный учет доходов, полученных в рамках целевого финансирования. Подробнее об этом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении негосударственное целевое финансирование.
Если застройщик ведет строительство собственными силами (т. е. выполняет функции подрядчика), то он рассчитывает налоги в том же порядке, что и подрядчик.
Ситуация: как оценить в налоговом учете выручку от реализации услуг застройщика, если в счет их оплаты инвестор передал часть помещений построенного объекта. Сделка не контролируемая
Выручку определите в размере договорной стоимости передаваемых помещений или рыночной стоимости, если договорная отсутствует.
В налоговом учете выручка от реализации равна сумме всех поступлений (в денежной и натуральной форме) за реализованные услуги (п. 2 ст. 249 НК РФ).
В рассматриваемой ситуации услуги оплачены в натуральной форме. Поэтому размер выручки будет равен договорной стоимости передаваемых помещений или рыночной стоимости, если договорная отсутствует (п. 3 ст. 105.3 и п. 4 ст. 274 НК РФ).
Пример отражения в бухучете и при налогообложении операций застройщика, связанных со строительством нежилого здания, где часть строительных работ выполняет сам застройщик (совмещает функции застройщика, подрядчика и технического заказчика). В оплату работ и услуг застройщика инвестор передает часть помещений в построенном объекте. Организация (малое предприятие) применяет общую систему налогообложения
В январе ООО «Производственная фирма "Мастер"» (инвестор) заключило договор инвестирования в строительство объекта с ООО «Альфа» (застройщик). Срок действия договора – с января по октябрь (10 месяцев). На основании договора «Альфа» организует строительство торгового центра, при этом часть подрядных работ он выполняет самостоятельно, а для другой части привлекает стороннего подрядчика.
Сметная стоимость торгового центра составляет 14 160 000 руб. (в т. ч. НДС – 2 160 000 руб.), в том числе:
10 620 000 руб. (в т. ч. НДС – 1 620 000 руб.) – стоимость работ, которые выполняются сторонним подрядчиком;
2 360 000 руб. (в т. ч. НДС – 360 000 руб.) – стоимость работ, которые выполняет сам застройщик;
1 180 000 руб. (в т. ч. НДС – 180 000 руб.) – стоимость услуг застройщика по организации строительства.
В январе инвестор перечислил застройщику аванс (средства финансирования) в размере 100 процентов от стоимости работ, выполняемых подрядным способом (10 620 000 руб.). В этом же месяце застройщик заключил договор с подрядчиком на строительство объекта и перечислил ему в качестве предоплаты 10 620 000 руб. (в т. ч. НДС – 1 620 000 руб.).
В сентябре наряду с подрядными работами застройщик выполнил часть работы собственными силами. Себестоимость таких работ составила 300 000 руб. (зарплата, материалы).
В октябре наряду с подрядными работами застройщик выполнил оставшуюся часть работы собственными силами. Себестоимость таких работ составила 800 000 руб. (зарплата, материалы). В этом же месяце подрядчик закончил свою часть работ по строительству объекта и сдал их. А застройщик, в свою очередь, передал построенный торговый центр инвестору.
В оплату услуг застройщика по организации строительства и работ, выполняемых им самим, инвестор передает три помещения общей площадью 300 кв. м. Договорная цена этих помещений установлена в размере 11 800 руб. за 1 кв. м (в т. ч. НДС – 180 руб.):
помещение № 1 – 100 кв. м – 1 180 000 руб. (100 кв. м ? 11 800 руб.);
помещение № 2 – 160 кв. м – 1 888 000 руб. (160 кв. м ? 11 800 руб.);
помещение № 3 – 40 кв. м – 472 000 руб. (40 кв. м ? 11 800 руб.).
помещение № 1 – 100 кв. м – под собственный офис;
помещение № 2 – 160 кв. м – под сдачу в аренду;
помещение № 3 – 40 кв. м – на продажу.
Общехозяйственные расходы застройщика составили:
январь – 50 000 руб.;
февраль–август – 340 000 руб.;
сентябрь – 40 000 руб.;
октябрь – 60 000 руб.
Учетной политикой для целей бухучета предусмотрен следующий порядок учета операций, связанных с исполнением инвестиционного договора:
все расчеты с инвестором (по подрядным работам, работам, выполняемым собственными силами, и услугам организации строительства) учитываются с использованием отдельного субсчета «Расчеты с инвесторами» к счету 76;
стоимость подрядных работ, работ, выполненных собственными силами, и стоимость услуг по организации строительства формируют счет 08 (без учета НДС);
входной НДС по работам, выполненным подрядчиком, учитывается обособленно на счете 19;
затраты на строительство объекта собственными силами относятся в дебет счета 20;
общехозяйственные расходы относятся в дебет счета 26.
В бухучете застройщика операции, связанные с исполнением инвестиционного договора, отражены так.
В январе бухгалтер отразил поступление средств на финансирование строительства от инвестора на отдельном субсчете «Расчеты с инвесторами» к счету 76:
Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с инвесторами»
– 10 620 000 руб. – получены средства на строительство объекта в части подрядных работ.
В момент перечисления этих денег подрядчику сделана запись:
Дебет 60 субсчет «Расчеты по авансам выданным» Кредит 51
– 10 620 000 руб. – перечислены средства, полученные от инвестора, подрядной организации.
Общехозяйственные расходы за январь бухгалтер отразил проводкой:
Дебет 26 Кредит 10 (02, 60, 70 и др.)
– 50 000 руб. – отражены общехозяйственные расходы(аренда офиса, зарплата управленческого персонала и т. д.).
В феврале–августе застройщик нес только общехозяйственные расходы. В учете бухгалтер ежемесячно делал записи:
Дебет 26 Кредит 10 (02, 60, 70 и др.)
– 340 000 руб. – отражены общехозяйственные расходы (аренда офиса, зарплата управленческого персонала и т. д.).
В сентябре застройщик приступил к выполнению работ собственными силами. Их себестоимость бухгалтер отразил так:
Дебет 20 Кредит 10 (70, 69)
– 300 000 руб. – отражены затраты по работам, выполненным застройщиком собственными силами (материалы, зарплата).
Дебет 26 Кредит 10 (02, 60, 70 и др.)
– 40 000 руб. – отражены общехозяйственные расходы(аренда офиса, зарплата управленческого персонала и т. д.).
В октябре:
В октябре застройщик также выполнял отдельные работы собственными силами. Их себестоимость бухгалтер отразил так:
Дебет 20 Кредит 10 (70, 69)
– 800 000 руб. – отражены затраты по работам, выполненным застройщиком собственными силами (материалы, зарплата).
В момент принятия застройщиком строительных работ, выполненных подрядчиком, бухгалтер сделал следующие проводки:
Дебет 08-3 Кредит 60 субсчет «Расчеты с подрядчиком»
– 9 000 000 руб. – приняты от подрядчика выполненные работы по строительству объекта (без учета НДС);
Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты с подрядчиком»
– 1 620 000 руб. – отражена сумма НДС по строительным работам, предъявленная подрядной организацией;
Дебет 60 субсчет «Расчеты с подрядчиком» Кредит 60 субсчет «Расчеты по авансам выданным»
– 10 620 000 руб. – зачтен аванс, перечисленный подрядчику.
На момент окончания строительства и подписания акта о приемке-передаче построенного объекта бухгалтер отразил выручку по работам, выполненным собственными силами, и выручку от реализации услуг по организации строительства:
Дебет 08-3 Кредит 90-1
– 2 360 000 руб. – отражена выручка от реализации работ, выполненных застройщиком собственными силами (на основании акта о приемке-передаче построенного объекта);
Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 360 000 руб. – начислен НДС со стоимости работ, выполненных застройщиком собственными силами;
Дебет 90-2 Кредит 20
– 1 100 000 руб. – списана себестоимость работ, выполненных застройщиком собственными силами;
Дебет 08-3 Кредит 90-1
– 1 180 000 руб. – отражена выручка от реализации услуг по организации строительства (на основании акта о приемке-передаче построенного объекта);
Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 180 000 руб. – начислен НДС со стоимости услуг по организации строительства.
Передачу построенного объекта инвестору бухгалтер отразил следующими проводками:
Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 08-3
– 12 540 000 руб. – отражена передача инвестору построенного объекта (на основании акта о приемке-передаче построенного объекта);
Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 19
– 1 620 000 руб. – отражена передача инвестору НДС по сторонним подрядным работам.
На момент получения от инвестора помещения (по акту приемки-передачи), которое застройщик будет использовать под офис, бухгалтер сделал следующие записи:
Дебет 08 Кредит 76 субсчет «Расчеты с инвестором»
– 1 000 000 руб. – отражена стоимость помещения № 1 – 100 кв. м, полученного в счет оплаты услуг и работ;
Дебет 19 Кредит 76 субсчет «Расчеты с инвестором»
– 180 000 руб. – отражен НДС по полученному помещению № 1 – 100 кв. м, которое будет учтено в составе основных средств;
Дебет 01 субсчет «Основное средство в эксплуатации» Кредит 08
– 1 000 000 руб. – принято к учету и введено в эксплуатацию помещение № 1 – 100 кв. м по первоначальной стоимости.
На момент получения от инвестора помещения (по акту приемки-передачи), которое застройщик будет сдавать в аренду, бухгалтер сделал следующие записи:
Дебет 08 Кредит 76 субсчет «Расчеты с инвестором»
– 1 600 000 руб. – отражена стоимость помещения № 2 – 160 кв. м, полученного в счет оплаты услуг и работ;
Дебет 19 Кредит 76 субсчет «Расчеты с инвестором»
– 288 000 руб. – отражен НДС по полученному помещению № 2 – 160 кв. м, которое будет учтено в составе доходных вложений в материальные ценности;
Дебет 03 Кредит 08
– 1 600 000 руб. – принято к учету помещение № 2 – 160 кв. м по первоначальной стоимости в качестве доходных вложений в материальные ценности.
Получение от инвестора помещения (по акту приемки-передачи), которое застройщик планирует продать, бухгалтер отразил так:
Дебет 41 Кредит 76 субсчет «Расчеты с инвестором»
– 400 000 руб. – отражена стоимость помещения № 3 – 40 кв. м, полученного в счет оплаты услуг и работ в составе товаров;
Дебет 19 Кредит 76 субсчет «Расчеты с инвестором»
– 72 000 руб. – отражен НДС по полученному помещению № 3 – 40 кв. м, которое предназначено для перепродажи.
Общехозяйственные расходы за октябрь бухгалтер отразил проводкой:
Дебет 26 Кредит 10 (02, 60, 70 и др.)
– 60 000 руб. – отражены общехозяйственные расходы(аренда офиса, зарплата управленческого персонала и т. д.).
Последним числом октября бухгалтер все общехозяйственные затраты отнес на финансовые результаты:
Дебет 90-2 Кредит 26
– 490 000 руб. – общехозяйственные расходы отнесены на финансовый результат.
В налоговом учете средства, поступившие от инвестора на строительство объекта, бухгалтер доходом не признал и при расчете налога на прибыль не учел (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). В доходах бухгалтер учел выручку от реализации услуг по организации строительства и выручку по работам, выполненным собственными силами в рамках инвестиционного договора (п. 1 ст. 249 НК РФ).
На день передачи объекта строительства инвестору, а именно на дату составления и подписания сторонами документов, удостоверяющих передачу инвестору построенного торгового центра (например, акта о приемке-передаче построенного объекта), бухгалтер отразил:
выручку от реализации услуг застройщика в размере 1 000 000 руб. (1 180 000 руб. – НДС 180 000 руб.);
выручку от реализации собственных работ в размере 2 000 000 руб. (2 360 000 руб. – НДС 360 000 руб.).
НДС по помещениям, полученным в счет оплаты собственных услуг и работ, бухгалтер принял к вычету в общеустановленном порядке на момент оприходования помещений на балансе.
ОСНО: НДС
При строительстве подрядным способом реализация услуг застройщика облагается НДС в общеустановленном порядке (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). То есть с суммы своего вознаграждения (в т. ч. экономии) застройщик должен начислить и заплатить НДС. Возмещаемые инвестором расходы сюда не входят. Застройщик в таких отношениях выступает посредником между подрядчиками и инвестором. Такой вывод следует из пункта 22 постановления Пленума ВАС РФ от 30 мая 2014 г. № 33 и пункта 1 статьи 156 Налогового кодекса РФ.
Моментом определения налоговой базы по НДС является наиболее ранняя из следующих дат:
день передачи оказанных услуг, то есть день передачи инвестору построенного объекта;
день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящего оказания услуг.
Такой вывод следует из пункта 1 статьи 167 НК РФ.
Подробнее о том, как начислить НДС при получении вознаграждения, см. Как начислить НДС с посреднических операций.
Если застройщик ведет строительство собственными силами (т. е. выполняет функции подрядчика), то он рассчитывает налоги в том же порядке, что и подрядчик.
<…>
Ответ утвержден Александром Родионовым, заместителем руководителя экспертной поддержки
По методологии учета
8 800 333-01-13
Если у Вас возникли дополнительные вопросы или Вы хотите обсудить полученный ответ

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка