1. Да, если договор аренды не предусматривает выкуп имущества арендатором, то в течение срока действия договора право собственности на него продолжает оставаться у арендодателя (ст. 606 и 608 ГК РФ). Это означает, что такое имущество, сданное в аренду, учитывается на балансе арендодателя (п. 21 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н) и продолжает амортизироваться в общем порядке.
2. В целях минимизации налоговых рисков, Вам необходимо заключить договор субаренды помещений. Дело в том, что если предоставлять такое помещение бесплатно, то налоговый орган может расценить это как безвозмездную передачу в аренду помещений (тем более, что лица будут взаимозависимыми) и доначислить упрощенный налог, расчитав стоимость арендной платы, например, по затратному методу.
Обоснование
Из рекомендации
Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
Как арендодателю отразить в бухучете передачу имущества по договору аренды
Передача имущества по договору аренды происходит два раза:
- первый – когда арендодатель передает имущество в пользование арендатору;
- второй – при возврате имущества арендатором арендодателю, то есть после прекращения действия договора аренды.
Передать в аренду можно только непотребляемые вещи. То есть основные средства, а также материалы, которые в процессе производства не теряют своих первоначальных свойств, например, малоценные объекты. Сырье, а также материалы, которые при использовании теряют свои свойства, передать в аренду нельзя. Это следует из пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ.
Документальное оформление
Операцию по передаче имущества нужно оформить документом, свидетельствующим о передаче (например, актом приема-передачи). В отношении недвижимого имущества такое требование прямо предусмотрено в пункте 1 статьи 655 Гражданского кодекса РФ. В отношении прочих объектов (движимого имущества) – следует из положений части 1 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ, где сказано, что все хозяйственные операции должны быть оформлены первичными документами.
Единой типовой формы документа, свидетельствующего о передаче имущества, не установлено. При сдаче в наем основных средств акт можно составить в произвольной форме с указанием всех необходимых реквизитов, предусмотренных частью 2 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ. Кроме того, можно воспользоваться унифицированными бланками актов приема-передачи по формам № ОС-1, № ОС-1а и № ОС-1б, утвержденным постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7.
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Учет арендованного имущества
Если договор аренды не предусматривает выкуп имущества арендатором, то в течение срока действия договора право собственности на него продолжает оставаться у арендодателя (ст. 606 и 608 ГК РФ). Поэтому в общем случае имущество, сданное в аренду, учитывается на балансе арендодателя (п. 21 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н).
Исключением из этого правила являются:
- аренда предприятия в целом как имущественного комплекса;
- финансовая аренда (лизинг).
В первом случае предприятие в целом как имущественный комплекс учитывается на балансе арендатора.
При заключении договора финансовой аренды лизинговое имущество может учитываться как на балансе арендодателя (лизингодателя), так и на балансе арендатора (лизингополучателя) в зависимости от условий договора.
Такие выводы позволяет сделать пункт 50 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н. *
Бухучет
В бухучете имущество, которое сдается в аренду, учитывайте обособленно (в разрезе аналитического учета) от собственного имущества.
Имущество, которое приобретено или создано специально для передачи его в аренду, учитывайте в составе основных средств на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности» (п. 5 ПБУ 6/01).
В аренду может быть передано имущество, учтенное не только на счете 01, но и на счете 10.
Для удобства контроля за движением объектов к счетам учета имущества (01, 03 и 10) организация вправе открыть соответствующие субсчета, например:
- субсчет «Собственное имущество»;
- субсчет «Имущество, переданное в аренду».
Такой вывод позволяет сделать Инструкция к плану счетов (счета 01, 03 и 10).
Ситуация: нужно ли арендодателю в бухучете переводить имущество со счета 01 на счет 03. Оборудование было приобретено для использования в основной деятельности, но впоследствии передано в аренду
Нет, не нужно.
На счете 03 отражается имущество, которое изначально приобреталось для предоставления в аренду. Поэтому купленное и впоследствии переданное в аренду оборудование по-прежнему следует отражать на счете 01. Для этого к счету 01 можно завести отдельный субсчет. Такой вывод позволяет сделать Инструкция к плану счетов (счета 01 и 03).
Аналогичного мнения придерживаются и контролирующие ведомства (письма ФНС России от 19 мая 2005 г. № ГВ-6-21/418 и Минфина России от 30 декабря 2004 г. № 03-06-01-02/26).
Кроме того, с 1 января 2006 года для целей расчета налога на имущество неважно, на каком счете учтено оборудование – 01 или 03. В состав основных средств включаются также и те активы, которые предназначены для предоставления за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 4 ПБУ 6/01). Следовательно, при расчете налога на имущество нужно учитывать в том числе и доходные вложения в материальные ценности (ст. 374 и 375 НК РФ). При этом такой порядок действует в отношении имущества, принятого на учет в качестве объекта основных средств до 1 января 2013 года. Движимое имущество, принятое на учет в качестве объекта основных средств с 1 января 2013 года, не признается объектом налогообложения налогом на имущество (подп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ). Поэтому, если доходные вложения в материальные ценности организация приняла к учету в 2013 году, исчислять налог на имущество с их стоимости не нужно. *
Ситуация: можно ли в бухучете учитывать автомобили на счете 01 «Основные средства», если сдача автомобилей в аренду является основным видом деятельности организации
Нет, нельзя.
Активы, предназначенные для предоставления за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, относятся к основным средствам (п. 4 ПБУ 6/01). А основные средства, предназначенные исключительно для передачи во временное владение и (или) пользование с целью получения дохода, отражаются в бухучете и бухгалтерской отчетности в составе доходных вложений в материальные ценности (п. 5 ПБУ 6/01). Для учета таких объектов предусмотрен счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности». В бухгалтерском балансе их стоимость также отражается отдельно от остальных основных средств – по строке 1160.
При этом ни в ПБУ 6/01, ни в Инструкции к плану счетов не предусмотрено, что объекты принимаются к учету в качестве доходных вложений в зависимости от того, является ли их передача во временное владение и (или) пользование третьим лицам основным видом деятельности организации. Важен сам факт осуществления операций по передаче объектов основных средств в аренду, лизинг или прокат, а также то, что организация не использует эти объекты для собственного производства или для управленческих нужд.
Ситуация: нужно ли в бухучете отражать часть здания на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности», если организация приобрела здание и намерена часть помещений сдавать в аренду
Нет, не нужно.
В бухучете не допускается отражать стоимость единого объекта основных средств на разных счетах. В составе доходных вложений в материальные ценности учитываются только те объекты, которые полностью предназначены для передачи во временное владение или пользование третьим лицам. Такой вывод следует из абзаца 3 пункта 5 ПБУ 6/01.
Поэтому, если организация использует часть помещений в здании для себя, а часть сдает в аренду, то всю стоимость здания нужно учесть на счете 01 в составе основных средств. В составе доходных вложений на счете 03 отражаются лишь те объекты, которые изначально и полностью предназначены для передачи во временное владение или пользование третьим лицам (абз. 3 п. 5 ПБУ 6/01, Инструкция к плану счетов).
Операции по передаче имущества в аренду оформите следующим образом.
При передаче основных средств:
Дебет 01 (03) субсчет «Имущество, переданное в аренду» Кредит 01 (03) «Собственное имущество»
– передано в аренду имущество организации.
При передаче в аренду объектов, учтенных на счете 10, необходимо списать их стоимость в общем порядке – на материальные расходы. Для контроля такого имущества учитывайте его за балансом. Например, открыв забалансовый счет 013 «Малоценное имущество, переданное в аренду»:
Дебет 20 Кредит 10 (16)
– списаны материалы при передаче в аренду;
Дебет 013 «Малоценное имущество, переданное в аренду»
– отражена на забалансовом счете стоимость переданного в аренду малоценного имущества.
Если в аренду сдаются основные средства, то по общему правилу арендодатель должен начислять по ним амортизацию (п. 50 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н).
Исключением из этого правила является передача:
- предприятия как имущественного комплекса (амортизацию начисляет арендатор);
- имущества по договору финансовой аренды (лизинга) (имущество амортизирует одна из сторон (лизингодатель или лизингополучатель) в зависимости от условий договора).
Об этом говорится в пункте 50 Методических рекомендаций, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н.
Если представление имущества в аренду является предметом деятельности организации, то суммы начисленной амортизации относите на расходы по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99):
Дебет 20 Кредит 02 субсчет «Амортизация по имуществу, переданному в аренду»
– отражена сумма начисленной амортизации по переданному в аренду основному средству.
Если предоставление имущества в аренду не является отдельным видом деятельности организации, то суммы амортизации учтите в составе прочих расходов (п. 11 ПБУ 10/99). Данную операцию оформите проводкой:
Дебет 91-2 Кредит 02 субсчет «Амортизация по имуществу, переданному в аренду»
– отражена сумма начисленной амортизации по переданному в аренду основному средству.
Суммы начисленной амортизации по объектам, учитываемым в составе доходных вложений (на счете 03), отражайте на счете 02 обособленно (счет 02 Инструкции к плану счетов). Для этого организация вправе открыть дополнительный субсчет к счету 02, например, «Амортизация по доходным вложениям, переданным в аренду»:
Дебет 20, 91-2 Кредит 02 субсчет «Амортизация по доходным вложениям, переданным в аренду»
– отражена сумма начисленной амортизации по основному средству, переданному в аренду.
Ситуация: как определить для целей бухучета, является ли представление имущества в аренду отдельным видом деятельности организации или это разовая операция
В бухучете организация вправе самостоятельно признать поступления, в том числе от сдачи имущества в аренду, доходами от обычных видов деятельности или прочими поступлениями. Исходить в этом вопросе нужно из характера деятельности организации, вида доходов и условий их получения (например, являются ли поступающие арендные платежи постоянным или периодическим доходом организации). Об этом сказано в пункте 4 ПБУ 9/99. Свой выбор организация может закрепить в учетной политике для целей бухучета (п. 7 ПБУ 1/2008).
Ситуация: нужно ли арендодателю в бухучете начислять амортизацию по помещениям, которые временно пустуют. Организация оказывает услуги по сдаче в аренду помещений
Да, нужно.
Амортизация начисляется по объекту основных средств в целом (п. 6 ПБУ 6/01). Недопустимо делить единый объект основных средств на части и по одной из них начислять амортизацию, а по другой – нет. Если организация ввела объект в эксплуатацию и использует его в производственной или коммерческой деятельности (пусть даже частично), то амортизационные отчисления рассчитываются исходя из всей первоначальной стоимости объекта основных средств. *
Пример отражения в бухучете арендодателя предоставления имущества в аренду и начисления по нему амортизации
Одним из видов деятельности ООО «Альфа» является сдача в аренду основных средств. В январе «Альфа» приобрела для сдачи в аренду автомобиль стоимостью 400 000 руб. (в т. ч. НДС – 61 017 руб.). В этом же месяце основное средство было принято к учету и передано арендатору.
Начиная с февраля бухгалтер «Альфы» начисляет по автомобилю амортизацию. Срок полезного использования автомобиля – 60 месяцев. Организация начисляет амортизацию линейным способом. Ежемесячная сумма амортизации составляет 5650 руб.
Для учета операции по передаче имущества в аренду бухгалтер использует субсчета, открытые:
- к счету 03 – «Собственное имущество» и «Имущество, сданное в аренду»;
- к счету 02 – «Амортизация по доходным вложениям, переданным в аренду».
В бухучете организации сделаны следующие записи.
В январе:
Дебет 08 Кредит 60
– 338 983 руб. (400 000 руб. – 61 017 руб.) – отражены затраты на приобретение автомобиля;
Дебет 19 Кредит 60
– 61 017 руб. – учтен НДС по приобретенному автомобилю;
Дебет 60 Кредит 51
– 400 000 руб. – оплачена стоимость автомобиля;
Дебет 03 субсчет «Собственное имущество» Кредит 08
– 338 983 руб. – принят к учету автомобиль, предназначенный для сдачи в аренду;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 61 017 руб. – принят к вычету НДС по автомобилю;
Дебет 03 субсчет «Имущество, сданное в аренду» Кредит 03 субсчет «Собственное имущество»
– 338 983 руб. – передан в аренду автомобиль.
В феврале:
Дебет 20 Кредит 02 субсчет «Амортизация по доходным вложениям, переданным в аренду»
– 5650 руб. – отражена сумма начисленной амортизации по автомобилю, сданному в аренду.
Все остальные расходы, которые по договору или закону должен оплатить арендодатель (например, транспортировка), отражайте в аналогичном порядке. В бухучете делайте проводку:
Дебет 20, 91-2 Кредит 76 (60, 70, 69...)
– отражены расходы, связанные с предоставлением имущества в аренду.
Это следует из пунктов 5, 7 и 11 ПБУ 10/99.
Обеспечительный платеж
Если договор аренды содержит условие об обеспечительном платеже, то его получение не является доходом организации. Дело в том, что такой платеж по сути является залогом. Его обязан перечислить арендодатель наряду с ежемесячными платежами. В бухучете обеспечительный платеж отразите проводками:
Дебет 51 Кредит 76
– получен обеспечительный платеж.
Одновременно сумму обеспечительного платежа отразите за балансом. Для этого используйте счет 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные».
При получении денег сделайте запись:
Дебет 008
– отражена сумма обеспечительного платежа.
При исполнении обязательства и, соответственно, при прекращении обеспечения сделайте запись:
Кредит 008
– списана сумма обеспечительного платежа.
Это следует из абзаца 7 пункта 3 ПБУ 9/99 и Инструкции к плану счетов.
Из статьи журнала «Упрощенка» № 9, Сентябрь 2015
Можно ли заключить «бесплатный» договор аренды
Иногда фирмы и бизнесмены на УСН не хотят брать денег за аренду, устанавливая цену «0 рублей 00 копеек» либо вообще не оговаривая условие о размере арендной платы. Отметим, что такие действия не являются законными. Так как по общему правилу договор аренды предполагает возмездный характер, значит, аренда всегда платная (ст. 606 и 614 ГК РФ). А вот бесплатно передавать имущество разрешается только по договору безвозмездного пользования, то есть ссуды (п. 1 ст. 689 ГК РФ). Однако договор безвозмездного пользования уже не выгоден для другой стороны — арендатора, поскольку у него появляется дополнительный налогооблагаемый доход. Давайте посмотрим, какие проблемы влечет за собой заключение «бесплатных» договоров и можно ли этих проблем как-либо избежать.
Вариант № 1 Имущество передали по договору безвозмездного пользования (ссуды)
Коммерческая фирма не может передать по договору ссуды имущество своему руководителю и учредителям (п. 2 ст. 690 ГК РФ).
Как следует из названия самого договора безвозмездного пользования, имущество по нему можно передать своему партнеру на временное пользование бесплатно. Причем заключить такой контракт разрешается на любой срок или даже бессрочно, законодательство никакого запрета не устанавливает (п. 2 ст. 689 и п. 2 ст. 610 ГК РФ). Но по кругу лиц, которым разрешено передавать объект в ссуду, есть ограничения, установленные пунктом 2 статьи 690 ГК РФ. Так, коммерческая фирма не может передавать имущество в безвозмездное пользование своему руководителю, а также учредителям. При этом неважно, какими лицами являются собственники: физическими или юридическими. Запрет действует на всех. Значит, ваша фирма на УСН может передать имущество в ссуду только фирмам, которые не участвуют в ее капитале. Или физлицу либо бизнесмену, который не является ее руководителем или учредителем. А вот если вы предприниматель на «упрощенке», то можете передать имущество в безвозмездное пользование любому гражданину или бизнесмену. А также той фирме, в которой, например, являетесь учредителем.
Теперь о последствиях договора ссуды. Несмотря на то что плата по договору не устанавливается, для того, кто это имущество получает, сделка не является однозначно выгодной. Дело в том, что у получателя возникает доход в размере рыночной цены аренды за аналогичное имущество (п. 1 ст. 346.15 и п. 8 ст. 250 НК РФ). Поскольку считается, что у него появляется выгода от того, что он пользуется объектом бесплатно (письма Минфина России от 25.08.2014 № 03-11-11/42295 и от 03.02.2014 № 03-11-11/4042). Соответственно, если такой доход не будет показан, налоговики сами посчитают его и доначислят единый налог при УСН. Оспорить такое решение контролеров не удастся даже в суде. Так как по этому вопросу на данный момент сложилась положительная судебная практика в пользу налоговых инспекторов (решение Арбитражного суда Свердловской области от 26.04.2015 № А60-52450/2014 и п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 98). *
Получателю имущества по договору безвозмездного пользования (ссуды) следует при налогообложении отразить доход в размере рыночной стоимости аренды аналогичного имущества (п. 1 ст. 346.15 и п. 8 ст. 250 НК РФ).
Что касается самой рыночной цены аренды, то подтвердить ее арендатор вправе справкой, составленной самостоятельно. Оформить такую справку можно на основании информации об аренде за аналогичное имущество (п. 9 ст. 105.7 НК РФ). Эту информацию можно взять из СМИ или из других договоров аренды с прочими фирмами и бизнесменами. Но чтобы избежать споров с налоговиками, лучше за расчетом рыночной цены обратиться к независимому оценщику. И уже на основании его заключения отразить доход от безвозмездного пользования имуществом.
Когда именно отражать доход в налоговом учете, законодательством не разъяснено. Если был заключен договор ссуды на определенный срок, можно сразу же на дату получения имущества (когда был составлен акт приема-передачи) учесть доход в размере рыночной цены аренды за весь период (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Или же отражайте доход ежемесячно либо на конец каждого отчетного периода, если срок договора безвозмездного пользования не известен.
ООО «Весна» применяет «упрощенку». 14 сентября 2015 года фирма получила в безвозмездное пользование по акту приема-передачи от своего учредителя оборудование стоимостью 600 000 руб. По данным независимого оценщика, аренда аналогичного имущества стоит 30 000 руб. в месяц. Посмотрим, как бухгалтер ООО «Весна» отразила получение оборудования в бухгалтерском и налоговом учете. В бухучете бухгалтер поставила имущество за баланс проводкой:
14 сентября:
ДЕБЕТ 001
—600 000 руб. — принято к учету оборудование по договору безвозмездного пользования (на основании акта приема-передачи).
В налоговом учете бухгалтер признала доход от безвозмездного пользования оборудованием 30 сентября в размере рыночной цены аренды — 30 000 руб. И отразила эту величину в графе 4 Книги учета так, как показано выше.
Рыночную цену аренды можно посчитать самостоятельно. Но лучше для этого обратиться к специалисту — независимому оценщику.
Вариант № 2 Объект передали по договору аренды
Договор аренды, в отличие от договора ссуды, не ограничивает круг лиц, которым можно передать имущество в пользование. Однако он всегда возмездный, то есть не предполагает нулевую арендную плату (ст. 606 и 614 ГК РФ). Если же нулевую цену вы все-таки пропишете в договоре аренды, то в ходе проверки налоговики могут переквалифицировать ваш контракт в договор безвозмездного пользования. Так как посчитают, что фактически арендатор пользовался имуществом бесплатно. В таком случае в доход арендатора они поставят рыночную стоимость арендной платы за аналогичное имущество и потребуют доплатить единый налог при УСН (п. 1 ст. 346.16 и п. 8 ст. 250 НК РФ, п. 3 ст. 424 ГК РФ). Оспорить решение контролеров не удастся даже в суде, так как судьи согласны с тем, что, если по договору установлена нулевая арендная плата, значит, это договор ссуды (постановления ФАС Уральского округа от 10.03.2009 № Ф09-1021/09-С6 и от 07.02.2006 № Ф09-99/06-С6). Таким образом, чтобы исключить споры, связанные с нулевой ценой аренды, прямо указывайте в договоре, что имущество передается за плату. Примерный образец формулировок на этот счет мы привели выше. Кроме того, не советуем устанавливать в договоре аренды слишком низкую цену. Так как она тоже может привлечь внимание налоговиков. Особенно контролеров заинтересуют договоры, оформленные между взаимозависимыми лицами. Кто ими является, прописано в статьях 40 и 105.1 НК РФ. Например, взаимозависимыми будут фирма и ее учредитель с долей участия в ней более 25%. А также предприниматель и его супруг (супруга) или его родственники: родители, дети, братья и сестры. *
Если в договоре аренды установить нулевую цену, налоговики его могут признать договором ссуды. Тогда они доначислят арендатору доход исходя из рыночной цены аренды аналогичного имущества.
Соответственно, если вы оформили договор аренды между такими лицами, налоговые инспекторы вправе проверить, соответствует ли арендная плата в контракте рыночной цене аренды на аналогичное имущество (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2012 № 05АП-3614/2012). И если ваша стоимость будет отклоняться от рыночной более чем на 20%, инспекторы оспорят вашу цену. В таком случае арендодателю налоговики пересчитают доход от аренды исходя из рыночных арендных ставок и доначислят налог при УСН (письмо Минфина России от 01.06.2009 № 03-02-08-45, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.08.2014 по делу № А52-3328/2013). А также оштрафуют за его неуплату (ст. 122 НК РФ). Размер штрафа — 20% от неперечисленной суммы (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.05.2009 по делу № А29-4208/2008).Таким образом, чтобы избежать судебных споров, устанавливайте арендную плату взаимозависимым лицам не ниже ее рыночной цены. Как рассчитать цену, мы рассказали выше. *
Ответ утвержден Александром Родионовым,
заместителем руководителя экспертной поддержки