В бухгалтерском учете стоимость временных сооружений отразите проводкой:
Дебет 08 субсчет «Строительство основного объекта стройки» Кредит 60 (76)
– отражена стоимость временных сооружений в составе вложений на строительство многоквартирного дома.
При расчете УСН в сумму фактических затрат в рамках целевого финансирования включите стоимость временных сооружений.
Обоснование
Из рекомендации
Олега Хорошего, начальника отдела налога на прибыль организаций департамента налоговой и таможенной политики Минфина России
Александра Дементьева, генерального директора ООО «Аудит-Эскорт», специалиста по бухгалтерскому учету и налогообложению строительных организаций
Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении строительство объекта для собственного потребления и для продажи по договору купли-продажи
Ситуация: как застройщику отразить в бухучете поступление временных зданий и сооружений. Основной и временные объекты строит один подрядчик
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Временные титульные здания и сооружения, которые отвечают определенным критериям, включите в состав основных средств. Затраты по объектам, которые не отвечают этим требованиям, а также затраты на нетитульные постройки увеличивают первоначальную стоимость главного объекта стройки.
Чтобы разобраться с нюансами учета, важно понимать, какие временные сооружения возводят при строительстве. Различают два вида таких объектов:
- Временные титульные здания и сооружения (ВТЗС). Такие временные постройки используют для нужд всей стройки. Перечень вспомогательных строений определяют заранее в титульном списке (отсюда и название). К подобным временным строениям относят электроподстанции, технические склады, котельные, подъездные пути к строительному участку (кроме автодорог), общежития для рабочих и т. п.
- Временные нетитульные здания и сооружения (ВНЗС). Эти временные постройки используют на отдельных участках строительства. Состав нетитульных сооружений определяет подрядчик исходя из возникающих потребностей. Сюда относят, к примеру, леса, стремянки, разводки электросетей, воды, газа.
В каком порядке оформить и учесть ВТЗС
Как уже было сказано, временные титульные здания и сооружения, которые отвечают определенным требованиям, учитывают в составе основных средств как отдельные объекты. По мере готовности такие объекты необходимо вводить в эксплуатацию прямо в процессе строительства. Делают это специальные рабочие комиссии. При этом оформляют акт, например, по форме ОС-1а. Такой порядок следует из пункта 1.6 Строительных норм и правил СНИП 3.01.04-87, утвержденных постановлением Госстроя СССР от 21 апреля 1987 г. № 84, и пункта 3.1.8 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160.
Указанная норма о включении ВТЗС в состав ОС действует только в части, не противоречащей Закону от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ и ПБУ 6/01. Поэтому необходимо учесть установленные последними нормативными документами ограничения. В частности, одними из главных критериев будут длительность срока полезного использования (СПИ) более 12 месяцев и стоимость титульного строения более 40 000 руб. И если СПИ рабочая комиссия зачастую ставит равной или меньше продолжительности стройки, то со стоимостью не все так просто.
Чтобы определить стоимость временного титульного строения, фактические расходы на него собирают обособленно от других расходов на стройку на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». Для этого можно открыть специальный субсчет, например, «Строительство ВТЗС».
Чтобы определить сметную стоимость ВТЗС, используют один из способов:
- делают расчет на основании проекта организации строительства исходя из титульного списка;
- закладывают процент от сметной стоимости всех строительных, ремонтных, монтажных работ исходя из установленных нормативов.
Это установлено пунктом 4.84 Методики, утвержденной постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 г. № 15/1.
Выбранный способ расчета сметной стоимости ВТЗС не влияет на порядок определения первоначальной стоимости временной постройки. Для этого нужны документы, подтверждающие фактические затраты на возведение ВТЗС. Таким документом будет акт о приемке выполненных работ (например, по ф. КС-2). В нем подрядчик должен указать стоимость выполненных работ и затрат на материалы. Составляют его на основании журнала учета выполненных работ (ф. КС-6а). Именно эти документы используйте, определяя первоначальную стоимость ВТЗС.
Когда объект ВТЗС готов и отвечает установленным критериям, включите его в состав основных средств. Помните, если при наличии документов, подтверждающих фактические затраты застройщика на возведение ВТЗС, его не принять в бухучет в состав основных средств, споров с налоговыми инспекторами не избежать. И суды поддерживают требования налоговых инспекторов (см., например, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2011 г. № А56-49550/2010).
Со следующего месяца начните амортизировать такой объект.
Вот какие проводки понадобится сделать. При формировании первоначальной стоимости ВТЗС фактические затраты на его возведение отразите так:
Дебет 08 субсчет «Строительство ВТЗС» Кредит 60 (76)
– отражена стоимость подрядных работ по сооружению ВТЗС.*
При вводе в эксплуатацию объекта, отвечающего критериям основного средства:
Дебет 01 Кредит 08 субсчет «Строительство ВТЗС»
– отражена первоначальная стоимость ВТЗС, включенного в состав ОС.
При начислении амортизации:
Дебет 08 субсчет «Строительство основного объекта стройки» (91-2) Кредит 02
– начислена амортизация ВТЗС, задействованного в строительстве.
А что делать, если ВТЗС не отвечает критериям ОС? Включите затраты на возведение подобного объекта напрямую в первоначальную стоимость возводимого объекта:
Дебет 08 субсчет «Строительство основного объекта стройки» Кредит 08 субсчет «Строительство ВТЗС»
– отражена первоначальная стоимость ВТЗС, включенного в состав ОС.
Все это следует из Инструкции к плану счетов (счета 01, 02, 08, 60, 76, 91), пунктов 4 и 17 ПБУ 6/01.
Если определить фактическую стоимость ВТЗС по документам от подрядчика нельзя
В данном случае возможным решением будет установить первоначальную стоимость исходя из запланированной в проектно-сметной документации. Этот документ является неотъемлемой частью договора, любые изменения стоимости строительства стороны согласовывают и визируют либо изменениями сметы, либо дополнительными соглашениями (ст. 743 и 744 ГК РФ). Поэтому проектно-сметную документацию можно использовать как достаточное основание для определения первоначальной стоимости.
А если после учета ВТЗС в составе основных средств сметная стоимость изменилась? В таком случае сумму увеличения отнесите на стоимость основного объекта стройки. Ведь, во-первых, такое увеличение уже не будет связано с введенными в эксплуатацию ВТЗС. А во-вторых, нет и никаких оснований дооценивать ВТЗС – основные средства как в бухгалтерском, так и в налоговом учете. Это следует из пункта 14 ПБУ 6/01 и пункта 2 статьи 257 Налогового кодекса РФ.
Главбух советует: чтобы избежать неопределенности с первоначальной стоимостью ВТЗС, правильно формулируйте обязательства подрядчика в договоре.
Дело в том, что просто затребовать у подрядчика дополнительные документы, подтверждающие фактические затраты на возведение ВТЗС, застройщик не вправе. Ведь они рассчитываются исходя из установленных норм от фактически выполненных остальных строительных работ. Подтверждает это и письмо Минрегиона России от 20 октября 2009 г. № 34541-ИП/08. Однако, несмотря на выбранный метод расчетов, приходовать ВТЗС все равно необходимо. Делается это в порядке, установленном в договоре. На что ведомство также указывает.
Поэтому пропишите обязательство подрядчика представить необходимые документы по фактическим затратам на возведение ВТЗС. Например, в договор можно добавить такую фразу: «…По завершенным строительством временным титульным зданиям и сооружениям подрядчик обязан представить отдельный акт по форме КС-2 и документы, подтверждающие фактическую стоимость материалов и произведенных работ…».
Только такие меры позволят сформировать первоначальную стоимость ВТЗС без проблем. Другие решения по определению первоначальной стоимости могут вызвать спор с проверяющими на предмет налога на имущество и налога на прибыль. И свою позицию придется отстаивать в суде.
В каком порядке учесть ВНЗС
Затраты на временные нетитульные здания и сооружения учитывает подрядчик. Для застройщика-заказчика важно только включить фактические затраты, указанные в акте приемки выполненных работ, в первоначальную стоимость главного объекта стройки.
При получении акта сделайте такую запись:
Дебет 08 субсчет «Строительство основного объекта стройки» Кредит 60 (76)
– отражена стоимость ВНЗС в составе вложений на главный объект строительства.*
Все это следует из Инструкции к плану счетов (счета 08, 60, 76).
Из рекомендации
Олега Хорошего, начальника отдела налога на прибыль организаций департамента налоговой и таможенной политики Минфина России
Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое строительство жилых домов
УСН
Порядок расчета единого налога при упрощенке по договору участия в долевом строительстве зависит от способа ведения строительства:
- подрядным способом;
- собственными силами.
При подрядном способе строительства средства целевого финансирования, поступившие от дольщиков на строительство объекта, в доходах не учитывайте (подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). При этом застройщик обязан вести раздельный учет доходов, полученных в рамках целевого финансирования. Подробнее об этом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении негосударственное целевое финансирование.
Доходом застройщика, который строит подрядным способом, является вознаграждение за оказанные дольщикам услуги. Как правило, это экономия целевых средств, которые остаются в распоряжении застройщика после окончания строительства (письмо Минфина России от 20 января 2012 г. № 03-11-06/2/7). Доход в виде экономии учтите на дату подписания передаточного акта на квартиру (письмо Минфина России от 15 сентября 2014 г. № 03-11-09/45958).
Ситуация: как застройщику на упрощенке рассчитать сумму вознаграждения в виде экономии средств дольщиков, полученных на строительство многоквартирного дома в рамках договора участия в долевом строительстве
Сумму экономии определите как разницу между договорной стоимостью многоквартирного дома и фактическими затратами на его строительство (без включения расходов на содержание службы застройщика).
При расчете суммы экономии учтите следующее:
- если цена договора менялась, то для расчета экономии возьмите конечную цену;
- в сумму фактических затрат включите все расходы в рамках целевого финансирования, независимо от того, можно их признать при упрощенке или нет.* Например, расходы на приобретение земельных участков под строительство до получения разрешения на возведение жилого дома. Полный перечень таких расходов приведен в пункте 1 статьи 18 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ;
- какой объект обложения вы выбрали, «доходы» или «доходы минус расходы», неважно.
Если застройщик перешел на упрощенку, при этом фактические затраты в рамках целевого финансирования понес, будучи на ОСНО, порядок расчета экономии тот же. Перечень расходов, которые можно учесть, не сокращайте на те, что пришлись на период применения общей системы налогообложения.
Это следует из писем Минфина России от 29 апреля 2013 г. № 03-11-06/2/14986, от 19 сентября 2014 г. № 03-11-06/2/47049, от 22 июля 2011 г. № 03-11-06/2/109.
Если застройщик выполняет строительство собственными силами, то в доходах учитывайте все поступившие от дольщиков средства. Это объясняется тем, что застройщик в этом случае выполняет функции подрядчика. Подробнее об этом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении доходы подрядчика по договору строительного подряда. Расходы учитывайте тоже в том порядке, как и подрядчики.
Кроме того, застройщик может строить часть квартир в жилом доме за счет собственных средств с целью их дальнейшей продажи. В таком случае застройщик учитывает в доходах выручку от реализации квартир в жилом доме (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 249 НК РФ). Доходы признавайте в том отчетном (налоговом) периоде, в котором квартира была оплачена (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Подробнее о порядке налогового учета доходов при упрощенке см. С каких доходов нужно заплатить единый налог при упрощенке.
В случае строительства жилых домов за счет собственных средств с целью дальнейшей продажи квартир выручку от реализации уменьшите на расходы, связанные с производством и реализацией продукции (п. 2 ст. 346.18 НК РФ). При этом учитывайте только те расходы, которые поименованы в пункте 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ. Такими расходами могут быть, в частности:
- материальные расходы, в том числе расходы на покупку сырья и материалов;
- расходы на оплату труда и т. д.
Подробнее о том, как учитывать расходы при расчете единого налога, см. Какие расходы можно учесть при расчете единого налога на упрощенке.